マンション売却時の瑕疵担保責任を解明！安心して売却するために

マンションを売却する際、多くの売主が直面するのが瑕疵担保責任、つまり現在の契約不適合責任に関する不安です。
2020年の民法改正により、この責任の枠組みに大きな変化が生じました。
この記事では、売却を考えている売主が抱える不安を解消し、安心して手続きを進められるよう、瑕疵担保責任についての基礎知識から対策までを解説していきます。

□瑕疵担保責任(契約不適合責任)の基礎知識

瑕疵担保責任、現在では契約不適合責任と呼ばれるこの制度は、マンション売却時における売主の責任範囲を定める重要な法律です。
2020年4月1日の民法改正により、瑕疵担保責任から名称が変わり、責任の範囲も拡大しました。
では、この改正が売主にどのような影響を与えるのでしょうか。

1:契約不適合責任とは

引渡された物件が契約内容に適合しない場合、売主は買主に対して責任を負います。
これには、物件の種類、品質、数量が契約通りでない場合が含まれます。
たとえば、契約時に雨漏りがないと伝えていたにも関わらず、引き渡し後に雨漏りが発覚した場合、これは契約不適合とされ、売主の責任となります。

2:瑕疵担保責任との違い

民法改正前は、買主が知らない隠れた瑕疵があった場合にのみ売主が責任を負うとされていました。

しかし、改正後は買主の知識や過失の有無に関わらず、物件が契約の内容に適合していない場合には責任を問われます。
これにより、売主が負う責任の範囲が広がったのです。

3:対象となる瑕疵の種類

瑕疵には、物理的瑕疵(例:雨漏り、耐震強度不足)、心理的瑕疵(例:事故物件)、法律的瑕疵(例:建築基準法違反)、環境的瑕疵(例:近隣の騒音問題)など、さまざまな種類があります。
これらはいずれも売買契約の内容に適合しない事例として、契約不適合責任の対象となり得ます。

□瑕疵担保責任時の4つのペナルティ

マンションを売却後、もし物件に瑕疵があった場合、売主にはさまざまなペナルティが課されることになります。
これらのペナルティは、売主が瑕疵の存在を知っていたか否かに関わらず適用されるため、売却前に正確な物件情報を把握し、適切な対応策を講じることが非常に重要です。
ここでは、瑕疵が発覚した場合に売主が直面する主なペナルティについて説明します。

＊補修請求

物件に不具合があり、その事実を買主に伝えていなかった場合、買主から修繕費用の請求を受ける可能性があります。
例として、シロアリ被害で床下が損傷しているにも関わらず、これを買主に告げずに売却した場合、買主は売主に対して修繕費用を請求する権利を持ちます。

＊減額請求

物件の欠陥が修繕不可能であるか、または約束された期限内に修繕が行われなかった場合、買主は購入代金の減額を請求できます。
このペナルティは、以前の瑕疵担保責任には存在しなかったため、改正により売主にとってさらに厳しい責任が課されるようになりました。

＊契約解除

買主が補修請求や減額請求を行ったにも関わらず、売主がこれらの請求に応じない場合、買主は契約の目的が達成できないとして、売買契約の解除を行えます。
この時、買主は事前に勧告をすることが一般的ですが、契約の目的が明確に達成できないと判断される場合は、無勧告で契約解除を行うこともあります。

＊損害賠償請求

契約解除に至った場合、買主から損害賠償金の請求を受ける可能性もあります。
これには、契約解除に伴い生じた登記費用や引越し費用などの諸費用が含まれます。
売主は、瑕疵を隠して物件を売却したことで、結果的に重大な財務的負担を背負うことになる可能性があるのです。

□マンション売却時に瑕疵トラブルを防ぐための売主の対策

マンションを売却する際、売主が瑕疵トラブルに巻き込まれることを防ぐためには、事前に適切な準備と対策を講じることが必要です。
ここでは、売主が取り組むべき具体的な対策について詳しく解説します。

1:売買契約書の見直しをする

売却にあたっては、売買契約書を慎重に見直し、瑕疵トラブルを未然に防ぐための条項が含まれているかを確認しましょう。
特に、「特約・容認事項」の欄には、物件の現状や特徴を詳細に記載することが重要です。
また、契約不適合責任の期間を明確に制限する条項を設けることで、将来的なトラブルのリスクを軽減できます。

2:インスペクションの実施

売却前に専門の検査機関によるインスペクション(住宅診断)を実施することで、物件の状態を正確に把握し、買主への正確な情報提供が可能です。
インスペクションを行うことで発見された問題点は、売却前に修繕するか、またはその状態を明らかにして買主に伝えることで、後々のトラブルを防げます。

3:瑕疵保険への加入

個人間の不動産売買であっても、既存住宅売買瑕疵保険に加入することで、売却後に瑕疵が発覚した場合のリスクをカバーできます。
保険に加入していることを買主に伝えることで、買主の安心感を高められるだけでなく、万が一の時には保険からの補償を受けられます。

□まとめ

マンション売却時の瑕疵担保責任は、2020年の民法改正により「契約不適合責任」として再定義され、その範囲も拡大しました。
売主は、これらの情報を踏まえ、責任を十分に理解した上で、マンションの売却を進めるべきです。
適切な対策を講じることで、瑕疵トラブルを防ぎ、安心して売却プロセスを完了させられます。

熊本市周辺で、不動産の売却を検討している方は、お気軽に当社までご相談ください。