アパート売却にかかる税金の種類についてご紹介します！

アパートの売却は戸建ての売却と異なり、入居者との兼ね合いや家賃収入の分配などさまざまな問題を抱えています。
今回は、アパートの売却の際にどのような費用や税金がかかるのか、所有期間によって変わる税金についてご紹介します。
不動産売却は大きな額が動く取引です。
支出や収入がどのようになるのか押さえておきましょう。

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□アパートの売却にかかる税金や費用は何がある？

アパートの売却にかかる税金は以下の通りです。

・印紙税
印紙税は国や自治体に対して払う税金です。
不動産の安全な売買を保証してくれたことに対して支払うものです。

・登録免許税

登録免許税はアパート売却による所有権の移転に伴う登記にかかる費用のことです。
売主が支払う必要があるのは、所有権移転登記、抵当権抹消登記の2つです。
このうち所有権移転の費用は買主の負担になります。
ただし、法的な決まりはないため、売主の負担になるケースもあります。

・譲渡所得

売却価格が当時の工事費用を超えた場合、譲渡所得税を支払うことになります。
譲渡所得税は以下の式で求められます。
譲渡所得税=税率×（譲渡価額－（所得費+譲渡費用））
取得費は、アパートの購入価格+取得に要した費用を指します。

売却費がアパートの購入費を上回ったときは、引き渡しの翌年の2月16日～3月15日に確定申告しましょう。
確定申告すると、同じ年の5月ごろに住民税の納付書が届きます。
納付書が届き次第、税金を支払っていくのです。

・消費税

収益物件としてアパートを売却すれば、消費税がかかります。
ただし、2年前の課税売上1000万円を超える場合のみ支払い義務が生じます。

消費税が上がるとなれば、その前に売ってしまうのが良いでしょう。
ただし、早期売却を目指して損する可能性もありますし、増税までに購入するから安くしてと値下げ交渉する人も現れるでしょう。
また、増税の前は誰もが早くアパートを売ってしまいたいと思うものです。
そのため、競合が多数現れて売れにくくなる可能性もあります。
増税に際して、売却の計画はかなり重要になってくるでしょう。

・仲介手数料

仲介手数料とは、仲介してくれた不動産会社に対して支払う費用です。
売却価格と比例し、負担額が大きいのが特徴です。

・賃料の一部

アパートは賃貸経営していることが多いでしょう。
引き渡し当時月分の賃料を売主が全額もらうことはできません。
日割りして分割するのが基本です。
しかし、実際にアパートを買ってくれたことに感謝した売主が買主に全額もっていってもらうことも少なくないのです。

・立ち退き料

アパートを一棟売る場合は、入居者に立ち退きしてもらう必要があります。
本来、古くなり、修繕が必要という正当な理由なしには立ち退きしてもらえません。
売りたいから立ち退きしてほしい、という理由の場合は納得してもらうために、立ち退き料を支払うのです。

立ち退き料は、新居入居にかかる費用と家賃の半年から一年分の2つの方法から算出します。
これらを入居者全員に支払うため、出費がかなりかさんでしまうでしょう。
納得してもらう際も、売却の1年～半年前に勧告をはじめ、時間をかけて交渉するのがベターです。

・売却にかかわる費用

具体的に言えば、ハウスクリーニング費用がかかるでしょう。
例えば、浴室は10000円～20000円程、洗面所は6000円から10000円ほどかかります。
クリーニングをしたことで査定額よりも高く売れた例もあります。

□所有期間によって税率が変わる！

所有していた期間によって譲渡所得の税率が変わります。
所有していた期間が5年以下では短期譲与所得、5年を超える場合は長期譲与所得となるのです。
短期所得税では、所得税30.63％、住民税6%、合計が39.63%になります。
長期所得税では、所得税15.315%、住民税5％、合計が20.315％になります。
つまり、短期所得税は長期所得税に比べ、約2倍の所得税がかかるのです。
また、上記の所得税額に復興特別所得税が2.1％上乗せされることも覚えておきましょう。

□アパートを売却する際にやっておくべきこととは？

まずは、売却費用を確認しておきましょう。
アパート売却には、先ほどご紹介した税金をはじめとする様々な費用が発生します。
例えば、以下のようなものが挙げられます。

・仲介手数料
・印紙税
・抵当権抹消費用
・譲渡所得税

アパートの売却で得られる収益は売買価格からこれらの費用を引いた金額です。
どのくらいの費用がかかるか押さえておけば、収支の計算もしやすいでしょう。

また、周辺アパートの売却相場を確認しておきましょう。
売却の際に適正価格で取引できているか確かめるためです。

□まとめ

アパートの売却では、印紙税や譲渡所得など他の不動産売却でも必要な費用にプラスし、立ち退き料があったり、その月の家賃収入を買主に全額渡す場合もありました。
金銭計画をしっかりとしたうえで売却に臨みましょう
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