離婚にあたって持ち家を整理しようとしても、「売ってもローンが残る（オーバーローン）」「妻にもローンの支払い義務があるのかわからない」「このまま住み続けられるのか不安」などと悩む方は少なくありません。
特にオーバーローンの状態では、財産分与や名義、連帯保証などが複雑に絡み、話し合いが進みにくくなりがちです。
そこで本記事では、離婚にあたって持ち家を売却するとオーバーローンになり、「残債が払えない」とお困りの場合の対処法を、わかりやすく解説します。
熊本で離婚時の家の売却にお困りの方は、すがコーポレーションへお問い合わせください。
ご要望を丁寧に伺い、手間のない売却・好条件での売却をサポートいたします。
離婚の持ち家売却でオーバーローン｜財産分与はどうなるのか
住宅ローンの残債が家の価値を上回る「オーバーローン」の状態では、財産分与の考え方や支払い義務の範囲が複雑になります。
そのため、まずは基本的な仕組みを押さえておくことが重要です。
オーバーローンの家は財産分与でそのまま折半とは限らない
財産分与とは、婚姻中に夫婦で築いた財産を離婚時に分け合う手続きです。
預貯金や家具などは原則として折半になりますが、住宅ローンが残っている家はそう単純ではありません。
まず、オーバーローンとは「家を売っても、住宅ローンを完済できない状態」のことです。
【オーバーローンの例】
2,000万円でしか売れない家に、2,500万円のローンが残っている場合
→プラスの財産ではなく、実質的にマイナスの状態
財産分与は「プラスの財産を分ける」考え方が基本です。
そのため、家がマイナスの状態では「家を半分ずつ分ける」という発想がそもそも成立しません。
預貯金などほかの財産がある場合は全体のバランスを見ながら調整されますが、世帯全体でもマイナスが大きい場合は分ける財産がないと判断されやすくなります。
その場合、住宅ローンの返済義務は契約上の名義人に残るのが基本です。
ただし、夫婦間で「どちらがいくら負担するか」を話し合って調整すること自体は可能です。
売却時に差額をどう処理するかについては後述します。
オーバーローンの財産分与は判例でも一律ではない
オーバーローンの家は財産分与の対象にならないケースが多いものの、過去の判例を見ると必ずしも一律に判断されるわけではありません。
ほかの財産（預貯金や保険など）とのバランスや、購入時の頭金の負担割合などを踏まえ、個別の事情に合わせて整理されるのが実情です。
そのため、自己判断で諦めず、必要に応じて専門家の意見を仰ぐことが大切になります。
離婚後に妻や夫へ支払い義務が及ぶケース
インターネット上の口コミなどでは、「夫名義のローンなのに妻も払う必要があるのか」と不安に感じる声がよく見られます。
結論から言えば、離婚における夫婦間の約束よりも「金融機関との契約内容」が優先されます。
たとえば、「夫が家を出て妻が住み、ローンは夫が払う」と夫婦で合意しても、妻が連帯保証人になっていれば、夫が滞納した際に妻へ直接請求が届く仕組みです。
まずは、金融機関との契約内容（単独名義か、連帯保証人がついているかなど）を正しく把握することが求められます。
ローン残債支払いでもめる前に確認したい4つの項目
離婚に伴う住宅ローンのトラブルを防ぐために、話し合いを始める前に以下の4点を確認しておきましょう。
- 土地と建物の「名義人」は誰か
- 住宅ローンの「契約状況」（単独、ペアローン、連帯保証人の有無）
- 現在の住宅ローンの「残債」（残高証明書や返済予定表で確認）
- 現在の家の「査定額」（不動産会社による算出）
この4点が整理できると、売却・住み続ける・任意売却のどの選択肢が現実的かを考えやすくなります。
ご夫婦が共有名義でご自宅を所有している場合の問題点、名義変更の流れなどを、こちらの記事でご確認いただけます。
〈関連ページ〉共同名義の不動産は離婚時に名義変更すべき！手順や必要書類を紹介！
「オーバーローンとなるから売却せずに離婚後も住み続ける」を選択する場合のリスク・注意点
「オーバーローン」は家の売却に伴って発生する問題ですので、「離婚をしても持ち家の売却はしない」という選択をすることで、「残債が払えない…」という心配は排除できます.
