知って得する！マンション売却の税金シミュレーションと節税対策

マンション売却は人生における大きな決断です。
その際に、税金に関する知識が不足していると、思わぬ出費に繋がる可能性があります。
売却益を得た場合、どのような税金が発生するのか、また節税のための対策はあるのか、不安に感じている方も多いのではないでしょうか。
今回は、マンション売却にかかる税金について、分かりやすく解説いたします。
スムーズな売却手続きのためにも、ぜひ最後までお読みください。

マンション売却の際にかかる税金の種類と概要

マンション売却には、いくつかの税金が関係してきます。
大きく分けると、売買契約に伴う税金と、売却益に対する税金があります。
まずは、それぞれの税金の種類と概要をご紹介します。

印紙税の概要

印紙税は、不動産売買契約書に貼る印紙代です。
契約金額によって税額が異なり、軽減税率が適用される場合もあります。
契約金額を確認し、適切な額の印紙を貼付することが重要です。
印紙を貼り忘れたり、不適切な額を貼付したりすると、罰金が科せられる可能性があるので注意が必要です。

登録免許税の概要

登録免許税は、不動産の名義変更登記を行う際に必要な税金です。
売買契約成立後、所有権の移転登記を行う際に発生します。
マンションの場合、建物と土地でそれぞれ登記が必要となるため、2,000円の税金が発生します。

譲渡所得税の概要

譲渡所得税は、マンション売却で利益（譲渡所得）が出た場合に課税される税金です。
所得税、住民税、復興特別税を合わせた総称です。
税率は所有期間によって異なり、5年を超える場合は20.315%、5年以下の場合は39.63%となります。
所有期間が長いほど税率が低くなる仕組みです。

住民税の概要

住民税は、譲渡所得税と同様に、マンション売却で利益が出た場合に課税されます。
譲渡所得税と合わせて確定申告で納税します。
税率は譲渡所得税と連動しており、所有期間によって異なります。

復興特別税の概要

復興特別税は、東日本大震災の復興費用に充てるための税金です。
所得税額の2.1%が課税されます。
譲渡所得税と同様に、確定申告の際に納付します。

マンション売却で譲渡所得税を計算してみよう

譲渡所得税は、マンション売却で利益が出た場合にのみ発生する税金です。
ここでは、譲渡所得税の計算方法を分かりやすく解説します。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は、次の計算式で求められます。

譲渡所得＝収入金額－取得費用－譲渡費用

収入金額はマンションの売却価格です。
取得費用は、マンションを購入した際の価格、諸費用、リフォーム費用などを含みます。
譲渡費用は、売却にかかった仲介手数料、印紙税などの費用です。

取得費の算出方法

取得費用は、マンションの購入価格だけでなく、購入時の諸費用（仲介手数料、登録免許税など）、リフォーム費用なども含まれます。
建物の取得費については、減価償却費を差し引く必要があります。
減価償却費は、建物の構造や用途、経過年数によって計算方法が異なります。

譲渡費用の算出方法

譲渡費用には、売却にかかった仲介手数料、印紙税、広告宣伝費などが含まれます。
売却のために実施したリフォーム費用も、一定の条件を満たせば譲渡費用に含めることができます。

税率と所有期間の関係

譲渡所得税の税率は、マンションの所有期間によって大きく異なります。
所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得となり、税率は20.315%です。
5年以下の場合は短期譲渡所得となり、税率は39.63%と高くなります。

譲渡所得税計算シミュレーション

具体的な計算例として、マンションを5,000万円で売却した場合を想定してみましょう。
購入価格を4,000万円、取得費用を100万円、譲渡費用を200万円と仮定し、所有期間を10年とします。

譲渡所得＝5,000万円－ 4,000万円－ 100万円－ 200万円＝ 800万円

この場合、長期譲渡所得となるため、税率は20.315%です。

譲渡所得税＝800万円 × 20.315% ＝約162万5,200円

マンション売却税金節税対策と控除

譲渡所得税の負担を軽減するための節税対策や控除制度についてご紹介します。

3000万円特別控除

自宅として所有していたマンションを売却する場合、譲渡所得から3,000万円を控除できる制度です。
譲渡所得が3,000万円以下の場合は、税金がゼロになります。
ただし、利用条件がありますので、事前に確認が必要です。

買換え特例

自宅を売却して、より高額な住宅を購入する場合、譲渡所得への課税を繰り延べることができる制度です。
すぐに税金を支払う必要がないため、資金繰りの負担を軽減できます。

譲渡損失の損益通算および繰越控除

マンション売却で損失が出た場合、その損失を他の所得と相殺したり、翌年以降に繰り越して控除したりできる制度です。
損失を軽減することができます。

取得費加算の特例

相続で取得したマンションを売却する場合、相続税の一定額を取得費用に加算できる制度です。
これにより、譲渡所得を減らし、税金を軽減できます。

相続したマンション売却時の税金

相続したマンションを売却する場合、譲渡所得の計算において、被相続人がマンションを取得した際の費用を基に計算します。
相続税の一定額を取得費に加算できる「取得費加算の特例」も活用できます。

投資用マンション売却時の消費税

投資用マンションを売却する場合は、建物部分に消費税が課税されます。
土地は非課税です。
課税事業者と免税事業者で税務処理が異なるため、注意が必要です。

まとめ

マンション売却には、印紙税、登録免許税、譲渡所得税、住民税、復興特別税など、複数の税金が関係します。
譲渡所得税は所有期間によって税率が異なり、節税対策として3,000万円特別控除、買換え特例、譲渡損失の損益通算および繰越控除、取得費加算の特例などが活用できます。
投資用マンションの売却には消費税が課税される点にも注意が必要です。
売却前に税金について十分に理解し、必要に応じて税理士などの専門家に相談することをお勧めします。
正確な税額計算には、個々の状況を考慮する必要があるため、専門家への相談が安心です。
ご自身の状況に合わせた最適な方法を選択し、スムーズなマンション売却を進めていきましょう。

熊本市周辺で、不動産関連のお悩みがある方は、お気軽に当社にご相談ください。