住宅ローンが残っている家はどう売却する？不動産売却のプロが解説します！

住宅ローンが残っている家の売却でお困りの方はいらっしゃいませんか。
家はローンを完済させなければ売却はできませんが、お金が足りなくてどうするべきかとお悩みの場合もあるかと思います。
そこで今回は、ローンが残っている家の売却方法や注意点について解説します。

熊本県で不動産売却をお考えの方へ：
すがコーポレーション(イエステーション)はオンラインで不動産処分の手続きを行うが可能です。平均売却日数55日、最短24時間以内のスピード売却にも対応しております。
(＊詳しくは下記URLをクリックください)
https://suga-baikyaku.com/lp

□ローンが残っている家を売却する方法

住宅ローンが残っている家はそのままでは売却できません。
その理由は、抵当権が設定されているからです。
抵当権を抹消するためには、先にローンを完済する必要があります。
ローンが残っている家を売却する際の3つのパターンを順に解説します。

1つ目は、売却代金でローンを完済できるパターンです。
家を売却したお金でローンが完済できるなら何も問題はありません。
引き渡しや抵当権の抹消が問題なく進められます。

2つ目は、売却代金と手持ちの資金を合わせてローンを完済できるパターンです。
売却したお金だけでは足りなくとも、自己資金で完済させることができれば、抵当権の抹消が可能です。
ただし、引っ越しや新しい家の費用など様々な出費が必要になるかと思いますので、お金の管理は正確に行いましょう。

3つ目は、売却代金と手持ちの資金を合わせてもローンを完済できないパターンです
ローンが完済できない場合、オーバーローンと呼ばれ、家の売却はそもそも許可してもらえません。
そういった状況で住み替えが必要な場合は、残ったローンを新しい家を購入するローンと合算すると住み替えローンが利用できることがあります。
ただし、住み替えローンは審査が厳しい場合もあり、ローンも通常の住宅ローン以上の金利になり、返済額がさらに大きくなるので、利用の際は十分注意しましょう。

□オーバーローン状態になってしまった時はどうする？

オーバーローンになってしまうと、家の売却ができません。
自己資金で完済させられればオーバーローンは回避できるのですが、中々難しいことも多いです。
その場合の対応策として3つあります。

1つ目は、住み替えローンを利用することです。
先ほどもご紹介しましたが、以前のローンと新しいローンをまとめて住み替えローンとし、家の売却と購入を同時に解決することができます。
ただし、ローンの支払い額は増えるので後の負担は間違いなく増えること、そもそも審査が通らない可能性もあることなど厳しい条件があり常に最良の選択とは言い切れません。
特に、金銭的負担による後悔を避けるため慎重に決断しましょう。

2つ目は、任意売却をすることです。
任意売却とは、所有者の希望条件の下で不動産を売却することです。
つまり、住宅ローンの債権者に任意売却の相談をし、ローンが残ったまま不動産を手放す方法です。
当然ながらローンは残るので、家がなくても返済は続ける必要があります。

3つ目は、一旦諦めてしまうことです。
無理に今すぐ売却するための方法を模索しても、それが最善の選択ではない可能性もあります。
売却する時期を後にする、売却ではなく買取にする、といったように売却以外にも様々な選択肢はあります。
今すぐ売却しなければならないという前提を捨てて、他の解決策を考えるのも1つの手段です。

3つの対応策を紹介しましたが、いずれにせよ焦って決断を急いではいけません。
お金に関する問題で切迫した状況になるかもしれませんが、落ち着いて冷静な判断の元でどう行動すべきかを検討しましょう。

□ローンが残っている家を売却する際の2つの注意点

＊売却に必要な費用を知っておく

家の売却には様々なお金がかかり、売却価格がそのまま手元に入ってくるわけではありません。
特にお金がかかる印紙税・仲介手数料・譲渡所得税について解説します。

印紙税は、不動産の売買契約書にかかる税金で、その取引金額により税額は変わります。
税額は値段によって細かく決められていますが、例をだすと500～1000万円の場合は1万円、1000～5000万円の場合は2万円の税金がかかります。

仲介手数料は、不動産会社を介して売却した場合に発生します。
法で定められている売却金額の上限は、売却額が200～400万円の場合は売却額の4％+ 2万円、400万円以上の場合は売却金額の3％です。
消費税が別にかかるので、具体的な金額は担当の不動産会社に直接確認しましょう。

譲渡所得税は、家の売却で発生した利益が取得費用及び売却費用の合計を超えた場合にかかる税金です。
マイホームの売却による譲渡所得税は、3000万円特別控除等により税の控除ができる場合もあるので、要件をよく確認しておきましょう。

＊経験豊富な不動産会社を選ぶ

家の売却には、契約を結ぶ不動産会社の実力も重要な要素です。
家の価格をより適切に見積もってもらうには、我々のような地域密着型の不動産会社をお選びください。
お客様一人にかけられる時間が長いため、手厚いサポートがしやすいというメリットもあります。

□まとめ

今回は、オーバーローンの家の売却方法や売却に関する注意点を解説しました。
ローンが残っている場合はまずは借りている金融機関に相談し、どう対処していくかをゆっくりと検討していきましょう。
熊本市周辺で不動産に関してお悩みの方は、ぜひ当社にご相談ください

すがコーポレーションは「お客様の声」を更新しております。
様々な声を掲載しておりますので、不動産売却をご検討中の方はぜひご覧ください。
（＊詳しくは下記URLをクリックください。）
https://suga-baikyaku.com/category/voices/