ただし、家の名義などによっては「住み続ける」という選択のリスクもあるため、次に確認しておきましょう。
住宅ローン債務者が住み続ける＆住宅ローン返済をする場合は問題なし
住宅ローンの名義人本人が家に住み続ける場合、これまで通りローン返済を継続すれば何ら問題が発生しません。
（ただし離婚によって世帯収入が減少し返済が難しくなる場合には、売却などを検討する必要があります）
住宅ローン債務者以外が住み続ける場合のリスク
離婚後、「住宅ローンの債務者ではない方が家に住み続ける」という選択をする場合には、以下の問題があります。
- 住宅ローンの返済を返済義務者に任せる場合に、滞りなく住宅ローンを返済してくれる保証がない
- 突然家を売却される危険性がある
- 住宅ローン債務者が死亡した場合に、家に住み続けることができない可能性がある
- 無償で住み続ける場合には住宅ローン返済額が「贈与」とみなされ、贈与所得税の納税義務が発生する可能性がある
- 住宅ローン債務者が一括返済を求められる可能性がある など
住宅ローンの一括返済を求められる理由は、住宅ローンは債務者本人が居住することを前提に、「低金利」「長期返済」などの好条件で利用できる金融商品のためです。
「住み続ける」という選択は慎重な検討が必要
以下のようなケースでは、住み続けることを決定する前に、特に慎重な検討が必要です。
- 住宅ローン債務者の収入が不安定
- 住宅ローン債務者とスムーズに連絡が取れない
- 住み続けた先の出口を明確に決めていない
- 家に関係する費用（固定資産税など）の負担者を明確に決めていない
安易に「持ち家を売却するとオーバーローンになるから住み続ける」という選択をすることは避けて、次章以降で解説する対処法も参考にしながら、方向性を固めることをおすすめします。
「離婚×オーバーローン」におけるペアローンの扱い
住宅ローン（ペアローン）が残っている家は、住宅ローンを完済しないと売却できません。
また、家を担保にして住宅ローンを利用している以上、家の売却額については、金融機関が誰よりも先に売却額を受け取る権利を持っています。
そのため、家の買主を見つけたとしても、ご夫婦のうちどちらかがオーバーローン分（住宅ローン残債）の支払いを実行できない場合は、家の売却自体が不可能自体が無効となります。
【住宅ローン完済の流れ｜ペアローンで購入した家の売却でオーバーローンの場合】
家の買主決定と同時に、金融機関へ「全額繰上返済」を申し出る
↓
金融機関が、ご夫婦それぞれのオーバーローン分（住宅ローン残債）の支払い額を算出
※「住宅ローン比率」と「家の持ち分比率」が異なる場合には、贈与税が発生しないように事前に税理士などの専門家へ相談が必要
↓
ご夫婦それぞれが、オーバーローン分の支払い額をご自身の口座に用意
↓
決済日に金融機関が以下を同時に実行
- 家の買主からの入金確認
- 住宅ローン返済
- ご夫婦それぞれの口座から住宅ローン残債を引き出し
↓
金融機関が抵当権を抹消し、家の売買成立
また、ペアローンはご夫婦それぞれが住宅ローン契約をして、お互いに連帯債務を負いますよね。
離婚しても連帯債務は消えないため、「オーバーローンになるから家を売却せずに一方が住み続ける」という選択をする場合には、以下のリスクがあることも念頭に置いておく必要があります。
- 一方が住宅ローン返済を滞納したら、もう一方が返済義務を負う
- 金融機関が一方しか居住していない事実を把握した場合に、一括返済を求められる可能性があり、一括返済ができない場合はもう一方が返済義務を負う など
※ほかにも「住宅ローン債務者以外が住み続ける場合のリスク」と同様のリスクがあります。
離婚の持ち家売却・オーバーローンが払えない場合の対処法｜売却・任意売却・自己破産前の確認事項
離婚によって持ち家を売却する場合には、家の査定額や残債を確認しながら状況に合った方法を検討していきましょう。
