離婚でローン中の家を売却する方法・流れ｜財産分与、ローン残債と売却費用の負担者なども簡単解説

離婚でローン中の家を売却する場合は、「離婚」「ローン」「家の売却」に関して、同時に話し合いや手続きを進める必要があります。

「何から考えて、行動すればいいかわからない」とお悩みではないでしょう。

そこで今回は、熊本県のご家族の事情に応じた家の売却サポート実績が豊富な不動産会社『すがコーポレーション』が、離婚でローン中の家を売却する方法・流れなどを、わかりやすく解説します。

ご自身の状況に応じてスムーズに手続きを進める方法がわかるので、ぜひ最後までごらんください。

離婚でローン中の家を売却する方法｜家の売却にはローン完済が必要

ローン中の家売却には「ローン完済」が必要なので、家を売却する方法は、「アンダーローン（住宅ローン残債よりも売却額が多い状態）」or「オーバーローン（住宅ローン残債よりも売却額が少ない状態）」で変わります。

ローン中の家を売却する際にローン完済が必要な理由は、以下のとおりです。

• 住宅ローン借入の条件は「契約者本人が居住するための住宅購入」のため
• ローン中の家に設定されている「第一抵当権※」を抹消しないと、買手に引き渡しできないため

「アンダーローン」「オーバーローン」それぞれの場合の、家を売却する方法を簡単に解説します。

【アンダーローン】仲介or買取で家を売却してローンを完済

アンダーローンの場合は、家を売却した代金でローンを完済できるため、「家の売却活動」「財産分与の協議」に力を注げます。

家の売却時には仲介or買取を選べますが、どちらもメリット・デメリットがある点にご注意ください。

【仲介：通常の不動産市場で家を売却】

家の売却希望額をある程度考慮した売却活動を不動産会社に依頼可能で、一般的には買取よりも高く家を売却できます。

ただし、市場の需要がないと売却できないため、売却まで時間がかかるケースもあります。

【買取：不動産会社に家を売却】

不動産会社が家を直接買取するため、短期間で売却でき、市場の需要が低い家でもスムーズに売却できる可能性があります。

ただし、仲介よりも売却価格が低額になる（仲介の6〜8割程度が目安）のが一般的です。

※アンダーローンで家を売却する流れを、のちほど「アンダーローンの場合の流れ」で確認できます。

【オーバーローン】差額充当でローンを完済or任意売却

オーバーローンの場合に家を売却する方法は、以下２種類です。

• 差額充当でローンを完済

• 任意売却

それぞれ注意点やリスクがあるため、解説します。

差額充当でローンを完済｜手持ち資金がない場合の差額充当の方法

「差額充当」とは、「売却代金とローン残高の差額」に自己資金を充当することです。

ローン完済の自己資金がない場合には以下のような資金確保を検討し、次に紹介する任意売却を避けるのが一般的です。

ただし、それぞれの方法には注意点があるため、簡単に紹介します。

資金確保の方法	注意点
フリーローンなど別のローンを利用	金利が高い（5〜14%ほど）
金融機関以外（親族など）から借りる	金利を設定し、金銭消費貸借契約書を結ばないと「贈与」とみなされる可能性がある
住み替えローンを利用	借入条件が厳しい

任意売却｜信用情報に傷がつくなどのリスクがある点に注意

任意売却とは、金融機関の承諾を得て、ローン完済をしない状態で仲介・買取によって家を売却する方法です。

ただし、任意売却の承諾を得られるのは、以下の状況になってからです。

• 返済困難になってから（滞納し始めてから）
• 金融期間にローン完済を求められてから

〈参考〉住宅金融支援機構ホームページ『融資住宅等の任意売却』任意売却の手続について＞2ページ

※任意売却で家を売却する流れを、のちほど「オーバーローンで任意売却する場合の流れ」で紹介します。

「離婚をするので、今すぐローン完済するのは無理だけど、これまでどおりローン返済を継続するので任意売却をしたい」という申し出が承諾されることはないことを、念頭に置いておきましょう。

また、任意売却には以下のような大きなリスクが伴います。

• 任意売却をすると、信用情報に「代位弁済」の履歴が登録される（俗にいう「ブラックな履歴」です）
• 信用情報の履歴により、5〜7年を目安に住宅ローンなどのローン利用・クレジットカード作成が難しくなる
• 個人で利用するローンやクレジットカードだけではなく、法人でご自身が連帯保証人となってローン利用やクレジットカード作成をすることも難しくなる

