離婚した際のマンション売却や他の選択肢について解説します！

離婚の際に心配になるのが、不動産の財産分与です。
住宅は大きな買い物なうえ、ローンの返済の問題も。
新しい生活を迎える前に、住宅について互いに合意をとっておくことで後々のトラブルも防げるでしょう。
今回は、離婚の際のマンションの対処法をご紹介します。

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□離婚した際のマンション売却に関する疑問点

互いに分かれて住む、ということで不安になるマンションの扱い。
ローンの金額も高額で、どうしようと頭を抱えることも多いため、大きな不安を抱えている方も多いでしょう。
まずは、漠然と浮かぶ不安を一つずつ紐解いていきましょう。

＊ローンが残っている場合は?

ローンが残っている場合、売却額で返済できる場合は売却可能です。
また、売却後に残債が残る場合でも預貯金などの自己資金で賄える場合は、売却可能です。
しかし、残債を賄えるお金がない場合はマンション売却できません。
この状態を「オーバーローン」と呼びます。
その場合、金融機関から合意を得たうえで、不動産を売却する「任意売却」を選択しましょう。

＊共有名義のマンションはどうする?

・住宅ローンの借り換え
離婚時にマンションの名義を変更すれば、共同名義だったローンを単独名義にして新しい住宅ローンに借り換えられます。
その際はもちろん返済能力の審査も入ります。
新名義人の収入や勤続年数の審査を受けて、金融機関にローンを承認してもらう必要があるのです。

・住宅ローンの一括返済
住宅ローンの名義はローン完済とともに解消されます。
つまり、ローンを一括完済することで、共同名義も解消できるのです。
その場合、マンションの名義のみを変更します。

＊財産分与は?

財産分与の対象は、婚姻期間中に築いた財産です。
結婚してからマンションを購入する場合は、マンションの売却金額を50:50で折半するのです。
折半の方法は以下の2つです。

・マンションを売却して現金で折半する
マンションを売却して現金で折半する方法です。
マンション売却金額-(残債+諸経費)を折半したものをそれぞれの財産として分配するのです。
そのため、オーバーローンの場合は必然的に財産分与によって得られる財産はないということになるのです。

・評価額で分与する
夫婦のどちらかがマンションに住み続ける場合は、マンション評価額を基準に価値を算出し、その算出金額をもとに財産分与をするのです。
この場合も、基本的には50:50で折半します。
例えば、3000万円の査定が出た場合は、そのマンションに住み続けるほうが相手に1500万円の現金を支払うことになるのです。
マンションの評価額がいくらになるかは、不動産会社で不動産査定をしてもらうことで大まかな額を知れますよ。

□マンションを売る以外の選択肢はある?

オーバーローンや財産分与でマンションの売却について解説しました。
ここでは、その他の選択肢について解説していきます。

1．離婚後に住む場合

まずは、離婚後にどちらかが住む場合です。
離婚後のマンションのローン問題について、住宅ローンを完済するか、マンションを売却してローン返済に充てるかと考えることが多いでしょう。

住宅ローン名義人であることが多い夫が住み続ける場合、比較的トラブルが少なく済みます。
住宅ローンの名義人がお相手であったり、共有名義したりしている際は住宅ローンの名義変更を行っておいた方が良いでしょう。

一方で、親権の獲得などで生活環境を変えたくない場合、妻がマンションに住むこともあるでしょう。
住宅ローン名義人が妻単独で、返済能力が認められていれば大丈夫ですが、共有名義の場合、夫に支援を続けてもらう必要や名義人の変更が必要なのです。

2．賃貸物件やレンタルスペースとして貸す

離婚時に住んでいたマンションを賃貸物件として貸し出すケースもあります。
この場合は、離婚前に経営方針や家賃収入について、互いに話し合って合意をとる必要があります。
家賃収入を得られるメリットがある一方で、リスクも大きいことを理解しておきましょう。

マンションがオーバーローンの状態であれば、金融機関が承諾してくれない可能性があります。

レンタルスペースとして運用する場合も、広報活動、メンテナンス、管理経営などの手間がかかるため、現実的とは言い難いのが現状です。

□離婚後にマンションに住み続ける注意点

住宅ローンの残っているマンションに住み続ける場合は、名義人の変更がポイントです。
ローン返済がすべて終わっている場合は、住み続ける側に名義人を変更しておきます。

ローンの返済がまだの場合は注意が必要です。
妻がそのマンションに住み続ける場合、妻に十分な返済能力がない場合は、妻単独への名義変更が難しくなります。
この場合は、離婚後も夫が住宅ローンの返済を続けながら妻がマンションに住む手段をとることになります。
ただし、夫が住宅ローンを滞納したり、返済能力が無かったりする場合は自宅が差し押さえられるリスクもありますので、万一に備えて準備や対策をしておきましょう。
妻が仕事をしていて、収入がある場合は、妻名義の住宅ローンに変えておきましょう。

□まとめ

離婚時は、必要な場合のローンやマンションの名義人変更を忘れないようにしましょう。
ローン返済済みの場合は住む側に、ローンを返済しながら住み続ける場合は各々の返済能力に応じて名義人の変更が必要になります。
特に、自分が住んでいないマンションとなれば、相手がローンを滞納してしまうリスクも。
離婚前の話し合いはもちろん、万一の場合を考えて対策しておきましょう。

また、自己資金のみではローン返済が難しく、マンションを手放しても良い場合は、売却してローン返済に充てるのが良いでしょう。
ローンを完済してしまえれば、問題を残すことなく新生活に臨めますね。

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