親のマンションがいらない・タダでも売れない場合の処分方法｜生前贈与・相続・相続放棄の違いも解説

2026年9月15日 2026年9月30日

イエステーションスタッフ

将来引き継ぐことになる親のマンションについて、古い・遠方にあるなどの理由で「正直、いらない」とお考えの方がいらっしゃると思います。

立地や住戸内の状態を考えたときに、「タダでも売れないかもしれない」と不安をお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。

ご自身が引き継いで住まない・管理しきれないマンションの処分方法はあるので、ご安心ください。

ただし、マンションを引き継ぐタイミング・処分するタイミングによって手続きや納税負担などが異なるため、ご家族の状況に応じた選択が必要です。

今回は年間4,500件以上の不動産売買相談を承っている熊本県の『すがコーポレーション』が、ご自身にとって不要な親のマンションを引き継ぐ際に必要な知識を、わかりやすく解説します。

親のマンションがいらない・タダでも売れない場合の処分方法｜手放す4つの方法と活用する3つの方法

マンションの処分方法の王道は「不動産会社の仲介による売却」ですが、立地などの状態によっては需要が非常に低いマンションもあります。

ただし、不動産会社の仲介による売却が難しい場合には以下のような処分方法があるため、「タダでも売れない」ということはありません。

処分方法	メリット	問題点・注意点
不動産会社を変更して仲介を依頼（価格・広告・ターゲットを見直して依頼）	最も高く売れる可能性がある	売れるまでの期間が読めず、その間も管理費・固定資産税が発生
不動産会社の買取サービスを利用（不動産会社がマンションを直接買い取り）	・最短数日〜数週間で確実に現金化・仲介手数料不要・荷物そのままや内覧なしの引き渡しも可能なケースがある	・価格は仲介の7〜8割程度が目安・買取サービスを提供している不動産会社を探す必要がある
無償譲渡・低額譲渡（隣戸や同じマンションの所有者、知人などに無償・低額で譲る）	買い手がつかないマンションを処分できる	・受け取る側に贈与税・不動産取得税・登録免許税がかかる・自治体への寄付は原則不可
不動産の引き取りサービスを利用（専門業者に引き取ってもらう）	買い手がつかないマンションを処分できる	・不法投棄をするなど悪質な業者も存在する。業者選びが難しい・有償で引き取る業者は契約内容を厳しく確認
相続放棄（親の死後）（家庭裁判所に申述し、相続財産をすべて引き継がない）	・費用は数千円・管理費の滞納や親の借金も引き継がない	・相続人になったと知った日から3ヶ月以内の手続きが必要・預貯金などプラスの財産もすべて放棄することになる・相続放棄の時点で現に占有している場合は、次の管理者に引き渡すまで保存義務を負う

※親から引き継ぐ不動産が土地の場合には、有償で国に引き取ってもらう「相続土地国庫帰属制度」を利用できますが、マンションはこの制度の対象ではありません。

〈参考〉法務省ウェブサイト「相続土地国庫帰属制度」

また、以下のような方法で、処分しない選択も可能です。

活用方法	メリット	問題点・注意点
賃貸に出す（借り手を探し、家賃収入を得る）	・固定資産税などの維持費を家賃でまかなえる・処分を先送りにしてゆっくり処分方法を選択できる	・入居者が見つかるとは限らない・賃貸トラブルが発生する可能性がある
リースバック（親がマンションを業者に売り、家賃を支払って住み続ける）	・親の生前にマンションを売却・現金化できるため、子は相続の手間から解放される	・売却額は相場より低め、家賃は高めが一般的・定期借家契約だと住み続けられない場合がある
リバースモーゲージ（親がマンションを担保に老後資金・リフォーム資金などを借りて、死後に売却して借入金を返済する）	親は住み続けながら資金を確保でき、死後の売却は金融機関主導で進む	・マンションを対象外とする金融機関が多い・築古物件は担保評価が低い・売却額で借入金を完済できない場合に相続人が不足額を支払う契約に注意が必要

