3000万円特別控除とは？実家を売却する際の税制についてご紹介します！

「相続空き家の3000万円特別控除の存在は事前に知っていたものの、売却後に結局適用されなかった」
このような失敗は意外と多くあります。
この記事では、相続空き家の税金と3000万円特別控除について解説するので、ぜひ最後までご一読ください。

□相続した実家を売却した時にかかる税金の種類をご紹介！

はじめに、実家の名義を変更していない場合は登録免許税がかかります。
遺産分割協議を経て実家を相続した後は、基本的に、法務局で不動産の名義変更をする必要があります。
この不動産の相続登記に期限はないため、ついつい忘れてしまう方もいらっしゃると思いますが、相続登記して現在の所有者に所有権を移さないと、不動産の売却ができません。
この相続登記の時にかかるのが登録免許税です。

次に、不動産売買の契約時に印紙税がかかります。
日常の経済取引に伴って作成する誓約書や領収書をはじめ、一定の文書には「印紙税」が発生し、実家の売買契約書にも適用されます。
売主と買主がそれぞれ印紙税相当額の収入印紙を購入し、それを契約書に貼付することで完了します。

そして、不動産の売却益が出た場合、所得税と住民税がかかります。
この場合の所得税と住民税については、譲渡所得（利益）が出ていなければ課税されるものではないため、登録免許税や印紙税のように、実家の売却で必ずかかる税金ではありません。
契約書に記載されている売買代金総額が譲渡価額として計算され、そこから取得費と譲渡費用を引いた金額が利益（譲渡所得）とされます。

□よく聞く相続空き家の3000万円特別控除とは？

相続空き家の3000万円特別控除とは簡単にいうと、実際にはかかっていないお金を経費として計上して譲渡所得を減らせる制度のことです。
譲渡所得がなければ所得税と住民税を支払う必要がなくなるため、支払う税金の額が少なくなるのです。

例として、売却代金が6,000万円、取得費（購入金額）が2,000万円、譲渡費用（諸経費）が200万円とします。
空き家特例が使えない場合、6,000万円から2,000万円と200万円を引き、そこに所得税と住民税の税率の合計をかけた金額である760万円がかかります。

しかし空き家特例が使える場合、6,000万円から2,000万円と200万円、さらに3,000万円を引き、そこに所得税と住民税の税率の合計をかけた金額である160万円がかかります。
この例では、3,000万円控除によって600万円もの税金を減らせますし、利益（譲渡所得）が3,000万円以下の場合は税額がゼロになるので、かなりの負担を減らせるでしょう。

□空き家特例の11の要件とは？

空き家特例の要件は以下の11件にも及び、全てを満たしている必要があります。

1.被相続人の居住用に供されていた家屋及びその敷地であること
つまり、土地と建物の両方を相続した者でなければなりません。
他の相続人と土地と建物の両方を共有で相続する場合は適用可能ですが、個人で土地だけや建物だけを相続した場合、相続空き家の3000万円特別控除は受けられません。

2.相続により被相続人居住用家屋及びその敷地を取得した個人が譲渡したこと
つまり、相続または遺贈によって相続空き家を取得した相続人であること、あるいは遺言書により包括受遺者（遺言書において財産を特定せずに、全体の何パーセントを遺贈する、といった形で指定されて相続した者）であることが必要です。

3.被相続人が一人暮らしであったこと
これは被相続人以外に人が住んでいなかったことと、亡くなった時の生活の拠点であったことがポイントで、病院にいた場合は拠点ではないため適用可能ですが、賃貸併用住宅の場合は適用できません。

4.家屋の建築年月日が昭和56年5月31日以前であること
これは旧耐震基準で建築された建物のことを指しており、それらは地震による倒壊で周辺の生活環境に危険を及ぼす可能性があるため、その家屋を解体して土地を売却、もしくは耐震改修して家屋と土地をセットで売却した場合に適用されます。

5.家屋が区分所有建物でないこと
区分所有建物とは、一棟の建物に構造上区分された数個の部分で、独立して住居、店舗、事務所、倉庫など、他建物としての用途に使用できるものを指します。

6.売却代金が1億円以下であること
この時、税金上では固定資産税の清算金も売却金額に含む点に気を付けましょう。

7.家屋を耐震リフォームまたは家屋を取り壊して売却すること
上記4番の項目と重複しますが、耐震性の低い空き家を減らすことが目的なので、解体か耐震改修が求められます。

8.相続後、譲渡するまでに未利用であること
相続後に一度でも賃貸や居住用として利用したものについては適用できません。

9.相続開始から相続開始日以後3年を経過する日の年末までに売却したこと
つまり、相続から3年後の年末までに物件を売却する必要があります。

10.買主が特別関係者でないこと
これには配偶者や直系血族、売却後同居予定の親族、事実婚の相手などが含まれます。

11.重複適用ができない特例の適用を受けていないこと
「相続税の小規模宅地の特例」は併用可能ですが、「取得費増加の特例」は併用不可能のような事例があるため、他の特例の条件を確かめておきましょう。

□まとめ

相続税の手続きは、人生で何度も経験するものではないため慣れない作業も多く、仕事や家事と並行して進めるのは難しいかもしれません。
この記事が、相続税についてお悩みの方の悩みを払拭できる一因になりましたら幸いです。

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