不動産売却税金かからない？条件や節税対策を徹底解説

不動産売却は、人生における大きな決断の一つです。
夢だったマイホームを手放す寂しさや、新たな生活への期待など、さまざまな感情が渦巻くことでしょう。

しかし、同時に、売却に伴う税金問題も頭を悩ませるポイントの一つです。
「不動産売却で税金ってどれくらいかかるの。」
「税金対策ってできるの。」
このような疑問を持つ方は少なくないはずです。

今回は、不動産売却で税金がかからないケースや、節税対策について詳しく解説していきます。
売却を検討している方は、ぜひ最後まで読んで、安心して不動産売却を進められるようにしましょう。

□不動産売却で税金がかからないケースとは？

不動産売却で発生する税金は、大きく分けて次の4つがあります。

1: 譲渡所得税

2: 印紙税

3: 登録免許税

4: 消費税

この中でも、売却益が発生した場合にのみ課税されるのが譲渡所得税です。
つまり、売却益が出なければ、譲渡所得税は発生しません。
さらに、特例や控除を適用することで、譲渡所得税を軽減できるケースもあります。
では、具体的にどのようなケースで税金がかからないのか、詳しく見ていきましょう。

1: 売却益が出なかった場合

原則として、不動産売却で利益が発生しなかった場合は、譲渡所得税はかかりません。
譲渡所得税は、売却価格から購入価格や諸費用などを差し引いた利益に対して課税されるため、売却価格が購入価格を下回り損失が出た場合や、売却価格と購入価格がほぼ同じだった場合は、譲渡所得税は発生しません。

2: 特例や控除を活用した場合

不動産売却には、いくつかの特例や控除が用意されており、これらを適用することで、譲渡所得税を大幅に軽減できる場合があります。

代表的な特例や控除には、以下のものがあります。

• 居住用財産の3,000万円特別控除
• 居住用財産売却による軽減税率の特例
• 特定居住用財産の買換え特例
  これらの特例や控除は、それぞれ適用条件が異なります。

例えば、居住用財産の3,000万円特別控除は、実際に住んでいた家を売却した場合に適用され、売却益から3,000万円を控除することができます。
特例や控除を適用するためには、売却後、確定申告を行う必要があります。
売却を検討している方は、事前に税理士などに相談し、最適な特例や控除を検討することが大切です。

□不動産売却で税金がかからないための控除と特例

不動産売却で利用できる主な控除と特例を、具体的に見ていきましょう。

1: 居住用財産の3,000万円特別控除

これは、自宅として実際に住んでいた不動産を売却した場合に適用される特例です。
売却益から3,000万円を控除することができ、税金が大幅に軽減されます。

・適用条件

• 売却した不動産が、売却日の3年以上前に取得したもので、かつ、売却日の3年以上前に居住用として実際に使われていたこと
• 売却後、新たに住宅を取得するか、取得を予定していること

2: 居住用財産売却による軽減税率の特例

これは、自宅として実際に住んでいた不動産を売却した場合に、税率が軽減される特例です。
通常の税率は、売却益の20.315%（所得税15%、住民税5%、復興特別所得税0.315%）ですが、この特例が適用されると、税率が15.315%（所得税10%、住民税5%、復興特別所得税0.315%）に軽減されます。

・適用条件

• 売却した不動産が、売却日の3年以上前に取得したもので、かつ、売却日の3年以上前に居住用として実際に使われていたこと
• 売却後、新たに住宅を取得するか、取得を予定していること
• 売却益が3,000万円を超えていること

3: 特定居住用財産の買換え特例

これは、自宅として実際に住んでいた不動産を売却し、その売却益で新たに住宅を取得した場合に、税金の支払いを繰り延べることができる特例です。

・適用条件

• 売却した不動産が、売却日の3年以上前に取得したもので、かつ、売却日の3年以上前に居住用として実際に使われていたこと
• 売却後、1年以内に新たに住宅を取得すること
• 新たに取得する住宅の価格が売却した住宅の価格以上であること

これらの特例は、それぞれ適用条件が厳しいため、売却前に必ず税理士などに相談して、適用できるかどうか確認することが重要です。

□不動産売却で税金を抑えるための節税対策

不動産売却で税金を抑えるためには、さまざまな節税対策を検討することができます。

1: 取得費や譲渡費用を正確に計上する

不動産の売却益は、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いて計算されます。
取得費とは、不動産を購入した際に支払った金額、譲渡費用とは、売却にともなって発生した費用です。

これらの費用を正確に計上することで、売却益を減らし、税金を抑えることができます。
取得費には、不動産の購入価格、登録免許税、不動産取得税、仲介手数料などが含まれます。
譲渡費用には、仲介手数料、広告費、司法書士費用などが含まれます。

2: 長期保有してから売却する

不動産の売却益は、保有期間によって税率が異なります。
5年以上保有した場合には、長期譲渡所得となり、税率が15.315%（所得税10%、住民税5%、復興特別所得税0.315%）に軽減されます。
一方、5年以内に売却した場合には、短期譲渡所得となり、税率が30.315%（所得税20%、住民税5%、復興特別所得税0.315%）に高くなってしまいます。

そのため、売却する際には、長期保有することで税率を軽減できるメリットがあります。

3: ふるさと納税を活用する

ふるさと納税は、寄付をすることで、寄付金の一部が税金から控除される制度です。
ふるさと納税を利用することで、不動産売却で発生する税金を軽減することができます。
ふるさと納税は、不動産売却で発生する譲渡所得税だけでなく、他の所得税や住民税からも控除されるため、節税効果が高いです。
寄付先は、自分の好きな地域を選ぶことができます。

4: 税理士に相談する

不動産売却は、税金に関する知識が豊富な税理士に相談するのがおすすめです。
税理士は、あなたの状況に合わせて、最適な節税対策を提案してくれるでしょう。
売却前に税理士に相談することで、税金に関する不安を解消し、安心して不動産売却を進めることができます。

□まとめ

今回は、不動産売却で税金がかからないケースや、節税対策について解説しました。
不動産売却で税金がかからないケースは、売却益が出なかった場合や、特例や控除を適用した場合などです。
節税対策としては、取得費や譲渡費用を正確に計上すること、長期保有してから売却すること、ふるさと納税を活用することなどがあります。

不動産売却は、税金に関する知識が不可欠です。
売却前に税理士などに相談し、最適な方法を選択することで、税金負担を軽減し、安心して不動産売却を進められます。

当社は、売買物件を専門とする不動産会社です。熊本市周辺で、不動産のことでお困りの方はぜひ当社にご相談ください。