空き家の管理に関する法律「空き家対策特別措置法」が2023年に改正され、管理が行き届いていない空き家は「土地の固定資産税が1/6になる軽減措置が適用されなくなる」など、社会的な風当たりが強くなりました。
「実家が遠方で、定期的な換気や草むしりに通えない。罰則を受けるか不安」とお悩みの方が、たくさんいらっしゃいます。
そこで今回は、年間4,000件以上の不動産相談を承っている熊本県の不動産会社『すがコーポレーション』が、空き家対策特別措置法によって、管理が行き届かない空き家所有者の方がどのような影響を受けるのかを、わかりやすく解説します。
「空き家を維持していくべきか・処分するべきか」の判断基準もご紹介するので、ぜひ最後までご覧ください。
※空き家に関連する法律の正式名称は「空家等対策の推進に関する特別措置法」ですが、当記事では短縮して「空き家対策特別措置法」と表記しております。
熊本県で「空き家がなかなか売れない」「空き家になった実家を売却したいが、荷物がたくさんあって、どうしたらいいかわからない」とお悩みの方は、すがコーポレーションへお問い合わせください。
売主さまが最小限の手間で空き家を売却できるよう、丁寧にサポートいたします。
空き家対策特別措置法改正で固定資産税6倍となる流れをわかりやすく解説
管理が行き届かない空き家の対処は2023年の「空き家対策特別措置法」改正によって明確になり、改正後はペナルティを実行する具体的な実務や関連法令が整備され続けています。
現在は空き家対策特別措置法に触れないように空き家を管理・維持するか、早期の売却判断がベストという状況です。
はじめに、空き家対策特別措置法改正の具体的な内容・ペナルティの内容を、わかりやすく解説します。
「空き家対策特別措置法」改正後の流れ｜空き家の管理不十分に対するペナルティ一覧
「空き家対策特別措置法」は、以下2つを目的にして2015年に施行されました。
- 適切に管理されていない空き家が地域住民の生活環境に悪影響を及ぼさないこと
- 空家等の活用を促進するため
従来は「特定空家等」のみに対するペナルティが定められていましたが、2023年に大きな改正があり、「特定空家等」の一段階前の状態である「管理不全空家等」に対するペナルティも明確化されました。
| 区分 | ペナルティ |
|---|---|
| 【特定空家等】 既に以下の状態になっている空き家 ・放置すると、地域住民の身体・財産・社会秩序に危険が及ぶ状態（倒壊等） ・放置すると、地域住民の衛生に害が及ぶ状態 ・適切に管理されていないことで、著しく景観を損なっている状態 ・上記のほか、周辺の生活環境が「安全で良好な状態」であるために、放置が不適切である状態 | ・行政が管理を助言・指導 → 勧告 → 命令 → 代執行（行政が解体などを実施し費用を請求される） ・勧告を受けると固定資産税の減額措置が適用されなくなる（最大6倍）※ ・命令違反は50万円以下の過料 |
| 【管理不全空家等】 特定空家等になるおそれがある空き家で、具体例は以下のとおり ・窓・外壁・屋根・塀などの破損 ・雑草の放置 ・郵便物の放置 など | ・行政が管理を指導 → 勧告 ・勧告を受けると固定資産税の減額措置が適用されなくなる（最大6倍） |
※固定資産税には、「200㎡以下の宅地は課税標準額1/6」「200㎡超の宅地は課税標準額1/3」などの税額の減額措置（住宅用地の特例）があります。
「特定空家等」「管理不全空家等」の勧告を受けた場合、正しくは「税額が新しく6倍に増税される」のではなく、「これまで受けていた減額措置が適用されなくなり、元の税額に戻り最大6倍になる」ことになります。
〈参考〉
・空家等対策の推進に関する特別措置法 第十三条
・国土交通省ウェブサイト『空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報』管理不全空家等及び特定空家等に対する措置に関する適切な実施を図るために必要な指針（ガイドライン）〉2ページ
2023年以降、空き家対策特別措置法は改正されていませんが、2024年から2026年にかけて、全国の自治体でペナルティの実務運用が本格化し、実際にペナルティを受ける件数も増加しています。
【ペナルティを受けた「管理不全空き家等」の件数】
- 指導：3,211件（185市町村）
- 勧告：378件（40市町村）←固定資産税の減額措置が適用されなくなる（最大6倍）
- 緊急代執行：12件（10市町村）
〈参考〉国土交通省ウェブサイト『令和５年改正空家法に基づく取組が広がる』
「管理不全空家等」となって「固定資産税6倍」となるまでの流れ
「管理不全空家等」は「特定空家等になるかもしれない」という段階の状態ではありますが、ある日突然、何の前触れも無く固定資産税が6倍になることはありません。