アンダーローンorオーバーローンの予測方法

不動産会社の査定額が住宅ローン残債の120%以上の場合は、以下のような事情を差し引いてもアンダーローンになる可能性が高いと予想できます。

• 家の売却やローン完済と同時に発生する諸費用※を支出
• 買い手からの値引き交渉に応じる
• 残置物あり・家に重大な欠陥があるなどで売却期間が長引き、値引きする　など

※諸費用の例は以下のとおりで、家の売却代金の4〜5%ほどが目安です。

• 不動産会社に支払う仲介手数料
• 登記費用
• 印紙税

不動産会社の査定額がローン残高の110%以下の場合はオーバーローンとなる可能性があるため、ローン完済のための差額充当の方法を検討してください。

熊本県で、離婚などご家庭の事情による家の売却を検討中の方は、すがコーポレーションへご相談ください。

すがコーポレーションは成約件数1万件以上の不動産会社で、秘密厳守でスムーズな家の売却をサポートいたします。

離婚でローン中の家を売却する流れ｜離婚前からローン完済・家の売却完了まで紹介

離婚でローン中の家を売却する方法を確認したので、次に離婚前から家の売却完了までの流れも紹介します。

• アンダーローンの場合の流れ
• オーバーローンで差額充当によってローンを完済する場合の流れ
• オーバーローンで任意売却をする場合の流れ

家を売却した後の確定申告・譲渡所得税の納税時期についても、一緒に確認しましょう。

アンダーローンの場合の流れ

アンダーローンであることが確定している場合、財産分与の協議に問題がなければ、シンプルな流れで家を売却可能です。

ステップ	流れ
ステップ1. ・現状把握	ローン契約の以下の内容を確認 ・ローン残高 ローン完済が可能かを確認 ・ローン契約者 金融機関とのやり取りをするべき方 ・連帯債務者 ローン完済前に滞納があると生活に影響する可能性がある方 ・家の名義人 家の売却書類に署名・捺印する必要がある方
ステップ2. アンダーローンorオーバーローンの確認	不動産会社に査定を依頼する前に、売却条件が似ている周辺の不動産相場を把握 ↓ 不動産会社を選定し、訪問査定を依頼 離婚でローン中の家を売却する旨を不動産会社に伝えて、以下を依頼するとベスト ・成約価格になるべく近い価格の査定 ・買取の場合の査定 ↓ 諸費用を含めてアンダーローンorオーバーローンを計算 不動産会社にサポートを依頼すると間違いのない計算ができる ↓ 仲介or買取を選択
ステップ3. 財産分与の協議	ご夫婦間で以下を協議 ・家の売却益の分け方 ・（ご夫婦2人ともローン契約者の場合）金融機関とやり取りをする窓口 ・諸経費の負担割合（このあと、諸経費が発生するたびに、取り決めた割合どおりに費用を支払う） （協議の結果を公正証書に残すとベスト）
ステップ4. ・家の売却活動 ・ローン完済の決済日を決める	・買取 金融機関へローン完済を伝え、決済可能日を確認 ・仲介 ローン契約者が不動産会社と媒介契約を結び、家の売却活動を開始 ↓ 仲介 ・買い手が決まったら売買契約を結び、決済日を確認 ・売買契約日が決まった時点で、金融機関へ家の売却・ローン完済を連絡 ↓ 仲介・買取 決済日が決まった時点で、金融機関へ伝える（決済日がローン完済日となるため）
ステップ5. ローン完済当日	買手からローン契約者へ送金 ↓ ローン契約者からローン利用中の金融機関へ送金 ↓ ローン利用中の金融機関が着金を確認。抵当権抹消の書類を交付 ↓ 司法書士が抵当権抹消登記・所有権移転登記を実施
ステップ6. 財産分与	ステップ1.で取り決めた内容どおりに財産分与

※売買契約後に買手が本審査に落ちて契約解除となることは、想定せずに流れを紹介しました。

オーバーローンで差額充当によってローンを完済する場合の流れ

「オーバーローン」「差額充当によるローン完済」が決定している場合、家に関する財産分与の協議は必要ありません。

ステップ	流れ
ステップ1. ・現状把握 ・アンダーローンorオーバーローンの確認	大まかにはアンダーローンの場合の流れと同様だが、以下の点が違う。 ・ご夫婦間での家の売却益の分け方を協議する必要なし ・オーバーローンが判明した時点で、差額充当のための資金確保の方法を検討
ステップ2. ・家の売却活動 ・ローン完済の決済日を決める	大まかにはアンダーローンの場合の流れと同様だが、以下の点が違う。 ・金融機関へ家の売却・ローン完済を連絡する際に、「家の売却価格とローン残高の差額は自己資金で充当する」と伝える ・金融機関から自己資金の提示（通帳の提示）を求められた場合は対応
ステップ3. ローン完済当日	家の売却価格とローン残高の差額を、ローン返済口座に振込 ↓ アンダーローンの場合の流れと同様

