不動産売却した年の固定資産税は？売主と買主で支払う際の注意点をおさらいします

不動産売却の際は、家自体の所有者はもちろん、名義も買主に代わります。
その際に気になるのが、固定資産税です。
固定資産税は毎年年初めにその年の年度分の税金がかかります。
年度途中に、家を売却した日以降の固定資産税はどうなるのでしょうか。
家を売却した場合の固定資産税の扱いについて一緒に確認していきましょう。

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□不動産売却した時の固定資産税について

固定資産税の納税義務者は、その年の1月1日時点での所有者です。
また、所有する土地が市街化区域に建っている場合は、都市計画税も併せて納税する義務もあります。
また、年度途中でも、売主に固定資産税や都市計画税を清算する義務があるのです。

では、不動産売却時の固定資産税の扱いには、どのような決まりがあるのでしょうか。
トラブルを避けるためにも、注意すべき点も併せておさらいしていきましょう。

＊売主と買主で日割り精算が一般的

不動産の売却が済んだ時点で、売主はすでに1年分の固定資産税と都市計画税の支払いをしています。
一般的には、引き渡し日以降にかかる固定資産税を日割りで計算し、買主に支払ってもらいます。

ただし、これは法律で決まっているものではありません。
売主・買主間の契約によるものなのです。
日割り計算による納付分担を行う場合、売買契約書にこの内容を明記しなければなりません。
契約する前に不動産会社へ相談を忘れないようにしましょう。

＊起算日に注意する

起算日は、負担額が変わる重要な要素です。
起算日は自治体によって異なるため、契約した不動産会社へ相談しましょう。
そして、この起算日は必ず「日にち」を売買契約書に明記するようにしましょう。

起算日に関して以下のようなトラブルの例があります。
起算日を「不動産の引き渡し日をもって納付分担を区分する」と記載した売買契約書の例です。

売却物件の課税期間は4月1日~翌年の3月31日でした。
しかし、買主は賦課期日と同じように1月1日～12月31日を課税期間だと捉えていました。
そのため買主が、引き渡し日~12月31日までの分は精算しても、翌年1月1日～3月31日までの固定資産税は負担しない、と主張し、トラブルになったケースがあります。

誤解や勘違いを避けるためにも起算日は必ず売買契約書に記載しましょう。

□固定資産税の日割り計算で気を付けること

固定資産税それ自体は譲渡費用として計上できません。
しかし、固定資産税と都市計画税の清算金は、売買代金の両方とも確定申告で不動産所得となります。
そのため、確定申告時に譲渡価額として申告する必要があります。
譲渡価額は、不動産の売却価格と受け取った精算金を合わせた額で算出します。

ただし、マンションの売却の場合は管理費と修繕積立金も買主と精算する場合があります。
これらは、譲渡価額には含めなくても良いお金です。
なぜなら、引き渡し日以降の管理費や修繕積立金は買主が負担する必要があるためです。

同じように、買主が購入した不動産を売却する場合は、売却の譲渡所得を計算する際の取得費に固定資産税の清算金を含められるのです。
取得費とは不動産を購入する際にかかった費用です。

□固定資産税について売買契約書の内容は要確認！

先ほども解説しましたが、固定資産税の売主、買主双方による分担、精算は法的に定められたものではありません。
そのため、両者で決めごとをして、契約書に書かれた内容がすべてになります。

特に、売主が買主に固定資産税の分担や精算をしてもらいたい場合、不動産売買契約書に必ずその旨を記載しておきましょう。

契約前に不動産会社に買主と固定資産税を分担しておきたいと伝えておくと良いでしょう。
これらの手続きは不動産会社の担当者の元行われます。
いざというときに、明記を忘れないように不動産会社の担当者に意思を伝えておくことが重要です。

金額を決める際は、1年間の固定資産税を日割りまたは月割りで計算する必要があります。
計算して出した額を買主に請求するのです。
この際に、双方納得できる材料として必ず固定資産税納税書を持参しておくようにしましょう。
不動産会社の担当者に相談、契約書に上書きしてもらいます。

例外として、固定資産税として買主から払い戻しをしてもらえないケースを想定しておきましょう。
この際は、1つの方法として、不動産の売却価格を調整して、売主も買主も納得いく契約にするのがおすすめです。
この場合でも、不動産会社の担当者とどこまで価格が調整できるのかを相談しながら、売却価格を調整するのがおすすめです。

□まとめ

家を売却した際の固定資産税については、売主と買主との間の支払いの取り決めが法的に定められているものではありません。
そのため、契約内容は双方で起算日を必ずチェックして、契約書に明記してもらうようにしましょう。
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