住み替えで税金はいくら？控除も使って賢く節税する方法

マイホームの住み替えを考えているけど、税金面が不安…そんな悩みをお持ちの方へ。
住み替えにかかる税金は、売却時と購入時のそれぞれに発生し、種類も複数あります。
複雑な税金制度を理解せずに住み替えを進めてしまうと、思わぬ出費に繋がることも。

今回は、住み替えにかかる税金の種類や仕組みをわかりやすく解説するとともに、節税対策に役立つ特例や、具体的なシミュレーションを通して、住み替えにかかる税金について詳しく解説します。

1. □住み替えにかかる税金の種類と仕組み
2. □住み替えの節税対策に使える控除
3. □住み替えにかかる税金のシミュレーション
- 3.1. 1: 売却時の税金
- 3.2. 2: 購入時の税金
4. □まとめ

□住み替えにかかる税金の種類と仕組み

住み替えは、現在の住居を売却して新しい住居を購入する行為です。
この際に発生する税金には、大きく分けて売却時と購入時の2つのタイミングで発生する税金があります。

＊売却時にかかる税金

住み替えでまず発生するのが、現在の住居を売却する際に発生する税金です。
主な税金には以下の3つがあります。

1: 譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産を売却して利益が出た場合に発生する税金です。
利益とは、売却価格から取得価格と売却にかかった費用を差し引いた金額のことです。

譲渡所得税の計算方法は以下の通りです。
譲渡所得 = 売却価格 – (取得価格 + 譲渡費用)
譲渡所得税 = 譲渡所得 × 税率

税率は、不動産の所有期間によって異なり、所有期間が5年以下の場合は39.63%、5年以上10年以下の場合は20.315%、10年以上場合は15.315%となります。

2: 印紙税

印紙税は、不動産の売買契約書などの特定の文書に貼る印紙の税金です。
売買契約書の金額によって税額が決まり、1,000万円を超え5,000万円以下の場合は2万円、5,000万円超1億円以下の場合は3万円などとなっています。

3: 登録免許税

登録免許税は、不動産の所有権の移転登記を行う際に発生する税金です。
不動産の価格によって税額が決まり、一般的に売買価格の0.4%となっています。

＊購入時にかかる税金

新しい住居を購入する際にかかる主な税金には、以下の2つがあります。

1: 不動産取得税

不動産取得税は、不動産を取得した際に発生する税金です。
税額は、不動産の価格によって異なります。

2: 登録免許税

不動産取得税と同様、不動産の所有権の移転登記を行う際に発生する税金です。
税額は、不動産の価格によって決まり、一般的に売買価格の0.4%となっています。

□住み替えの節税対策に使える控除

住み替えの際に、税金を少しでも抑えたいと考える人は多いでしょう。
住み替えには、さまざまな税金の特例が用意されているため、これらの特例を活用することで、税負担を軽減できる可能性があります。

1: 住宅ローン控除

住宅ローン控除は、住宅ローンを借りて住宅を購入した場合に、一定期間、所得税から控除を受けられる制度です。
住み替えの場合でも、新しい住宅の購入に住宅ローンを利用すれば、この控除を受けることができます。

2: 住居用財産の特例

住居用財産の特例は、住まいを売却した場合に、一定の条件を満たせば、譲渡所得から一定金額を控除できる特例です。

3: グリーン住宅ポイント制度

グリーン住宅ポイント制度は、省エネ性能の高い住宅や設備を新築・購入・リフォームした場合に、ポイントを付与される制度です。
住み替えで新しい住宅を購入する際に、省エネ性能の高い住宅を選択することで、ポイントを獲得できます。

4: 不動産取得税の特例

不動産取得税の特例には、住宅取得等資金の非課税制度や、住宅ローン控除などがあります。
これらの特例を利用することで、不動産取得税を軽減できます。

□住み替えにかかる税金のシミュレーション

具体的な事例を通して、住み替えにかかる税金をシミュレーションしてみましょう。
例として、Aさんが現在の住居を3,000万円で売却し、4,000万円の新築住宅を購入する場合を想定します。

現在の住居の取得価格: 2,500万円
現在の住居の売却価格: 3,000万円
新しい住居の購入価格: 4,000万円
所有期間: 5年

1: 売却時の税金

譲渡所得: 3,000万円 – (2,500万円 + 50万円) = 50万円
譲渡所得税: 50万円 × 39.63% = 19.815万円

2: 購入時の税金

不動産取得税: 4,000万円 × 1.4% = 56万円
上記のシミュレーションでは、Aさんは住み替えによって約25.415万円の税金を支払うことになります。

しかし、住宅ローン控除や住居用財産の特例などを利用することで、この税負担を軽減できる可能性があります。
住み替えにかかる税金は、物件の価格や所有期間、利用する特例などによって大きく変わります。
そのため、住み替えを検討する際には、事前に税金についてしっかりと理解し、専門家への相談などを通じて、最適な方法を見つけ出すことが大切です。