持ち主が認知症になってしまった場合の不動産売却についてご紹介します！

親が所有している不動産を売却したいと思っていても、不動産の名義が親であり、親に意思能力がないと判断された場合、不動産の売却はできません。
たとえ書類上の不備がない正式な契約であったとしても、無効になってしまうのです。
この記事では、不動産売却の可否がわかれるポイントと、意思能力の有無を判断した事例、親が認知症の際に不動産を売却する実際の流れについて解説します。

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□売却の可否が分かれるポイントとは？

売主が認知症になり判断能力がないと判断された場合に不動産の売買はできず、契約したとしても無効になります。
そこでポイントとなるのが意思能力です。

売主が認知症の診断を受けている場合であっても、医師や登記を担当する司法書士立会いのもとで意思能力があると判断された場合、不動産の売却が可能です。

認知症になった親が所有する不動産を子どもが売却したい場合にこの問題が起きますが、子どもが認知症の親の代理人になるのにも親の意思能力の有無が関わってきます。
認知症でも売主に意思能力があれば子どもが代理人になれますが、意思能力がないと判断されれば代理人を立てられません。

しかし、意思能力がなく代理人も立てられない場合、不動産の売買にかかわらず生活に支障をきたす恐れがあります。
そのように意思能力がないとされる認知症患者や知的障碍者、精神障碍者などを支援するために、本人に代わって契約や財産管理を行う制度が成年後見人制度です。

□意思能力に関する事例について

書類準備や手続きにおいての親の代行は可能ですが、不動産所有者に意思能力が確認できない場合の不動産売却は無効であり、認知症患者の意思能力の有無は医者によって判断されます。

会話の受け答えが自然で自分の名前を筆記できる場合でも、これまでかかった病気や症状の進行具合、日常生活にどの程度の支障を及ぼしているか、最初の異変はいつごろ出てきたのか、などのポイントから診断されます。

しかし、認知症であってもその症状が軽度で意思能力があれば所有者本人による売却が可能です。
その意思能力の有無は、自分の行為によってどのような法律的な結果が生じるのか判断できているかどうかを見られており、不動産売却の場に同席した司法書士が名義人の言動から判断します。

意思能力があると判断された具体的な事例としては、以下の3つがあります。

・他者とのコミュニケーション能力に問題がない
・公証役場に赴いたり、遺言公正証書を作成したりできる
・仲介業者へ依頼し、売買契約を締結している

反対に、意思能力がないと判断された具体的な事例は、以下の3つです。

・簡単な質問でも、会話が成立しないことがある
・自分の名前や生年月日を答えられない
・不動産の売却代金が非常に不利な物であっても締結しようとしてしまう

□認知症の親の不動産を売却する流れについて

認知症で意思能力がないと判断された親の不動産を売却する5つの流れをご紹介します。

1.認知症の親のために成年後見制度の申し立てをする
たとえ親の財産であっても子どもが勝手に親の代理として親の財産を売却することはできません。
そのため、まず家庭裁判所に成年後見制度の申し立てをする必要があります。

2.成年後見人が選定される
成年後見制度の申立の内容に基づいて、家庭裁判所により成年後見人が選定されます。

ただし、申立人が後見人になるとは限らず、弁護士や司法書士などの専門職が選ばれるケースも多いことを留意しておきましょう。

3.家庭裁判所に不動産売却の許可を申請する
子どもが成年後見人として選定された場合であっても、親が所有する居住用不動産の売却については家庭裁判所の許可が必要なため、成年後見人から家庭裁判所に居住用不動産処分許可の申し立てを行います。

4.成年後見人が本人に代わり不動産を売却する
居住用不動産処分許可が下りた後は、成年後見人は不動産会社に仲介の依頼をして、不動産売却の手続きを開始します。

売却後の代金は、あくまで親の財産であるため、被後見人である親の口座へと振り込まれます。
実の親子で成年後見人であったとしても、売却代金を子どもの口座に振り込んだ場合は横領になってしまうため注意しましょう。

5.不動産を売却した後も成年後見人としての業務は続く
成年後見人制度は、不動産を売却した後は目的を達成したとして後見人を勝手に辞めることは認められていません。
親族の介護や後見人の健康状態が悪化によって後見人の業務遂行が難しいなどの正当な自由がある場合にのみ後見人の辞退が家庭裁判所に認められます。

そのため、4番までで終わりではなく、5番も含めて売却の流れであると認識しておくことをおすすめします。

□まとめ

この記事を参考に、親の不動産売却に関する知識が深まり、将来に役立てていただけましたら幸いです。
熊本市周辺にお住いの方で、親が若いうちから不動産を売却・相続しておきたい、認知症の親の不動産を売却したいと考えている方がいらっしゃいましたら、ぜひ当社へご相談ください。

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