※売買契約後に、買手が本審査に落ちて契約解除となることは、想定せずに流れを紹介しました。

ここで、「アンダーローン」「オーバーローンだが差額充当でローン完済」の場合に、「ローンを完済すれば問題ないので、金融機関に連絡をする必要はないのでは？」という疑問をお持ちになる方がいらっしゃると思いますが、金融機関への事前連絡は必須です。

【金融機関への連絡が必須の理由】

• 利息によってローン残高が毎日変わるため、金融機関に確認をしないと正確な返済額がわからない
• ローン完済と同時に抵当権を抹消してもらう必要がある

オーバーローンで任意売却する場合の流れ

任意売却で家を売却する場合は金融機関や保証会社主導で家を売却することになり、従わないと任意売却が認められなくなります。

金融機関によって詳細な流れが違う場合があるため、今回は住宅金融支援機構のフラット35を利用している場合の、任意売却の流れを紹介します。

ステップ	流れ （フラット35利用の場合）
ステップ1. 任意売却決定まで	ローン滞納 ↓ ご自身で住宅金融支援機構に任意売却を申し込みorローン残額の一括返済を求める催告書が届く ・このとき、信用情報に代位弁済の履歴が登録される ・このとき、団信脱退となる ↓ （保証会社を利用する民間の金融機関のローンを利用している場合、ここで、債権者が金融機関から保証会社に代わる）
ステップ2. 家の売却活動	家を少しでも高値で売却できるよう、清掃などを行う ↓ 家の売却を任せる不動産会社を選び、任意売却を伝えたうえで訪問査定を依頼 ↓ 不動産会社から住宅金融支援機構へ、査定内容がわかる書類を提出（指定様式） ↓ 住宅金融支援機構が書類を精査したうえで、売却価格を指定 ↓ ローン契約者・不動産会社が専任媒介契約or専属専任媒介契約を結ぶ 10日以内にレインズ（全国の不動産会社が物件を確認できるプラットホーム）への登録が必要 ↓ 家の売却活動 売却活動の報告書提出を求められる場合がある
ステップ3. 家の売却から決済・抵当権抹消まで	買手が決まると、住宅金融支援機構から「買手から売却価格の承認を得た」という報告書の提出を求められる場合がある ↓ 住宅金融支援機構が抵当権抹消の是非を判断 ↓ 売買契約 ↓ 住宅金融支援機構とローン契約者間で、ローン残債の支払い方法を協議 ↓ 売却代金決済 決済日は、2週間前までに住宅支援機構へ報告

〈参考〉住宅金融支援機構ホームページ『融資住宅等の任意売却』任意売却の手続について＞2ページ

家の売却後は確定申告が必要

家の売却後は、アンダーローン・オーバーローンどちらの場合も確定申告が必要です。

確定申告から納税までの流れ
家を売却 ↓ ・翌年の3月15日までに、譲渡所得税の確定申告書を提出 ・譲渡所得税の納税が発生する場合は、3月15日までに納税 ↓ 6月頃に住民税の納付通知書が届くので、期限に応じて納税

オーバーローンの場合は、損益通算※によりほかの所得（給与所得・事業所得など）にかかる所得税を軽減できる場合があります。

そのため、「納税額が発生しなくても確定申告をする」ことを、念頭に置いておきましょう。

※譲渡所得損となった場合に、他の所得から損失を差し引いて所得税を計算できる特例です。（退職金にかかる所得税など、損益通算ができない所得もあります）

〈参考〉国税庁ウェブサイト『No.3203 不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合』

離婚でローン中の家を売却する前に知っておくべき５つの注意点｜財産分与など

離婚でローン中の家を売却する方法・流れを確認したことで、ご自身の状況に応じて「何から考え・何から行動すればいいのか」の具体的なイメージがわいてきたのではないでしょうか。

次に、離婚で家を売却する際に、財産分与の協議などに役立てていただきたい注意点も紹介するので、ぜひご確認ください。

• 「財産分与の時効」に注意
• 家を売却するタイミングは離婚前or離婚後どちらがベストか
• ローンを滞納中で家の売却もできない場合は競売対象となる
• 離婚・家の売却・ローン完済をサポートしてくれる各専門家を把握
• 離婚でローン中の家を売る場合、不動産会社は1社に絞る方がいいケースがある