最終的に勧告を受け、固定資産税が6倍になる流れは以下のとおりです。
| 行政の動き | 空き家所有者の対応 |
|---|---|
| 1.相談や通報を受けて現地調査・情報把握 | – |
| 2.空き家所有者へ適切な管理の援助 空き家所有者の事情把握をしたうえで、意向確認・関連制度の紹介など | 助言・指導を受けて空き家の状況を改善 （破損箇所の修繕、草刈り、庭の片付けなど） |
| 3.再判定 | – |
| 4.指導 期限を定めて、具体的な改善内容を指導 | 指導された改善内容を実施 （建物の改修など費用を伴う改善内容が指導されるケースもある） |
| 5.指導の期限までに、進捗確認や空き家所有者へのヒアリングなどを実施 | – |
| 6.勧告を出すか、専門組織が審議 | – |
| 7.勧告 →固定資産税の減額措置を解除 | – |
空き家対策特別措置法のペナルティ回避法
以下3点がペナルティ回避のベースになるため、ぜひご確認ください。
- 空き家を放置しない
- 行政からの連絡を無視しない
- 空き家の維持or売却の方針をなるべく早く決める
空き家を売却する場合でも、引き渡しまでは以下のような管理を継続しましょう。
- 最低でも2〜3ヶ月に1回は現地に足を運び、「建物の状況確認・外構の清掃や草木の整備・郵便物の整理・建物内部に風を通す」などを実施
- 雨漏り・窓破損などの問題がある場合には修繕
- ご自身宛以外の郵便物に関しては、発送元に連絡をして発送を止める
- 他社の侵入形跡がある場合は、最寄りの交番へ相談・巡回依頼をしたうえで、施錠などの防犯管理を強化
- 年に1〜2回は町内会長や交流のある近隣住民に挨拶をして、空き家であることを伝えておく（可能であれば緊急連絡先も伝えておく）
- 害獣・害虫被害がある場合には専門業者に駆除を依頼
- 今後も空き家を使用する予定がない場合には家財を徐々に片付け
ご自身で空き家を管理するのが難しい場合には、空き家の管理サービスを利用するという方法もあります。
また、市区町村長が指定したNPO法人や社団法人等が、所有者に代わって管理や活用の相談・実務を担う「空家等管理活用支援法人」を活用することも可能です。
「空家等管理活用支援法人」の有無を、市町村にお問い合わせください。
「空き家の維持or売却」30秒で判断できるフローチャート
ここまで空き家を放置した場合のペナルティをご紹介してきましたが、空き家に愛着がある場合など、「簡単に売却を決められないが、管理も難しい」といった状況の方もいらっしゃると思います。
一般的に維持or売却を決める際の判断基準をフローチャートにしましたので、「維持or売却」を決断するきっかけにしていただけると幸いです。
「空き家の維持or売却」30秒で判断
質問を上から順に進み、該当する判定をチェックしてください。
建物の寿命・立地・管理体制のいずれかに課題があり、空き家を維持し続けるのは難しい状況ではないでしょうか。
空き家の放置によって「管理不全空家等」となり、固定資産税が最大6倍になるリスクはもちろん、不審者の侵入などの危険性もあります。
すがコーポレーションに無料査定を依頼する建物や立地に致命的な問題はないものの、「将来の予定が曖昧」な状況です。
特に相続した空き家に関しては、2024年4月から開始されている「相続登記義務」の期限が相続開始から3年ですので、「2〜3年以内に住まない・活用しない場合は売却」と期限を決めることをおすすめします。相続以外で取得した空き家の場合は、年内に不動産会社への売却・査定相談をご検討ください（毎年1月1日時点の所有者が固定資産税の納税義務者となるため）。
まずは現在の市場価値を無料査定してみる建物が頑強で、立地が良く、管理も行き届いている優良物件です。
ただし、家は人が住まなくなると急速に劣化します。ご自身での定期管理が難しい場合は、地元の不動産会社に相談して「賃貸物件」として収益化（資産運用）する道を検討し、資産を有効活用していきましょう。
空き家の活用・賃貸運用について相談するこちらの記事で、築年数の古い住宅をスムーズに売る方法をご確認いただけます。
〈関連ページ〉築50年の家の価値は売り方次第｜売却相場、売却の注意点、売却するべきかを決めるポイントなど解説
熊本県の空き家売却をご希望の方は、すがコーポレーションへお問い合わせください。
売却までの管理、残置物の処理なども含めて、ワンストップで丁寧に対応いたします。
空き家の維持・解体の負担を軽減する方法
次に、空き家の維持・解体に役立つサービス・補助金もご紹介します。
空き家の維持負担を軽減できるサービス
空き家を維持管理する負担を軽減できるサービスは、以下のとおりです。
- シルバー人材センターの空き家管理サービス
