最近は「高騰を続けてきた不動産バブルが既にはじけた」という専門家の意見を耳にする機会が少しずつ増えてきたため、売主さまとしては「マンションは今売るべき？」、買主さまとしては「それでもまだまだ高い不動産を、いま買うべき？」と疑問をお持ちだと思います。
今回は年間年間4,500件以上の不動産売買に関する相談を承っている熊本県の不動産会社『すがコーポレーション』が、マンションの売り時・買い時判断に必要な情報を、整理してご紹介します。
熊本県で不動産の売却判断・購入判断にお困りの方は、すがコーポレーションへお問い合わせください。
年間4,500件以上の相談を承っている経験をいかし、売主さま・買主さまの利益に直結するアドバイスをさせていただきます。
マンション価格推移30年からわかる売り時・買い時
マンションの価格は、新築から一定期間を過ぎると値崩れしにくくなるケースがあります。
ただしこの状況は一律ではなく、近年は地域によってマンション価格の推移状況が二極化しているため、はじめにマンションが築30年に至るまでの価格推移を、地域ごとにご紹介します。
新築〜30年のマンション売却価格の推移（中古物件として売却する場合の価格）
マンションの立地を大まかに「東京都内」「地方都市」「地方」に分けて、売却価格の推移をご紹介します。
※ここでご紹介するのは全体像で、異なる価格推移をたどっているマンションもあります。
また「売り時・買い時」はご自身の経済状況・マンションの実際の需要などによって判断が必要なため、参考情報としてご覧ください。
東京都内
不動産は、新築で購入して「鍵を開けた瞬間」に室内の価値が10〜20%ほど下落するのが一般的ですが、近年、東京都内では新築後の価格下落がほぼ無いマンションもあります。
それどころか、新築から築5年〜築10年といった築浅の段階では、新築を上回る価格となるケースもみられる状況です。
【築浅のマンション価格が新築価格を上回る理由】
- 「中古＝割安」というイメージから、築浅の中古物件に人気が集中している場合、需要に対して供給が極端に少ない状況となって中古でも価格が押し上げられる
- 好立地や駅直結などのマンションは、希少価値が価格に反映されている
さらに、東京都内のマンションは、新築から20年、30年と経過していても価格の下落推移が非常に緩やかです。
上記の状況から、東京都内のマンションは、売主さまにとっては築年数に関わらず現在が売り時です。
一方で買主さまにとっては、「実需（住むため）」であれば資産価値が下落しづらいマンションを選ぶ場合には割高であっても買い時で、投資目的での購入は慎重な判断が必要です。
実需に限って買い時といえる理由は、金利上昇リスクが高く、実際に金利が上昇すると本当に手が届かない状況になると想定できるためです。
こちらの記事で、東京都内のマンション・土地ような、通常の査定が難しい不動産の「リアルな売却価格」を調べる方法をご確認いただけます。
〈関連ページ〉土地の固定資産税評価額から実勢価格は計算できない ｜正確な実勢価格の調べ方を解説
地方都市
大阪・名古屋・福岡・札幌・仙台といった「地方都市（主に政令指定都市の中心部）」のマンション価格は、東京都内ほど極端ではないものの、比較的高い価値を維持し続ける傾向があります。
また、利便性が高く街並みが整備された「再開発エリア」などでは、都心と同様に築浅の段階で新築を上回る価格となるケースもあります。
ただし、地方都市のマンションの価格推移は、立地によって二極化している点に注意が必要です。
- 駅近の一等地：築5年〜築10年程度は新築価格の約80〜90%程度を維持。築15年、築20年、築30年と年数を経ても、価格の下落が途中で底堅く止まる傾向
- 駅から遠い郊外：築年数と共に価格が下落し、築20年で新築価格の約50％前後、築25年で約35%前後、築30年で約20%以下となり、その後は価格算出が難しくなる
【駅から遠い郊外のマンションの価格推移グラフ】
地方都市であっても、駅から遠い郊外のマンションの価格が大きく下落していく主な理由は、以下のとおりです。
- 土地自体の価値が低い
- 築20年を超えると、買い手は水回り設備のリフォーム費用を見込んで購入する必要があるため、需要が低下