「財産分与の期間制限」に注意

婚姻期間中に購入した家は財産分与の対象で、以下の場合には離婚後も財産分与を請求できます。

ただし、離婚後に財産分与を請求する場合には、2年の期間制限があることにご注意ください。

• 離婚をしたが、財産分与の協議が終わっていない場合
• 財産分与の協議で家の売却益を分け合うことを決めた場合

2024年の通常国会で成立し公布された「民法等の一部を改正する法律」に離婚による財産分与の期間伸長が含まれていて、現在は施行を待っている状況です。（施行後の離婚から、5年の期間制限が適用される見込みです）

家を売却するタイミングは離婚前or離婚後どちらがベストか

家を売却するベストタイミングは、金銭面・精神面どちらを優先するかによって判断が変わります。

離婚前・離婚後どちらのタイミングで家を売却してもメリット・デメリットがあるので、どちらがご自身の状況や心情に該当するかを、ご確認ください。

離婚前の売却 メリット	離婚後の売却 メリット
・家を現金化してきっちり半分に分けられる （特に家の価値が上昇している場合は、現金できっちり分けると不満が生じにくい） ・家の売却益・売却経費どちらも明確になってから財産分与が可能なため、どちらかが損or得をする状況を避けやすい ・「離婚成立」という共通目標があるため、協力して売却活動をしやすい ・離婚後に相手と連絡を取り合う必要がない ・ローンの連帯保証人を離婚前に解除できる	・離婚届の提出を最優先にできる ・引っ越し・お子さまの転校など、移動前に離婚が成立すると、苗字変更の手続きなどの手間が少なくなる

離婚前の売却 デメリット	離婚後の売却 デメリット
・家の売却益受け取りが確定するまで、お互いの行動を監視する心理が働き、離婚届の提出や引っ越しがしづらいケースがある ・家の内見時に夫婦で対応することにストレスを感じるケースがある ・居住中に売却活動をすることで、近隣の方からの詮索を受け、ストレスを感じるケースがある	・住宅ローン滞納など金銭面のトラブルが起きるリスクが高い ・「離婚成立」という共通目標がなくなるため、条件面での譲歩が生まれにくく、売却活動が滞るケースがある ・離婚後も相手と連絡を取り合う必要がある ・離婚後の家の維持費用（固定資産税・管理費用など）の負担について揉めるケースがある ・売却準備が整うまでの間に、居住を続けている方が「引っ越したくない」と心変わりする可能性性がある ・離婚後に誰も居住しない場合は家が劣化しやすくなる ・所有者が引っ越しをしてから3年以内に家を売却しないと、「譲渡所得税を軽減する特例※」を使えなくなる

※「譲渡所得税を軽減する特例」を簡単にいうと、所有者本人が居住している住宅を売却した場合に、一定条件に該当すると、売却益から3000万円を差し引いて納税額を計算できる制度のことです。

所有者が複数人の場合、所有者それぞれに譲渡所得税の特例が適用されるため、ご夫婦であわせて6000万円の売却益に対する譲渡所得税を減税できる可能性があります。

〈参考〉国税庁ホームページ『No.3302 マイホームを売ったときの特例』

こちらの記事で、離婚で家を売却する場合に発生する税金の種類などを、詳しく確認できます。

〈関連ページ〉離婚時の財産分与による不動産譲渡で税金は発生する？確定申告での注意点

ローンを滞納中で家の売却もできない場合は競売対象となる

ローンを数カ月間滞納し、一括返済の催告状が届くと（滞納を継続し、金融機関への相談もしない場合）、以下の流れで家が競売によって売却されます。

家が競売によって売却される流れ
金融機関が保証会社へ代位弁済（ローン残債支払い）を求める ↓ 保証会社が金融機関へ代位弁済 ↓ 保証会社が家の差し押さえ手続きを執行 ↓ 競売が開始され、落札後に代金が納付されると住めなくなる

家が競売で売却される場合には以下のようなリスクもあるため、家の売却・財産分与が完了するまでは、家のローン滞納が起きないようにする必要があります。

• 家の売却額が市場価格の6〜7割程度になる
• 強制退去執行日に鍵の解錠・荷物の運び出しなどが実施され鍵交換もされるため、執行日以降に家に立ち入ることはできない
• 競売情報によって家の写真・住所などがインターネットで公開される
• 家の売却代金の中から諸経費を受け取ることができない（任意売却の場合は交渉次第で受け取り可能）