預貯金で差額を埋めて通常売却できるケース
オーバーローンであっても、手元の預貯金やほかの資産で不足分を補えるなら、通常の売却が可能です。
たとえば売却額が2,000万円で住宅ローンの残債が2,200万円の場合、差額の200万円を自己資金で用意できれば、金融機関の抵当権を外して売却を完了できます。
通常売却で整理できれば、その後の生活再建を進めやすくなります。
どうしても払えないなら任意売却を検討する
「自己資金でオーバーローン分を払えず、ローンの返済も続けられない」という場合は、任意売却が現実的な選択肢になります。
任意売却とは、金融機関の同意を得たうえでオーバーローンの状態のまま家を売却する方法です。
売却後に残ったローンの返済条件は、金融機関などとの協議によって決まりますが、競売を避けて生活への影響を最小限に抑えられる可能性があります。
こちらの記事で、「任意売却」「通常の売却」の違いをご確認いただけます。
〈関連ページ〉任意売却と他の不動産売却方法との違いとは？家を守る選択肢
自己破産を考える前に確認したいこと
住宅ローンが払えない状況に追い込まれると、自己破産を検討する方もいます。
しかし、自己破産はその後のローン審査やクレジットカードの利用に制限がかかるなど、生活への負担が大きい手段です。
自己破産を検討する前に、以下の点を確認してみてください。
- 不動産会社の協力により、なるべく高額で家を売却してオーバーローン分の返済負担を少なくできないか
- 収入の見直しや生活費の圧縮で返済を続けられないか
- 弁護士や司法書士への相談を済ませているか
まずはこれらを確認したうえで、不動産会社・金融機関に相談しながら現実的な方向性を見極めましょう。
熊本で「離婚による持ち家の売却」をご希望の方は、すがコーポレーションへお問い合わせください。
現状に応じて、好条件で早期にご自宅を売却する方法を提案いたします。
離婚の持ち家売却・オーバーローンQ&A
最後に、離婚による持ち家売却やオーバーローンについてすがコーポレーションがよくいただく質問・回答をご紹介します。
Q.オーバーローンの残債を払ってもらったら養育費を受け取れない？
A.「資産形成の側面を持つ住宅ローンの支払い」「お子さまの生存権に関わる養育費」は、別問題として切り離して考えるのが原則です。
「住宅ローンの支払いを養育費の代わり」とすることは、住宅ローンを支払っている側がご自身の資産（家）を増やしながら、子の生活費（養育費）を削ることになり、「子の利益を最も優先する」という民法766条の精神に反するためです。
ただし実務上は、ご夫婦の合意によって調整をはかるケースもあります。
Q.他県など遠くに引っ越しても売却手続きは可能？
A.売主様が遠方へ転居される場合でも、電話・メール・書類の郵送・オンラインでのやり取りなどで、売却手続きを完了させることができます。
ただし売却に必要な手続きを司法書士に委任するなど、書類のやり取りが増えるため、イレギュラーな売却手続きに柔軟＆親身に対応してくれる不動産会社を選んで、サポートを依頼することをおすすめします。
熊本で離婚による持ち家の売却を相談できる不動産会社をお探しの方は、すがコーポレーションへお問い合せください。
お引越し・登記・税金など、お住まいに関連するすべてのことを、ワンストップでご依頼いただけます。
まとめ
この記事では、離婚時にオーバーローンの家をどう考えるべきか、財産分与の基本、住み続ける場合の注意点、払えないときの対処法などを解説しました。
離婚と住宅ローンの問題は感情が入りやすく、後回しにすると判断が難しくなります。
オーバーローンで払えない不安があるときは、まず現状を整理し、売却・住み続ける・任意売却のどれが現実的かを見極めることが大切です。
離婚に伴う不動産売却を考えている方は、早めに地域事情に詳しい不動産会社へ相談することをおすすめします。
