不動産売却の契約と注意点について！初めての方に知っておいてほしいポイント！

不動産売却を考える際には、契約に関する基本的な知識と注意点を把握することが重要です。
特に初めての方にとっては、契約の内容や手続きについて理解することは大切なステップです。
本記事では、不動産売却の契約に関する基本要素と注意すべきポイントについて詳しく解説しているので、ぜひ最後までご覧ください。

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□不動産売却契約の基本！必要な要素と注意すべきポイントは？

不動産売却の契約の際には、いくつかの要素を確認する必要があります。

1.不動産売買契約締結後の契約解除は難しい

不動産売却において、いったん売買契約を締結した後にキャンセルする場合は、契約解除をします。
契約解除とは、売主か買主どちらかの意思で契約をなかったことにすることで、以下の条件に該当する場合に可能です。

・どちらかが契約の履行に取り掛かる前
・売却した不動産が契約不適合責任に該当し、買主から申し出があった場合
・買主が住宅ローンの審査に落ちた
・期日までに売却金を支払わないなど、どちらかが契約を履行しない場合

2.契約解除できる期間

契約解除は、前述のとおり、どちらかが契約の履行に着手するまでの期間であれば可能です。
すなわち、売主が所有権を移転登記するまで、もしくは買主が代金を振り込むまでの間です。

また、期間内であっても、相手に契約解除する旨を伝えなければ契約解除はできません。
「言った」「言わない」でもめごとにならないためにも、書面で契約解除の旨を伝えることをおすすめします。

3.手付金の金額と取り扱いを知っておく

売買契約時には、買主から売主に、売却金額の一部として手付金が支払われます。
手付金は法律の解釈では、「契約の成立の証」「契約解除、もしくは契約不履行の損害賠償」として支払われるとされています。

そのため、売買契約締結後に買主がキャンセルした場合に手付金は帰ってこないので注意しましょう。
反対に、売主が契約をキャンセルする場合は、買主に手付金の2倍の金額を支払って損害賠償とするのが慣習になっています。

4.契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）の内容を確認する

建物の欠陥はぱっと見ただけでわかるものばかりではなく、購入した物件に欠陥があった場合に買主が損してしまいます。
こうした事態を回避するために設けられているのが契約不適合責任で、物件購入から特定期間内に欠陥が見つかった場合、買主は補修や損害賠償を売主に求められます。
契約不適合責任の対象となる建物の欠陥としては以下のようなものが挙げられます。

・雨漏り
・シロアリ被害
・給排水管の故障
・建物構造上主要な部分の腐食
・土地の瑕疵

また、売主が契約不適合責任を負う期間は通常、引渡しから2〜3ヶ月とされますが、契約書に記載がない場合は引渡しから1年間が保証期間となっています。

□不動産売買契約書で確認しておきたいポイントは？

不動産売買契約書は、売主と買主の間で合意された内容を明確に記載した重要な文書です。
いくつかのポイントを押さえ、後悔しないようにしましょう。

1.売買対象物の正確な情報

契約書には売買対象物の正確な情報が含まれているか確認しましょう。
物件の所在地や建物の構造、面積、間取りをはじめ、対象面積の計測方法、引き渡す付帯設備や備品についてなどが正確に記載されていることが重要です。

2.売買価格と支払い条件

契約書に売買価格とその支払い条件が明記されているか確認しましょう。
価格の支払い方法や分割払いの期間、手数料や諸費用の負担についても詳細に記載されていることが望まれます。
また、所有権の移転と引渡しの時期、抵当権の抹消などの引渡しの条件についても確認することで、買い替えの場合に路頭に迷うことがないように気を付けましょう。

3.契約解除について

買主が住宅ローンの借り入れができなかった場合に売買契約を無条件に白紙に出来る権利を記す「住宅ローン特約」の有無や手付解除・契約違反による解除のルールについても、具体的な期限も記載しておきましょう。

4.瑕疵担保責任と保証内容

売主の瑕疵担保責任と保証内容についても契約書で確認しましょう。
瑕疵とは不動産の欠陥や隠れた問題を指し、売主がそれに対して責任を負うかどうかが記載されています。
売主が負う瑕疵担保責任の期間や危険負担についての売主の責任範囲についても書面で明確にしておきましょう。

□不動産売却契約では、法律や制度の変更に注意しましょう！

民法改正によって、以下のようなルールの見直しがありました。

・「瑕疵担保責任」という概念が廃止されて「契約不適合責任」に変更された
・買主の権利が追加され、理工の追完請求、代金の減額請求、損害賠償請求・解除が認められるようになった

不動産売却契約する際には、法律や制度の変更にも留意しておきましょう。

□まとめ

不動産売却は金額が大きな取引であり、契約内容や法的な要素を正確に把握することが大切です。
この記事を読んで瑕疵担保責任や契約解除についての知識を蓄え、後悔のない売却手続きを行いましょう。
熊本市周辺で不動産の売却にお悩みの方は、是非お気軽に当社にご相談ください。

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