離婚時点でローン返済が難しい状況にある場合は、すぐに不動産会社へ家の売却を相談し、競売を回避するよう務めましょう。

離婚後の住宅ローン滞納リスクを、こちらの記事でも詳しく確認できます。

〈関連ページ〉離婚後に住宅ローンを滞納するとどうなる？リスクと回避策を解説

熊本県で、ご家庭の事情によって家の売却を検討中の方は、すがコーポレーションへお問い合わせください。

すがコーポレーションは、延滞や差し押さえ対象の家を売却する場合にも売却をご依頼いただける不動産会社です。

離婚・家の売却・ローン完済をサポートしてくれる各専門家を把握

離婚・家の売却・ローン完済のサポートを依頼できる各専門家を、一覧表にまとめました。

専門家を利用すると費用が発生しますが、離婚時には細かい手続きが大きな負担となる場合があるため、専門家の活用を適宜検討することをおすすめします。

サポート内容	専門家
・家の売却 ・夫婦間の連絡役 ・各専門家の紹介・連絡役 ・家の売却完了までのサポート役 ・新居の確保	不動産会社
・登記（抵当権抹消・所有権移転） ・家の権利証紛失時の手続き	司法書士
・譲渡所得税の確定申告に関する相談 ・譲渡所得税の確定申告書・納付書作成	税理士
・財産分与などの離婚に関わる協議の代理人 ・調停などの対応	弁護士 （書類作成のみの場合は）行政書士
オーバーローンで差額充当をするための資金調達相談	ファイナンシャルプランナー
境界調査・確定のための測量、書類作成	土地家屋調査し
残置物撤去・片付け	不用品整理業者
DV被害などによる緊急避難先の確保	・自治体 ・民間のNPO法人などの専門家

離婚でローン中の家を売る場合、不動産会社は1社に絞る方がいいケースがある

離婚で「ご夫婦共有名義の家を売却する場合」「ご夫婦がコミュニケーションを取り合うのが難しい場合」は、不動産会社を1社に絞ることをおすすめします。

理由は、ご夫婦それぞれと複数の不動産会社が連絡を取り合うだけでも多くの時間が経過し、売却期間が長引くケースがあるためです。

以下のようなポイントを確認して、不動産会社を選定してください。

• 仲介・買取どちらも対応可能
• 秘密厳守の売却、任意売却などさまざまなケースへの対応実績が豊富
• 郊外・土地が広すぎる・市街化調整区域などの特殊事情に対応できる地域密着型の不動産会社　など

ただし需要の高い立地の物件は、2〜3社の不動産会社に売却を依頼するほうが、早期売却につながるケースがあります。

そのため、「家が単独名義の場合」「ご夫婦が協力して家の売却活動をできる場合」は、物件の需要に応じて複数社への仲介依頼を検討することも、ひとつの売却戦略です。

離婚によるローン中の家売却に関するQ&A

最後に、離婚によるローン中の家売却について、すがコーポレーションがよくいただく質問・回答を紹介します。

Q.ローン中に離婚が成立したら、家売却までのローンは誰が返済する？

A.金融機関に対してローン返済義務を負っているのは、ローン契約者です。

「夫婦2人の収入からローン返済をしてきたため、家売却までのローン返済についても分担したい」といった希望がある場合には、ご夫婦間で返済負担額を取り決める必要があります。

ローン滞納が発生すると、「任意売却」「競売」といったリスクの高い方法で家を売却することになるため、滞納は回避しましょう。

Q.離婚でローン中の家を売却する際の諸費用は誰が負担する？

A.離婚でローン中の家を売却する際の諸費用は、売却代金から差し引くのが基本です。

売却代金受け取り前に発生する諸費用については、不動産会社に詳細を確認したうえで、事前にご夫婦で負担者・負担割合・精算方法を協議して、公正証書などの文書に内容を記録することをおすすめします。

まとめ

離婚でローン中の家を売却する方法や流れ、注意点などを解説してきました。

「離婚」「ローン」「家の売却」を同時進行するのは大変ですが、親身にサポートしてくれる不動産会社にサポートを依頼することで、「ご夫婦間のやりとり」「書類の準備」などが円滑になるケースが多数あります。

ぜひ不動産会社に事情を伝えたうえで家の売却希望額などを相談し、ローン滞納などの問題が発生するまえに、スムーズに家を売却していただけると幸いです。