立ち退きが必要なアパートを売却する方法と手順、立ち退き料についてご紹介します！

建て替えのためにアパートを売却したいと思っているけれども、入居者との立ち退き交渉に不安がある方もいらっしゃるのではないでしょうか。
この記事では、立ち退きが必要なアパートを売却する方法と、立ち退き交渉の流れについて解説するので、ぜひ最後までご一読ください。

□立ち退きが必要な賃貸アパートの3つの売却方法について解説！

1.立ち退き交渉を売却後の買主に任せる
立ち退き交渉がうまくいかずに売却が長期化する場合、交渉を売却後の買主に任せる方法があります。
ただし、買主が交渉の手間や費用を負担することになるため、売却価格の減額や、そのほかの面で買主に還元する必要があります。

2.立ち退き交渉後に売却する
立ち退き交渉後に売却ができれば、買主への移転も円滑に進められますが、6か月から1年程度交渉が長引くと売却完了までの期間が長くなり、裁判によって立ち退きを求めた場合は、さらに期間が長くなる点に注意しましょう。

3.不動産会社に買い取りを依頼する
不動産会社が買い取る場合は買主を探す必要がないため、速やかに売却が進みます。
ただし、不動産会社に依頼して買い取ってもらった場合の売却価格は、市場価格よりも2割から3割ほど安くなるため、価格よりも手間とスピードを重視したい方におすすめです。

□アパート立退料の内訳について解説します！

立ち退き料の相場は、家賃の半年から1年分、もしくは保証金や敷金礼金、仲介手数料をはじめとした、新居の入居にかかる費用全般の2通りが一般的です。

立ち退き料で補填されるべき費用としては、以下のようなものがあります。

・敷金、礼金、仲介手数料、火災保険料などの新居にかかる諸費用
・荷造りや引越し会社への依頼料も含めた引越しにかかる諸費用
・電話やネット環境の整備に必要な諸費用
・利用していたエアコン等の諸費用
・（場合によっては）慰謝料

これらの費用を総合した結果、家賃6か月から1年分に相当することが多いので相場とされていますが、なかなか交渉がうまくいかない場合は、家賃の8か月から1年分を支払うこともあります。

□交渉における6つの手順について解説！

交渉の仕方は人や物件、その時の状況に依存するので一概にはいえませんが、通常は下記のような6つの手順で進められます。

1.立ち退きを求める理由を説明する

はじめに、賃借人のもとを訪れ、立ち退きを求めている理由と賃貸人側が求める立ち退き時期を伝えます。
立ち退きの理由としては、「建物を解体して再開発したいため」や「老朽化により住民に危険が及ぶ可能性があるため」、「建て替えを検討しているため」といった様々なケースがあります。

2.賃借人の事情を聴く

次に、賃借人が立ち退きに応じるにあたっての支障を見極め、その支障を解消していき説得します。
新たな移転先の候補や家賃について情報収集することで話を前向きに進めたり、賃借人が移転を決断できそうかどうかを見極めたりします。

3.立ち退き時期、立ち退き料について話し合う

移転にあたっての立ち退き料は賃貸人側から提示することが通例で、その時にあわせて敷金の返還見込み額も伝えることで、賃借人側の金銭面的な不安を払拭します。
移転先の家賃、引越し代、移転先の敷金礼金、内装費用などと個別に決めていると、交渉事項が多くなりすぎて交渉が長期化するので、総額でいくらにするか話し合うと良いでしょう。

4.譲歩のポイントを考えておく

どのような交渉ごとにおいても重要な譲歩のポイントですが、立ち退き料だけでなく、「賃借人に代替の賃貸物件を用意できるか」「建て替え後に賃借人を優先的に入居させられるか」「立ち退きの時期を先にずらせるか」こうした様々な点から譲歩できないか検討してみましょう。

5.口頭ではなく文面で解決案を提示する

賃借人と交渉を繰り返し、賃借人側の考えや条件が分かってきた場合、口頭ではなく文面によって解決案を提示することをおすすめします。
なぜなら、口頭での提示にとどまっていると、賃借人側からするとまだ交渉の余地があるように感じられるため、文面によって提示することで、交渉の合意に向かう見込みが高くなりやすいからです。

6.交渉決裂の場合の代替案を考えておく

立ち退き交渉においてどうしても出て行ってもらわなければいけない場合、賃借人に立ち退きをお願いする立場になるため、高額な立ち退き料を請求されることもあるかもしれません。
あまりにも高額で不合理な要求をされている場合、賃貸借契約更新のタイミング限定で可能な方法ですが、裁判によって立ち退きを求める方法、賃貸物件を第三者に売却する方法、賃借人が出ていくまで待つ方法、こうした手段が考えられます。

□まとめ

熊本市周辺でアパートの売却や立ち退き交渉にご不安やお悩みがある方がいらっしゃいましたら、ぜひ一度、気軽に当社にご相談ください。
この記事が、アパートの売却や立ち退き交渉に悩んでいる方の不安解消の一助になりましたら幸いです。

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