離婚時の財産分与について！不動産の譲渡所得と税金について解説します！

離婚は人生における大きな変化であり、その際には財産分与という重要な手続きが必要となります。
特に不動産の取り扱いは離婚後の生活に大きな影響を与えるため、適切な知識を持っておくことが重要です。

本記事では、不動産の譲渡所得や税金に関する基礎知識を紹介しているので、ぜひ最後までご覧ください。

□離婚後の財産分与と不動産の取り扱い方法を理解しよう

離婚に伴う財産分与において、不動産の取り扱いは重要なポイントとなります。
離婚の際に、不動産でトラブルを起こしたくないですよね。
そこで以下に、財産分与を円滑にするために確認すべきポイントをご紹介しますので、ぜひチェックしてみてください。

＊不動産の登記名義の確認

財産分与の対象となる不動産の登記名義を確認しましょう。
名義が共有名義の場合は、当然、財産分与の対象となりますが、一方の名義のみの場合でも、財産分与の対象となる可能性があります。
全国どこの法務局であっても登記事項証明書は取得できますし、婚姻中に購入した不動産であれば登記した時の資料から確認できます。

＊住宅ローンの債務者や残債

不動産に住宅ローンが残っている場合、その債務者や残債の取り扱いも重要です。
誰が抵当権を設定しているのか、いくらで抵当権が設定されているのかを「登記事項証明書の権利部の登記目的の欄」から確認し、住宅ローンの返済明細から住宅ローンの残債についても確認しましょう。

財産分与においては、住宅ローンの返済能力や負担割合を考慮する必要がありますし、債務者の変更や債務の返済方法についても合意が必要です。

＊不動産の価値

不動産の財産分与においては時価が用いられ、不動産の正確な価値を把握することが重要です。
不動産会社の査定や鑑定などを行い、公正な評価額を得ることが求められます。

＊分配方法

不動産の財産分与には、様々な方法があります。
例えば、不動産の売却や現金での換価、一方が不動産を引き続き利用するなどです。
どの方法が最適か入念に話し合い、お互いが納得する形で終われるように努力しましょう。

□不動産の譲渡所得とは？離婚時の税金に関する基礎知識

離婚に伴う不動産の財産分与は、譲渡所得税や関連する税金に影響を与えるため、離婚時の税金に関する基礎知識を確認しておきましょう。

1.譲渡所得税

譲渡所得＝譲渡価額ー（取得費＋譲渡費用）
の計算結果がプラス、つまり不動産の財産分与や売却によって利益が出た場合、譲渡所得として課税されます。
反対に計算結果がマイナスの場合、他の譲渡所得と損益通算することでその年の所得税を軽減できるかもしれません。

2.贈与税

財産分与による不動産の譲渡は、以下のような場合に贈与として扱われる場合があります。
・財産分与の名のもとに、過大な金額の財産が移転された
・実質的に婚姻関係を解消する意思がないにもかかわらず、贈与時の課税を免れる目的で離婚届を提出し財産分与した

3.不動産取得税・登録免許税

財産分与に不動産の譲渡や名義変更を伴う場合、不動産取得税や登録免許税が課税される可能性があります。

不動産取得税は不動産の固定資産税評価額に、土地・家屋（住宅）の場合は3％、家屋（非住宅）の場合は4％をかけて計算します。
登録免許税は不動産の固定資産税評価額に、売買の場合は1.5％、相続・法人の場合は0.4％、その他（財産分与を含む）の場合は2％をかけて計算します。

□離婚後の不動産は旦那名義のものでも問題ない？

離婚後の財産分与において、旦那名義の不動産でも問題となる場合とならない場合があります。

・家の名義人に関係なく、住んでいた家は財産分与の対象になる

不動産の名義が旦那のみであっても、婚姻期間中に共同で住んでいた家は財産分与の対象になる場合があります。
つまり、婚姻前に旦那が住宅を購入していた場合は財産分与の対象にならないため注意が必要です。
離婚時の財産分与では、不動産の利用価値の半分などの形で配分されることがあります。

・家を売却して現金に換える

離婚後の不動産は売却することで現金に換え、売却に伴う税金や手数料などを考慮して均等に分ける方法がシンプルなため選ばれやすいです。

・どちらかが住み続けて家の価値の半分相当を貰う

離婚後も一方の配偶者が家に住み続ける場合、家の価値の半分相当をもう一方に支払うことで財産分与する方法があります。
住宅ローンが残っている場合は、家の評価額からローン残額を引き、その残債を半分に分けて分配することになります。

□まとめ

離婚時の財産分与における不動産の取り扱いは、個別のケースによって異なるため、自分の契約がどのような状態なのか正確に把握することが重要です。
不動産の登記名義や住宅ローンの債務、財産分与の方法や税金に関する知識をしっかりと把握し、後悔のない適切な判断を行得るように準備しましょう。
離婚時の財産分与に少しでも不安がある方は、是非お気軽に当社までご相談ください。

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