リースバックの仕組みや注意点を、こちらの記事でご確認いただけます。

ただし、マンションの相続放棄を検討している場合には、相続放棄が家庭裁判所に受理されるまでの間に次の行為をすると、「相続を承認した（法定単純承認）」とみなされて、相続放棄ができなくなることを念頭に置いておきましょう。

売却・賃貸（3年を超える賃貸）
マンションの名義をご自身に変更
親の預貯金で管理費・固定資産税・修繕費を支払う
家財のうち貴金属・美術品など価値のある物を持ち帰る・売る・遺品整理業者に処分してもらう

特に、支払い義務のある管理費や固定資産税の支払いについては注意が必要で、決してご自身の財布から支払いをすることはせず、管理組合や自治体へ連絡して支払いを止める必要があります。

相続放棄が受理されると、初めから相続人ではなかったことになり、すべての金銭負担が免除されるためです。

〈参考〉民法　第九百二十一条

同様に、親のマンションを引き継ぐタイミングや今後の見通しによって、ご自身が対応するべきことが変動するため、次に、生前贈与・相続・相続放棄の違いもご紹介します。

熊本県でマンションの処分方法にお悩みの方は、すがコーポレーションへお問い合わせください。

すがコーポレーションは仲介・買取どちらにも対応している不動産会社で、建物内を確認しない買取・荷物そのままの買取などもお気軽にご相談いただけます。

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親のマンションを生前贈与・相続・相続放棄する違い｜手続き・税金・費用を比べてから入口を決める

親のマンションを引き継ぐタイミングは、「生前贈与」「相続」の2パターンで、「相続放棄」という選択肢もあります。

生前贈与・相続・相続放棄で「手続き」「税金」「費用」がどのように変動するかをご確認ください。

親のマンションを生前贈与・相続・相続放棄する手続きの違い｜管理義務はいつからいつまで

親のマンションがいらない場合、マンションを引き継ぐタイミングによって手続きが大きく異なります。

また、相続放棄をする場合でも、次の管理者に引き継ぐまではご自身が管理する必要がある点にご注意ください。

子どもが全員放棄すると、相続権は親の親（祖父母）、祖父母が亡くなっている場合は親の兄弟姉妹（おじ・おば）、おじ・おばが亡くなっている場合はその子（いとこ）に移るため、放棄する前に連絡しておきましょう。

相続人全員が放棄した場合、マンションは管理組合などの申立てで家庭裁判所が選任する「相続財産清算人」が売却・清算します。

申立人が納める予納金は数十万〜100万円程度（家庭裁判所が個別に決定）で、同居していた方が保存義務を早く終わらせるためにご自身で申し立てる場合はこの費用も見込んでください。

違い	生前贈与	相続	相続放棄
選択の時期	親に判断能力があるうち	親の死後	親の死後、ご自身が相続人になったと知った日から3ヶ月以内
主な手続き	贈与契約書の作成 →法務局で所有権移転登記 →管理組合へ区分所有者変更届を提出 →翌年2月1日〜3月15日に贈与税の申告（相続時精算課税※を選ぶなら選択届出書の提出も必要） →翌年から固定資産税が課税される →売却・賃貸などを選択	遺言・相続人・財産の確認 →相続人が複数いる場合は遺産分割協議 →10ヶ月以内に相続税の申告 →法務局で3年以内に相続登記（怠ると10万円以下の過料） →管理組合へ区分所有者変更届、売却・賃貸などを選択 →翌年から固定資産税が課税される	可能であれば相続権が移る方へ連絡 →親の最後の住所地の家庭裁判所へ相続放棄の申述 →管理組合へ相続放棄の申述をしたことを報告し、管理費などの支払いを止めてもらう →裁判所から届く照会書に回答 →裁判所から「相続放棄申述受理通知書」が届く →受理通知書の写しを管理組合と市役所（熊本市は「固定資産の現所有者にかかる申告書」に添付）へ提出し、請求を止める →相続人全員が相続放棄した場合、マンション管理組合などが家庭裁判所へ「相続財産清算人」選任の申立 →相続財産清算人がマンションを売却・精算
管理義務はいつからいつまで	所有権移転登記をした時点からマンションを売却し買い手に引き渡すまで	親の死亡と同時に相続人に管理義務が発生し、マンションを売却して買い手に引き渡すまで管理義務を負う	・別居で一切管理していない場合、管理義務を負うタイミングはない・同居している・鍵を所有していて実質的に管理している場合は、親の死亡と同時に管理義務が発生し、マンションの管理を引き継ぐ方が決まるまで管理義務を負う