- 築25年ほどで2回目の大規模修繕を迎えて修繕積立金が値上がりしているマンションよりも、賃貸が選ばれる傾向
- 築20〜30年の郊外マンションは銀行の担保評価が低いため、買い手が十分な額の融資を受けられず購入を断念するケースもある
上記の状況から、地方都市・一等地のマンションは現在が売り時で、郊外のマンションは修繕積立金増額・高額なリフォーム費用が必要になる「築15年〜20年目」が売却判断の最適時期です。
築年数の古い住宅をスムーズに売却する方法を、こちらの記事でご確認いただけます。
〈関連ページ〉築50年の家の価値は売り方次第｜売却相場、売却の注意点、売却するべきかを決めるポイントなど解説
一方で、買主さまにとっては一等地・築浅マンションは買い時ですが、郊外の築25年以降のマンションは慎重な購入判断が必要です。
地方
地方のマンションは、地方都市の郊外マンションと同様に築30年に向けて価格が下落していき、築30年以降は価格算出が難しくなるのが一般的です。
また東京都内や地方都市の一等地のような価格推移を期待できないため、売り時は築年数が少しでも新しい「今」です。
一方で買主さまにとっては、資産価値ではなく「お子さまの成長」などライフステージ上での必要性に応じて、「予算内で状態の良い物件があれば買い時」と判断できます。
熊本県のマンションがなかなか売れなくてお困りの方はすがコーポレーションへお問い合わせください。
すがコーポレーションの不動産売却期間は平均55日です。地域に密着して不動産取引をサポートしてきた実績をいかして、スムーズな不動産売却をサポートいたします。
過去30年間の新築マンションの価格推移（売り出し価格）
次に、東京都内・地方都市・地方の「新築マンション」の価格推移もご紹介します。
以下は30年前の新築マンションの価格を「100」とした場合の、価格推移をあらわしたグラフです。
各エリアの新築マンション価格は、30年前と比較して以下の増加率となっています。
- 東京都内：30年前と比較して約2.4倍
- 地方都市：30年前と比較して約1.8倍
- 地方：30年前と比較して約1.4倍
30年前の不動産価格は、全国的にバブル崩壊後の地価下落により、低迷期が続いていました。
その後、2008年のリーマンショックで市場が一時的に冷え込みましたが、2013年の「アベノミクス」で「異次元の金融緩和」「マイナス金利政策」が導入されて流れが一変し、新築マンションの価格が上昇を開始しています。
近年は「世界情勢の影響による建築資材価格の高騰」や「建築業界の技術者不足」により更に新築マンションの価格が上昇し続け、現在も上昇傾向です。
約100年間の不動産価格の推移から今後の変動予測もご紹介
不動産市況は日々変動しますが、経済の動きは同じような流れを繰り返す性質も持っていますよね。
次に、約100年間をさかのぼって不動産推移を確認したうえで、今後の変動予測もご紹介します。
約100年間の不動産価格の推移からわかる現状
土地の価格推移には以下のような傾向があり、約20〜40年周期の波を読み取ることができます。
- 1950年代〜1991年： 戦後の急上昇期（約40年間継続）
- 1991年〜2012年： バブル崩壊後による急激な下落・停滞期（約20年間継続）
- 2013年〜現在： 金融緩和による上昇期
2013年のアベノミクスから始まった上昇期は、2026年現在で「13年目」を迎えています。
そのため、過去の価格推移を参考にすると、現在は「約20〜40年周期のピークを迎えていて、不動産価格の急落は見込めない」と想定できます。
また、「過去の不動産価格の推移」と「金利変動の時期」を重ね合わせると、以下の因果関係も見えてきます。
- 1980年代後半の超低金利政策：バブルを誘発
- 1990年代の金融引き締め（金利引き上げ）：バブル崩壊
- 2013年からのマイナス金利政策：不動産の流通停滞が終了し上昇軌道に突入
2024年にマイナス金利が解除され、現在は「金利上昇局面ではあるものの、本格的に上がり切ってはいない」と想定できる状況です。
今後は「不動産を購入できる人・できない人」の二極化がさらに進む可能性があり、現在は不動産を高値で売り抜けるチャンスであると考えられます。
