住宅ローンが残っている家を売る方法！オーバーローンでも諦めない！賢く売却する方法

住宅ローンが残っている家を売却したいけど、手続きや資金面で不安を感じている方は多いのではないでしょうか。
「ローンが残ったまま売却できるのか」「オーバーローンの場合はどうなるのか」など、疑問は尽きないと思います。

この記事では、住宅ローンが残っている家の売却方法を、ローン完済、オーバーローン、任意売却など様々なケース別に解説することで、安心して売却を進められるようにサポートします。

□住宅ローン完済が不安な方必見！売却前に確認すべき3つのこと

住宅ローンが残っている家を売却する際には、まずはローン残債を確認し、売却見込み価格を調査することで、売却後の資金計画を立てることが重要です。

1:ローン残債の確認

家を売却する前に、現在の住宅ローンの残債を正確に把握することが重要です。
金融機関から毎年送付される残高証明書や、インターネットバンキングで照会することができます。
残債額によって、売却後の資金計画が大きく変わります。
売却益でローンを完済できるのか、それとも追加の資金が必要になるのか、早いうちに確認しておきましょう。

2:売却見込み価格の調査

次に、売却見込み価格を調査しましょう。
これは、不動産会社の査定を受けることでわかります。
査定方法には、匿名査定、机上査定、訪問査定の3種類があります。

匿名査定は、インターネット上で物件情報を入力するだけで査定価格がわかる手軽な方法ですが、精度は低い場合もあります。
机上査定は、物件情報や周辺環境の情報をもとに査定価格を算出するもので、匿名査定よりも精度は高いですが、訪問査定ほど詳細な調査は行いません。
訪問査定は、不動産会社が実際に物件を訪問して調査し、最も精度の高い査定方法です。
ただし、担当者の訪問が必要となるため、時間がかかる場合があります。

3:オーバーローンかアンダーローンかの確認

住宅ローン残債と売却見込み価格を比較することで、現在の状況がオーバーローンなのかアンダーローンなのかがわかります。

・オーバーローン：ローン残債が売却金額を上回る状態
・アンダーローン：ローン残債が売却金額を下回り、売却益が出る状態

オーバーローンの場合は、売却後もローンが残ってしまう可能性があります。
そのため、売却前にしっかりと資金計画を立て、どのように残債を解消するか、具体的な方法を検討する必要があります。

□売却額でローン完済できる場合！買い先行？売り先行？

売却額でローンを完済できる場合は、買い先行と売り先行のどちらの方法を選択するかによって、メリットとデメリットが異なります。

1:買い先行

買い先行とは、新居を先に購入し、引っ越しを終えてから自宅を売却する方法です。

・メリット

仮住まいをする必要がないため、引っ越しにかかる手間やコストが1回で済みます。
また、気に入った新居をすぐに購入できます。
自宅を空き家の状態で売り出すことができるため、内覧に立ち会う必要がありません。

・デメリット

一時的にダブルローンになるため、返済負担が大きくなる可能性があります。
年収や年齢によっては、ダブルローンの借り入れが難しい場合があります。

2:売り先行

売り先行とは、自宅を先に売却し、売却代金で新居を購入する方法です。

・メリット

自宅の売却価格が確定してから新居を購入できるため、資金計画が立てやすいです。
また、新居を購入する際に新たな住宅ローンを借り入れできるため、借り入れがしやすいです。
そのため、無理のない返済計画を立てられます。

・デメリット

自宅売却後に仮住まいする必要があるため、引っ越しの手間とコストが2回かかります。
また、希望する新居が見つかるまで時間がかかる場合、仮住まい費用がかさみます。
自宅に住みながら売却するため、内覧対応が必要になります。

買い先行と売り先行、どちらを選択するかは、それぞれのメリットとデメリットを比較検討し、ご自身の状況に合わせて決めることが重要です。

□ローンの残高が売却額を上回る場合！4つの方法で解決

ローンの残高が売却額を上回るオーバーローンの場合でも、自己資金による完済、無担保ローン、住み替えローン、任意売却など、いくつかの方法で売却を進めることができます。

1:自己資金による完済

最も一般的な方法は、自己資金でローンの残債を完済することです。

・メリット

金利負担がなくなるため、経済的に安定します。
また、売却後もローンが残る心配がありません。

・デメリット

多額の自己資金が必要になります。
そのため、自己資金が不足している場合は、この方法を選択できません。

2:無担保ローンを利用して差額を補填する

無担保ローンとは、不動産を担保に必要としないローンです。
フリーローンや多目的ローンとも呼ばれ、様々な用途に利用できます。

・メリット

審査が早く、比較的容易に借り入れができます。

・デメリット

住宅ローンに比べて金利が高いです。
返済期間が短い場合、毎月の返済額が大きくなり、負担が大きくなる可能性があります。

3:住み替えローンを利用する

住み替えローンは、既存の住宅ローンの残債と新居を購入するための資金を合算して借り入れするローンです。

・メリット

一度に資金を借り入れられるため、手続きが簡素化されます。

・デメリット

新居の担保評価や借入する本人の収入や年齢によっては、借り入れが難しい場合があります。
自宅を売却できるまで二重に不動産を所有することになり、固定資産税などが二重にかかります。
自宅の売却金額が確定する前に新居を購入することになるため、ある程度余裕をもって資金計画を立てる必要があります。

4:任意売却を行う

任意売却とは、債権者の同意を得て、市場価格よりも低い価格で不動産を売却する方法です。

・メリット

債権者の同意を得られれば、競売に比べて売却価格が期待できます。
競売による不動産価値の毀損を防ぐことができます。

・デメリット

売却価格がローンの残債を下回る可能性があります。
また、売却後もローンが残る場合があります。
加えて、債権者の同意を得ることが難しい場合があります。

任意売却は、住宅ローンが滞納している場合や、売却価格がローンの残債を大きく下回る場合に有効な手段です。

□まとめ

住宅ローンが残っている家を売却する場合、ローンの完済、オーバーローン、任意売却など、様々なケース別に適切な方法を選択することが重要です。
売却前に、ローンの残債や売却見込み価格をしっかりと把握し、資金計画を立てましょう。
オーバーローンの場合は、自己資金、無担保ローン、住み替えローン、任意売却など、状況に合わせて最適な方法を選択することで、安心して売却を進めることができます。
売却方法に迷ったときは、専門の不動産会社に相談することをおすすめします。

当社では、熊本市周辺で高品質な不動産サービスを提供しております。
もし、不動産に関するお悩みがある方はぜひ当社までご連絡くださいね。