住宅ローン控除を住み替えで賢く活用！控除額を最大限に引き出す方法とは

住宅ローン控除は、マイホームを購入した際に受けられる嬉しい制度です。
住み替えを検討している方も、住宅ローン控除が適用できるのか気になりますよね。
今回は、住み替えにおける住宅ローン控除の適用条件や、控除額を最大限に引き出すための方法について詳しく解説していきます。

□住み替えで住宅ローン控除は使える？

住み替えを検討されている方の中には、「住宅ローン控除は住み替えでも使えるの」と疑問に思っている方もいるのではないでしょうか。
結論から言うと、住み替えでも住宅ローン控除は適用可能です。

ただし、過去の住宅ローン控除の利用状況や、売却益が発生した場合には、控除額や適用条件が異なる場合があります。
具体的に見ていきましょう。

1: 過去の住宅ローン控除の利用状況

過去の住宅ローン控除の利用状況によって、住み替えにおける住宅ローン控除の適用条件が変わってきます。

・過去に住宅ローン控除を利用していない場合

過去に住宅ローン控除を利用したことがない場合は、住み替えの際に通常の住宅ローン控除の条件と同様に、控除を受けることができます。

・過去に住宅ローン控除を利用している場合

過去に住宅ローン控除を利用したことがある場合は、住み替えの際に適用される控除期間が短縮される場合があります。
例えば、過去に10年間の住宅ローン控除を利用していた場合、住み替えの際に残りの3年間の控除を受けることができます。
ただし、過去の住宅ローン控除の利用期間が10年間を超える場合は、住み替えの際に住宅ローン控除は適用されません。

2:売却益が発生した場合

住み替えで旧宅を売却し、売却益が発生した場合も、住宅ローン控除の適用条件が変わってきます。
売却益が発生した場合、住宅ローン控除と併用できない制度があります。

・居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除

住み替えで旧宅を売却し、売却益が発生した場合、譲渡所得税が課されます。
この譲渡所得税に対して、最高3,000万円まで控除される特例が「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」です。
この制度を利用した場合、住宅ローン控除は適用されません。

・特定のマイホームを買い換えたときの特例

住み替えで旧宅を売却し、別のマイホームに買い換えた場合、一定の要件を満たすことで、譲渡で生じた利益に課される税金を将来に繰り延べることが可能な制度があります。
これは「特定の居住用財産の買換えの特例」と呼ばれ、所有期間が10年超の不動産、売却代金が1億円以下等の条件を満たすと新たに物件を購入するまで税金を免除してもらう事が出来ます。
この制度を利用した場合、住宅ローン控除は適用されません。

住み替えでも住宅ローン控除は適用可能ですが、過去の住宅ローン控除の利用状況や、売却益が発生した場合には、控除額や適用条件が異なります。
住み替えを検討する際には、これらの点を踏まえて、事前にしっかりと確認しておくことが重要です。

□住み替え時の住宅ローン控除の条件

住み替えの際には、新築と中古で住宅ローン控除の適用条件が異なります。
新築の場合は、通常の住宅ローン控除の条件と同様ですが、中古の場合は、新耐震基準に適合していることが条件になります。

1:新築の場合

住み替えで新築住宅を購入する場合、通常の住宅ローン控除の条件と同様に、以下の条件を満たしていれば、住宅ローン控除を適用することができます。

・新築等の日から6か月以内に居住すること
・合計所得が2,000万円以下であること
・床面積が50平方メートル以上（合計所得が1,000万円以下の場合は40㎡以上）
・借入期間が10年間以上であること

2:中古の場合

住み替えで中古住宅を購入する場合、上記の条件に加えて、「新耐震基準に適合している」ことが条件になります。
新耐震基準とは、1981年6月1日以降に建築された住宅に適用される基準です。
築年数の古い住宅に住み替えする場合は、購入前に必ず確認しましょう。

・中古住宅の取得日から6か月以内に居住すること
・合計所得が2,000万円以下であること
・借入期間が10年間以上であること
・昭和57年1月1日以後に建築された「新耐震基準に適合した住宅」であること

住み替えで住宅ローン控除を適用するには、新築と中古で異なる条件があります。
特に中古住宅の場合は、新耐震基準に適合しているかどうかを確認することが重要です。

□住宅ローン控除と併用できない制度

住宅ローン控除は、マイホーム購入の際に受けられる大きなメリットですが、他の制度と併用できない場合があります。
住宅ローン控除と併用できない制度には、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」と「特定のマイホームを買い換えたときの特例」があります。
どちらの制度を利用するか、控除額を比較して慎重に検討する必要があります。

＊居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除

マイホームを売却し、利益が出た場合には譲渡所得税が課されます。
売却代金から売却に関わる費用を差し引いた「譲渡所得」から最高3,000万円まで控除できる特例を「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」といいます。

1:適用条件

・譲渡した日から3年以内に新居を取得し、居住していること
・譲渡した日から2年以内に新居を取得し、居住していること

2:注意点

この制度を利用した場合、住宅ローン控除は適用されません。
また、譲渡した日の翌日から起算して3年目の終わりまでに、新居を取得して居住していない場合は、この制度は適用されません。

＊特定のマイホームを買い換えたときの特例

マイホームを売却し、別のマイホームに買い換えた場合、一定の要件を満たすことで、譲渡で生じた利益に課される税金を将来に繰り延べることが可能な制度があります。
これは「特定の居住用財産の買換えの特例」と呼ばれ、所有期間が10年超の不動産、売却代金が1億円以下等の条件を満たすと新たに物件を購入するまで税金を免除してもらう事が出来ます。

1:適用条件

・所有期間が10年を超える不動産であること
・売却代金が1億円以下であること
・住宅ローン控除を受けていないこと

2:注意点

この制度を利用した場合、住宅ローン控除は適用されません。
また、売却した日から起算して5年目の終わりまでに、新居を取得して居住していない場合は、この制度は適用されません。

住宅ローン控除と併用できない制度には、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除と特定のマイホームを買い換えたときの特例があります。
どちらの制度を利用するか、控除額を比較して慎重に検討しましょう。

□まとめ

住み替えの際には、住宅ローン控除の適用条件や、控除額を最大限に引き出すための方法について、しっかりと理解しておくことが重要です。
本記事では、住み替えにおける住宅ローン控除の適用条件、注意点、控除額を最大限に引き出すための具体的な方法を解説しました。
これらの情報を参考に、住み替えをスムーズに行い、税金の負担を軽減しましょう。

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