- 民間の空き家管理サービス
- 便利屋
- 空家等管理活用支援法人の管理活用支援サービスも
空き家を維持管理していく中で発生する費用に関しては、以下のような方法で備えることも可能です。
- 火災保険加入で、災害や突発的な事故に備える
- 空き家の維持・活用のためのローンもある
空き家の維持・活用のためのローンについては、住宅金融支援機構が公開している「空き家関連情報サイト」での情報収集が便利ですので、ぜひご活用ください。
〈参考〉住宅金融支援機構ホームページ『空き家関連情報サイト』
空き家の解体の費用負担を軽減する補助金
空き家を解体する場合には、自治体が補助金事業を実施しているケースがあるため、必ず空き家所在地の自治体ホームページで確認するか、自治体に問い合わせをしましょう。
多くの補助金は解体前の申請が必要ですので、解体を決めた時点で補助金があるかどうかを調べる必要があります。
例として、熊本市の補助金の概要をご紹介します。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 名称 | 熊本市老朽空き家除却促進事業補助金 |
| 対象となる空き家 | ・1981年5月31日以前に着工した空き家 ・1981年6月1日以降に着工した空き家の場合は、相続・遺贈によって取得した空き家（構造に応じて築年数の条件もある） ・個人所有の空き家 ・1年以上使用者がいない空き家 ・熊本市内の空き家 ・抵当権が設定されていない空き家 ・抵当権が設定されている場合は、全ての権利者が解体に同意している ・国・自治体のほかの補助金、公共事業による補償を受け取っていない |
| 対象者 | ・空き家所有者、管理者or相続により取得する方 ・市税を滞納してない ・暴力団員ではない ・「特定空家等」「管理不全空家等」の勧告を受けていない など |
| 補助額 | 上限40万円 |
※ほかにも詳細な申請条件があります。
〈参考〉熊本市『熊本市老朽空き家除却促進事業補助金について（老朽空き家除却補助）』
空き家対策特別措置法改正Q&A
最後に、空き家の維持or売却判断に悩んでいる方から、すがコーポレーションがよくいただく質問・回答をご紹介します。
Q.セカンドハウスや別荘も空き家対策特別措置法の対象になる？
A.法律上の判断基準は「実際の使用状況」ですので、「常態的に住んでいない・使用していないセカンドハウスや別荘」も、空き家対策特別措置法の対象になるケースがあります。
年に数回程度であっても、定期的に訪れていて「通水・通電の実績がある」「人の出入りが確認できる」といった場合には、原則として「常態的に住んでいない・使用していない」の定義に該当せず、空き家対策特別措置法の対象にはなりませんが、管理不十分は近隣の迷惑になるため、管理は必要です。
一方で、ご家族が「セカンドハウス」「別荘」と呼んでいても、実際には「何年も足を運んでいない」「水道・電気の使用実績もない」という場合は、「空家等」と判定される可能性があります。
Q.空き家を解体して更地にすると固定資産税が高くなるが、解体はするほうがいい？
A.正確には、更地の固定資産税が高いのではなく、建物がある住宅用地が、減額措置によって安くなっています。
解体するかどうかは立地・土地の状況によって判断する必要があるため、不動産会社への相談をおすすめします。
Q.不法侵入者がケガをした場合、所有者は責任を問われる？
A.不法侵入者であっても、所有者が安全管理などをしていないことが原因でケガをした場合、所有者が責任を問われる可能性があります。
ただし、被害者が不法に敷地内へ侵入していたという事実は、裁判では「過失相殺」の要素として扱われ、賠償額が大きく減額される傾向があります。
Q.空き家対策特別措置法のペナルティを受けてしまったらどうすればいい？
A.助言・指導の段階であれば、空き家の状態改善によってペナルティを回避できます。
勧告を受けると固定資産税の減額措置が解除され、行政の指示通りに修繕・解体などを実施する必要があります。
行政からの助言・指導・勧告などの内容は空き家の状態によって異なりますが、どの段階であっても行政からの連絡に応答して、早急に対応することが大切です。
まとめ
空家対策特別措置法の改正で「固定資産税が6倍になる」などのペナルティを受けることは、空き家の管理・維持が難しいと感じている所有者にとって、いつも身近にあるリスクです。
実際にペナルティが実施されるケースも増えているため、空き家の維持or売却は早々に決断して必要な行動を開始しましょう。
熊本県で空き家の売却をご希望の方は、すがコーポレーションへお問い合わせください。
「遠方での売却手続き」「残置物の撤去」などなども含めて、売主さまの手間が最小限になる売却方法をご相談いただけます。