※「相続時精算課税」とは、原則60歳以上の親から18歳以上の子などへ財産を贈与する際に、累計2,500万円までは贈与税がかからず、親が亡くなった時の相続税でまとめて精算（計算）する制度のことです。

〈参考〉
・法務省「相続登記の申請義務化Q&A」
・熊本市「固定資産の現所有者にかかる申告」
・民法　第九百十五条・第九百四十条
 ・裁判所「相続財産清算人の選任」

ちなみに、相続放棄の申述期限は本来は3ヶ月ですが、「令和8年熊本地震」で被災した方に対する特例があるため、該当する方はご確認ください。

特例の対象者：2026年7月28日時点で災害救助法の適用区域（熊本市・宇城市・八代市など21市町村）に住所があった相続人
特例の内容：相続放棄の申述期限を令和9年3月31日まで伸長

〈参考〉
・総務省「令和8年熊本地震特定非常災害の指定に関する政令」
・熊本県「令和8年熊本地震に係る災害救助法の適用について」

親のマンションを生前贈与・相続してから売る場合の税金などの違い｜親名義のまま売る選択肢も比較

マンション売却による税金の負担だけを考慮する場合、一般的には「生前贈与後の売却」よりも「相続後の売却」のほうが納税負担が軽くなります。

さらに、親自身が住んでいるマンションを売却する場合には、譲渡所得から3,000万円を差し引ける税金の特例（マイホーム特例）の適用対象となるため、最も税金の負担を抑えられます。

違い	生前贈与してから売る	相続してから売る
マンションを引き継ぐ際の税金	【贈与税】・暦年課税：「年110万円超の贈与額×10〜55%」が課税される・相続時精算課税「年110万円＋累計2,500万円」まで非課税で、「超過額×20%」が課税される【不動産取得税】「不動産評価額×3%」が課税される（宅地部分は評価額が1/2となる特例あり。建物の控除は、ご自身が住む場合のみ適用）【登録免許税】「不動産評価額×2%」が課税される	【相続税】遺産総額が基礎控除である「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」を超える場合のみ課税される【不動産取得税】非課税【登録免許税】「不動産評価額×0.4%」が課税される
優遇制度	【相続時精算課税】・60歳以上の親が18歳以上の子に贈与をする場合に活用できる・ただし贈与額は親の相続時に相続財産へ加算して計算・「小規模宅地等の特例」との併用不可	【小規模宅地等の特例】・敷地の評価額を最大80%減額して相続税を計算できる・配偶者・同居の子・持ち家のない別居の子などが対象・配偶者以外は申告期限まで売却不可【取得費加算の特例】相続税を納めた方が不動産を3年10ヶ月以内に売る場合、納めた相続税の一部を譲渡所得税計算時の「取得費」に加算できる
マンション売却後の税金	【譲渡所得税（所得税・住民税）】・譲渡所得税計算時に売却額から差し引ける「取得費」を親から引き継げる・取得日も親から引き継ぎ、親の所有期間と合わせて5年超なら税率が20.315%と大幅に軽減される