今後の不動産価格の変動予測
過去の不動産の価格推移をベースにして、今後の不動産価格の変動予測を改めてまとめました。
短期：〜2030年の予測
現在は建築資材・人件費の高止まりが予測できる状況ですので、新築価格の下落は予測できません。
一方で「都市部の不動産価格の高騰」「金利の段階的引き上げ」によって買い手の購買力は低下していくのが自然ですので、マンションの中古価格は、上昇ペースが緩やかになる予測です。
中長期（2030年〜2040年）の予測
人口減少の影響で「2030年前後に世帯数が減少傾向に転じる」という予測から、2030年からは空き家が増加し、一方で都市部のコンパクトマンションは底堅い需要を獲得していくと想定できます。
また、「円安」や「日本の不動産の割安感」に魅力を感じる海外投資家マネーやインバウンド需要は、今後も国内一等地（東京、京都、北海道（ニセコ）など）に集中し続ける可能性があり、ますます不動産需要の二極化が進むことも予測できます。
長期（2040年以降）の予測
日本の総人口は2056年に1億人を切ると予測されていて、人口減少に歯止めがかからない場合には、「行政サービスを維持できる自治体の不動産が、不動産市場での優位性を高めていく」と想定できます。
現時点で「買い手がつかない」「所有者不明」といった状況の空き家はさらに需要がなくなり、不動産市場での流通を期待できない状況が加速することも予測できます。
不動産投資用のマンション購入に役立つ「資産価値が落ちにくいマンションの選び方」
上記の予測をふまえて、今後は実需・投資どちらが目的であっても、「資産価値が落ちにくいマンションの選別眼」がより重要になります。
最後に、資産価値が落ちにくい中古マンション・新築マンションの選び方もご紹介します。
資産価値が落ちにくい中古マンションの選び方
中古マンションは、主に以下の要素で「資産価値が落ちにくいかどうか」を見極めましょう。
- 立地：主要駅から徒歩7分、複数路線が利用可能なターミナル駅周辺
- 築年数：新耐震基準（1981年6月以降建築）で建築されたマンションを選ばないと売却を期待できない
- 管理状態：修繕積立金が「252〜335円/㎡・月」を下回るマンションは将来の一時金徴収、修繕破綻のリスクがある
- 税制優遇を受けられる：住宅ローン控除を適用されるのは50㎡以上のマンション
〈参考〉修繕積立金：国土交通省ウェブサイト 『マンション管理』マンションの修繕積立金に関するガイドライン＞7ページ
資産価値が落ちにくい新築マンションの選び方
新築時の資産価値が急落せず、その後も資産価値を維持しやすいマンションの選び方は、以下のとおりです。
- 「新築価格 ÷ 周辺の中古価格（築10年）=1.3〜1.5倍以内」であれば、築10年が経過しても価格が急落しづらいことがわかる（購入から10年経過後に売却すると、譲渡所得税の税率も抑えられる）
- 現在の建築基準豊穣の省エネ基準に適合していて、「ZEH水準」や「認定長期優良住宅」の証明書を取得しているとベスト（省エネ基準非適合の新築マンションは住宅ローン控除を活用できない）
- 修繕積立金が段階的に上がっていかないマンションを選ぶ
間取り・立地など目に見える魅力だけではなく、「税制面の優遇」や「管理体制」といったポテンシャルまで、厳しくチェックしてください。
まとめ
マンション売却・購入判断に役立つ、「新築から30年後までの価格推移」「エリアごとの売り時・買い時」「今後の不動産価格の変動予測」などをご紹介してきました。
近年は「価格高騰」だけに注目して「マンションの売り時・買い時」「持ち家or賃貸」といった議論がされる場面をよく見かけますが、マンションの売却・購入判断は「現状」と「長期的な予測」を組み合わせて、多岐にわたる視点で判断する必要があります。
今回ご紹介した情報をもとに信頼できる不動産会社を見つけて、マンション売却・購入サポートを依頼していただけると幸いです。
熊本県でマンション売却・購入の判断に役立つアドバイスがほしい、プロに相談したいとご希望の方は、すがコーポレーションへお気軽にお問い合わせください。
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