空き家にかかる税金と固定資産税対策について解説します！

新築住宅の増加や少子高齢化の進展により日本全国で空き家が増え続け、社会問題になっています。
相続や転勤などにより思わぬ形で空き家を所有することになる方も少なくありませんが、売却や解体はもちろん、所有しているだけでも税金が発生しますし、特定空き家に指定されると固定資産税が6倍になってしまいます。
この記事では空き家の固定資産税について解説しますので、空き家と税金についての理解を深め、適切に対処できるようにしましょう。

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□空き家にかかる税金について解説します！

空き家は相続による取得、所有、売却など、様々な局面に際して税金が課せられます。

はじめに、家屋や土地などの不動産を相続した場合、相続税と登録免許税がかかります。
「3000万円＋600万円×法定相続人の数」の基礎控除額を超える場合には相続税を支払う必要があります。

ただし、被相続人が住居として利用していたなど一定の要件を満たす場合には「小規模宅地等の特例」によって相続税の負担を大幅に減らすことが可能です。

登録免許税は、相続した不動産の名義変更のために必要な相続登記の際に納める税金です。
「不動産の固定資産税評価額×0.4」によって計算されます。

例えば、1000万円の不動産を相続した場合は4万円の登録免許税が課税されます。
なお、遺言により相続人以外の人が不動産を相続した場合、登録免許税の税率は2%です。

次に、空き家を売却した場合、所得税と住民税がかかります。
空き家の売却に際しては「譲渡収入－取得費＋譲渡費用」で計算される譲渡所得に応じて所得税と住民税が課されます。

税率は不動産の所有期間が5年以下の場合、「所得税30%+住民税9%＝39%」で、所有期間が5年越の場合、「所得税15%＋住民税5%＝20％」と計算します。

なお、空き家の売却に関して、昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること、令和5年12月31日までに譲渡することなどの特例要件を満たす場合、空き家の譲渡所得の3000万円控除の特例を利用できます。

最後に、不動産を所有し続けている場合、固定資産税と都市計画税がかかります。
固定資産税は法人と個人を問わず、毎年1月1日時点で不動産を所有しているものに課せられる税金で、原則、全ての土地や家屋が対象です。
都市計画税は都市計画法による市街化区域内に所属する土地や家屋が課税対象です。

□空き家にかかる固定資産税について解説します！

固定資産税は不動産評価額による課税標準に標準税率1.4%をかけて算出されます。
土地住宅が建てられている場合は土地に対する固定資産税の課税標準が6分の1に減額されます。
空き家の場合も同様に住宅用地の特例が適用されますが、特定空き家に指定された場合はこの特例適用外になり、固定資産税額が6倍になってしまいます。

固定資産税額については、建物が残っているかどうか、解体して更地になっているかどうか、特定空き家に指定されているかどうか、小規模住宅用地か一般住宅用地かによって変わるため、自分が所有する空き家ではいくらになるのか把握する必要があります。

□空き家で有効な固定資産税対策をご紹介！

空き家対策法の改正により空き家の固定資産税が6倍になってしまうのを防ぎたいと考える方は多いでしょう。
そこで、空き家の固定資産税負担を軽減する方法を4つご紹介します。

1.空き家をリフォームして賃貸として運用する
空き家をリフォームしてから賃貸にすることで固定資産税は不動産事業の経費の一部として計上され、固定資産税を実質無料ととらえられます。

立地条件によって居住用賃貸としての運用が難しそうな場合でも、介護事業、店舗、コインランドリー、時間貸しのレンタルスペースなど、様々な事業用での活用も可能です。

2.補助金を活用してリフォームし、自身で居住する
環境保護への機運の高まりから、国は省エネ性能を高めるリフォームに対して数多くの補助金を施しています。

こどもエコすまい支援事業や先進的窓リノベ事業など、これらの制度の活用によりリフォーム費用を大きく減額できます。
また、空き家から居住用の土地になることで固定資産税額も6分の1に減額されます。

3.空き家を解体して土地を有効活用
空き家を解体した土地は住宅用地ではないので基本的には固定資産税が6倍になりますが、自治体によっては空き家を解体した後も固定資産税が減免されます。

その場合は解体してから活用方法を考えられますし、立地によってはコインパーキングや月極駐車場として運用する選択肢もあります。

4.空き家ごと売却
空き家の固定資産税をなくす最短の方法は、土地ごと空き家を売却することです。
固定資産税が課される1月1日をまたがないように登記簿上の所有者を変更することで課税がなくなります。

また、一定条件に該当する空き家を相続から3年後の12月31日までに売却する場合には売却時の譲渡所得税が減税される制度もあります。

□まとめ

この記事では、空き家にかかる税金の種類、とりわけ固定資産税とその有効な減税対策について解説しました。
熊本市周辺にお住いの方で、適切な空き家対策が分からない場合には、ぜひ当社への相談を検討してみてください。

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