※一人暮らしだった親の古い一戸建てを相続して売却した場合には「相続した空き家の3,000万円特別控除（空き家特例）」という優遇制度がありますが、マンションは適用対象外です。

〈参考〉国税庁
 ・No.4103（相続時精算課税）
・No.4124（小規模宅地等の特例）
・No.3267（取得費加算の特例）
・No.3306（空き家特例）
・No.3270（相続・贈与で取得した不動産の取得費と取得の時期）
・熊本県「不動産取得税について」

親から引き継いだマンションを売却した後は、譲渡所得税の申告が必要です。（売却益が出ない場合でも申告は必要です）

譲渡所得税の税額を計算する方法は、以下のとおりです。

「売却額-取得費（親が買った代金から建物の減価償却分を引いた額）-譲渡費用（仲介手数料など）」で譲渡所得を計算
↓
譲渡所得×税率＝譲渡所得税額

売却額から差し引く「取得費」を計算するための書類（マンション購入額や仲介手数料などの購入時の費用がわかる書類、マンションの購入日がわかる売買契約書など）が見つからない場合、取得費を「売却額の5%」で計算することが定められていて、譲渡所得税額が大きく変わります。

【例：売却額1,000万円（税込み）、譲渡費用50万円（税込み）、所有期間40年と仮定。（簡易的にマンションの土地代を考慮せず計算）】

契約書や取得費などの書類あり｜売却額1,000万円、減価償却後の取得費1,200万円の場合、「1,000万円-1,200万円-50万円=譲渡所得△250万円」となり、譲渡所得税0円
契約書や取得費などの書類なし｜「売却額1,000万円-（1,000万円×取得費5%）-50万円=譲渡所得900万円」となり、譲渡所得税は「900万円×20.315%※≒約183万円」

※20.315％の内訳は「所得税15%」「復興特別所得税0.315%」「住民税5%」です。

〈参考〉
・国税庁 No.3258（取得費が分からないとき）
・No.3208（長期譲渡所得の税額）

そのため、現在は親が所有しているマンションであっても、「マンション購入時の契約書・費用の領収証などの保管場所」を確認しておくことをおすすめします。

親のマンションを生前贈与・相続・相続放棄する費用の違い｜支払い義務はいつからいつまで

親のマンションを引き継ぐことで発生する税金以外の主な費用は、以下のとおりです。

費用	生前贈与	相続	相続放棄
固定資産税	ご自身名義に登記した翌年から売却年まで納税義務者（親が住み続けている場合も、納税義務者は所有者）	・死亡した年分が未払いであれば相続人となった年から納税義務者となる・売却年まで納税義務者	・相続放棄の申述が受理されると、親の死亡までさかのぼって納税義務なし・市役所からの通知は相続放棄申述受理通知書の写しを提出して止めることが可能
管理費・修繕積立金	ご自身名義に登記した時点から売却時点まで支払い義務者	・相続人となった時点で死亡日以降の分から支払い義務者・売却時点まで支払い義務者	・支払い義務なし（相続人がいない場合、管理組合が相続財産清算人を通じて回収する）
荷物の処分費用（3LDKで17〜50万円程度が目安）	・親が住み続ける間は不要・売却の段階で処分費用が発生	・相続後、遺品整理や売却の時点で必要に応じて処分費用が発生・不動産会社の買取を選択する場合は残置物そのままの引き渡しも可能なケースがある	・価値のある物を処分すると相続放棄ができなくなるため手を付けない・相続人がいない場合、処分は相続財産清算人が行う
名義変更・手続きの費用	登録免許税（評価額×2%）＋司法書士報酬5〜10万円	・登録免許税（評価額×0.4%）＋戸籍収集数千円〜2万円＋司法書士報酬5〜15万円・相続税申告を税理士に依頼すると遺産総額の0.5〜1%程度	・収入印紙800円＋郵便切手＋戸籍収集数千円（専門家に依頼すると3〜10万円）・清算人選任の申立てには予納金数十万〜100万円