離婚時に不動産を財産分与する際にどんな税金がかかるかご紹介します！

離婚の際、不動産の財産分与を検討する方々は多いでしょう。
その際に、どのような税金がかかるのか、またどのように節税できるのかを知っておくことは非常に重要です。
今回は、不動産の財産分与に関連する税金とその節税方法について詳しく解説します。
財産分与を検討されている方は、ぜひ参考にしてください。

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□離婚時に財産分与で不動産を譲渡する際にかかる税金

離婚時に不動産の財産分与をする際、譲渡する側と受け取る側に分かれます。
ここでは、財産分与で不動産を譲渡する側にかかる税金について見ていきましょう。

＊譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産や株式などの資産を他者に渡す際に発生する税金です。
この税金は、土地や建物、株式などの資産の譲渡に直接関連しています。
譲渡所得税の税額は、譲渡価額と購入価額の差、すなわち譲渡所得によって決定されます。

譲渡価額が購入価額よりも高い場合、その差額に対して税金が課されることになります。
譲渡所得税の課税対象は、土地や建物などの不動産、株式やゴルフの会員権などです。

一方、現金や預金は譲渡所得税の対象外となります。

＊長期譲渡所得税と短期譲渡所得税の違い

所有期間が5年を超える場合は長期、5年以下の場合は短期として分類されます。
この所有期間によって税率が異なるのです。
長期譲渡の場合、所得税が15％、復興特別所得税が2.1％、住民税が5％です。
資産を長期間保有していることで、その価値の上昇分に対する税金を支払うことになります。

短期譲渡の場合、税率は所得税が30％、復興特別所得税が2.1％、住民税が9％となっています。
短期間での価値上昇に対する税率が高く設定されているのは、短期の投機的な取引を抑制するためです。

□財産分与で不動産を受け取る側にかかる税金

続いて、財産分与で不動産を受け取る側にかかる税金について見ていきましょう。

＊登録免許税

登録免許税は、不動産の所有権移転登記を行う際に必要となる税金です。
この税金は、不動産の所有権の変更を公示するための手続きに関連して発生します。

登録免許税の税額は、固定資産税評価額に基づいて計算されます。
具体的には、「固定資産税評価額×2％」という計算式で税額が決定されます。

この税金の他にも、司法書士報酬の手数料といった費用が発生するかもしれません。
このような費用も、不動産の所有権移転に伴うコストとして考慮する必要があります。

＊不動産取得税

不動産取得税は、不動産を取得する際に発生する税金です。
一般的には、婚姻前に所有していた不動産や、婚姻中に相続によって取得した不動産など、特定の条件下でのみ不動産取得税が発生します。

不動産取得税の税額は、「固定資産税評価額×3％」という計算式で決定されます。
この税金は、不動産の取得価格や評価額に基づいて計算されるため、取得する不動産の価値によって税額が変動します。

□不動産を財産分与する際にかかる税金の節税方法

1.贈与税や不動産取得税の軽減方法

贈与税や不動産取得税は、不動産の取得や譲渡に関連して発生する税金です。
これらの税金を軽減するためには、特定の基準を超えない範囲での財産分与が必要です。

配偶者控除は、20年以上の婚姻関係にある夫婦間での不動産の譲渡に関して、最大2110万円までの控除が受けられる制度です。
この控除を活用することで、大幅な節税が期待できます。

この控除を受けるためには、婚姻関係の継続期間や譲渡する不動産の種類など、特定の条件を満たす必要があります。

2.譲渡所得税の節税方法

譲渡所得税は、不動産の譲渡に関連して発生する税金です。
この税金の節税方法として、マイホーム特例という制度が存在します。

マイホーム特例は、居住していた家を売却する際に、最大3000万円までの譲渡所得税を非課税とする制度です。
この特例を活用することで、大幅な節税が期待できます。
この特例を受けるためには、特定の条件を満たす必要があります。

例えば、売却先が配偶者や親でないこと、離婚後に財産分与を行うことなどが条件として挙げられます。

3.専門家の相談の重要性

不動産に関する税金は、その計算方法や適用条件が非常に複雑です。
このため、節税を最大限に活用するためには、専門家の知識や経験が必要になります。
弁護士や税理士は、不動産に関する税金の最新の情報や節税方法を把握しています。
これらの専門家に相談することで、最適な節税方法を見つけられるのです。

節税を考慮する場合、不動産の取得や譲渡の計画段階から専門家に相談することがおすすめです。

□まとめ

不動産の財産分与に関する税金や節税方法は多岐にわたります。
適切な知識と専門家のアドバイスをもとに、最適な選択を行うことが大切です。
特に、税理士や弁護士などは不動産に関する情報や節税方法などを細かく把握しているので、活用するのも良いでしょう。

また、熊本市周辺で不動産取引を検討されている方は、ぜひ当社までお気軽にご相談ください。

気になるQ＆A

Q：離婚時に不動産を財産分与すると税金はかかりますか？
A：原則として、離婚による財産分与は「夫婦の財産を公平に分ける行為」とされ、分与を受ける側には基本的に所得税や贈与税は課税されません。ただし、不動産の価値が過大で「社会通念上不相当」と判断される場合は、贈与税の対象になるケースもあります。分与額が不動産の時価に比べて妥当かどうかがポイントです。

Q：不動産を財産分与した側に税金はかかりますか？
A：不動産を渡す側には、通常「譲渡所得税」が課税される可能性があります。不動産を売却した場合と同じ扱いで、取得費や譲渡費用を差し引いた利益に対して税金がかかります。特に高額な不動産の場合は税額が大きくなることもあるので、事前に税理士に試算を依頼すると安心です。

Q：財産分与された不動産の名義変更に税金はかかりますか？
A：不動産の名義を変更する際には「登録免許税」がかかります。課税標準額（固定資産評価額）に対して通常2%（2025年現在）の税率で計算されます。さらに司法書士に依頼する場合は別途報酬が必要ですので、見積もりを取って準備しておきましょう。

Q：不動産の財産分与で固定資産税はどうなりますか？
A：離婚後の固定資産税は、その年の1月1日時点の所有者に課税されます。したがって名義変更をしても、その年の固定資産税は旧所有者が納付するケースが一般的です。分担方法については、離婚協議書などで事前に決めておくとトラブル防止になります。

Q：不動産の財産分与にかかる税金を軽減する方法はありますか？
A：譲渡所得税については、居住用不動産であれば「3,000万円特別控除」が適用できるケースがあります。ただし、離婚後一定期間を過ぎると適用できなくなる場合もあるため、早めに手続きを進めるのが重要です。具体的な条件や時期については税理士や専門家に確認してください。