サブリース契約中のアパートは売却できる？解除の進め方と影響を解説します！

熊本市周辺でサブリース契約を結んでいるアパートのオーナー様にとって、将来的な資産売却は大きな関心事でしょう。
しかし、サブリース契約が付いたままの物件を売却する際、「今の契約はどうなるのだろうか」「契約を維持したまま売れるのだろうか、それとも一度解消しなければならないのだろうか」といった疑問を抱かれるのは自然なことです。
また、売却価格への影響や、買主にとってのメリット、デメリット、そして契約解消に伴う手続きや費用まで、具体的に把握しておきたい情報も多いはずです。
今回は、サブリース契約下にあるアパートの売却に関する疑問を解消し、スムーズな売却実現に向けた道筋を解説していきます。

サブリース契約したアパートは売却可能

契約を維持したまま売却は可能

サブリース契約が残っている状態であっても、アパートの売却は十分に可能です。
この場合、買主はサブリース会社とオーナー様の間で結ばれている既存のサブリース契約をそのまま引き継ぐことになります。
買主にとっては、すでにテナントが入居しており、サブリース会社が家賃の保証や物件管理を行うため、空室リスクや管理の手間を負うことなく、安定した家賃収入を期待できるという大きなメリットがあります。
一方で、サブリース契約の内容、特に保証家賃の金額、契約の更新条件、そして解約に関する条項などを買主は詳細に確認する必要があり、その条件によっては購入をためらう可能性も想定されます。
オーナー様ご自身にとっては、契約を解消するための煩雑な手続きやそれに伴う費用を回避し、比較的容易に売却を進められるという利点があります。

契約を解消して売却も可能

サブリース契約を一度解消してからアパートを売却するという選択肢も存在します。
この方法を選択する場合、オーナー様はまず、サブリース会社との間で契約解除に向けた交渉を行う必要があります。
契約解除にあたっては、契約書に定められた期間や条件に従う必要があり、場合によっては違約金や残存期間に対応する費用、あるいは物件の原状回復にかかる費用などがオーナー様の負担となる可能性があります。
契約が円満に解消されれば、アパートはオーナー様自身が管理する状態、あるいは新たに管理会社へ委託する状態となります。
これにより、買主は市場の状況に合わせて家賃設定を自由に行ったり、自身の希望する管理体制を構築したりすることが可能となり、物件のポテンシャルを最大限に引き出した売却を目指せる可能性が高まります。
ただし、契約解消には一定のハードルやコストが伴うため、その点を慎重に検討することが必要です。

サブリース契約はアパート売却にどう影響するか？

売却価格への影響

サブリース契約の有無は、アパートの売却価格に無視できない影響を与えます。
契約を維持したまま売却する場合、買主はサブリース会社からの定期的な家賃収入というインカムゲインを期待できるため、一定の価格が維持される傾向があります。
しかし、サブリース契約で保証される家賃は、市場の賃料相場よりも低く設定されていることが一般的であり、その差額分が実質的な機会損失として売却価格に反映される可能性も否定できません。
また、契約内容の自由度の低さや、サブリース会社への手数料負担なども、買主が価格交渉を行う際の材料となり得ます。
一方、契約を解消してから売却する場合、買主は空室リスクや管理の手間を負うことになりますが、市場の賃料相場に基づいた自由な家賃設定や、自身の管理スタイルを導入できるというメリットがあります。
これにより、物件としての収益ポテンシャルが高まるため、より高い売却価格を目指せる可能性も生まれますが、買主が負うリスクを考慮した価格戦略が求められます。

買主の負担とメリット

サブリース契約を維持したままアパートを売却する場合、買主は主に安定したキャッシュフローを期待できるというメリットを享受できます。
サブリース会社がテナント募集や家賃回収、物件の維持管理といった業務を代行し、空室リスクも一部負担してくれるため、手間をかけずに安定した収益を得られるという点が魅力となります。
しかし、その一方で、買主はサブリース契約の制約を受けるという負担も抱えることになります。
例えば、サブリース会社が設定する家賃よりも高い賃料で入居者を募集することが困難であったり、契約更新時にサブリース会社との間で新たな条件交渉が必要になったりする可能性があります。
また、サブリース会社への手数料や、保証家賃が市場家賃を下回る場合の機会損失なども、買主が考慮すべき負担となります。

買主が見つかりにくい可能性

サブリース契約付きのアパートは、その特性から買主候補が限定される傾向があり、結果として買主が見つかりにくい可能性も考慮する必要があります。
一般的に、サブリース契約を維持したままの物件は、空室リスクを避けたい、手間のかかる管理業務から解放されたいと考える投資家層には魅力的です。
しかし、自身で物件の運用方針を決定したい、市場の変動に応じて家賃設定を柔軟に行いたい、あるいはサブリース契約の条件に納得できないと考える投資家からは敬遠される可能性があります。
特に、物件の立地や築年数、市場の需要といった要素に加えて、サブリース契約の内容が買主にとって不利な条件を含んでいる場合、買主候補が大幅に絞り込まれ、売却活動が難航する要因となり得ます。

サブリース契約を解消してアパートを売却する手順は？

サブリース会社との交渉

サブリース契約を解消してアパートを売却するプロセスは、まずサブリース会社との丁寧な交渉から始まります。
オーナー様は、契約を解除したい旨をサブリース会社に明確に伝え、解除を希望する時期、そして契約解除に伴って発生する具体的な条件について、双方の合意形成を図る必要があります。
この交渉においては、契約書に記載されている解除条項、解約予告期間、違約金に関する規定などを事前に熟読し、自身の権利と義務を正確に把握しておくことが極めて重要です。
サブリース会社によっては、契約解除に応じてもらうために、一定の違約金の支払いや、残存期間の家賃保証の一部負担、あるいは次の入居者募集への協力などを条件として提示してくる場合があります。

解除条件と費用

サブリース契約の解除にあたっては、契約書に定められた解除条件をクリアする必要があり、それに伴って一定の費用が発生することが一般的です。
解除条件としては、契約期間の残存期間、解約予告期間、自己都合による解約に対する違約金の有無や金額、残存期間における家賃保証の取り決め、そして物件の原状回復義務の範囲などが主だったものとして挙げられます。
これらの条件によって、解約に伴ってオーナー様が負担すべき費用の総額は大きく変動します。
例えば、契約期間の残存期間が長いほど、違約金や残存家賃保証にかかる費用は高額になる傾向があります。
また、契約解除後に買主へ引き渡すために、物件のクリーニングや修繕工事が必要となる場合、その費用も考慮に入れる必要があります。
オーナー様は、これらの潜在的な費用を事前に可能な限り正確に算出し、売却によって得られるであろう利益とのバランスを慎重に比較検討することが求められます。

解除後の売却手続き

サブリース契約が正式に解消され、オーナー様が物件の管理権を取り戻した後は、一般的なアパート売却手続きへと移行します。
まず、サブリース会社から物件の引き渡しを受け、室内の状態や設備を確認します。
必要に応じて、入居者募集を有利に進めるために、クリーニングやリフォーム、リノベーションなどを実施し、物件の魅力を向上させることが望ましいです。
次に、不動産会社に売却の仲介を依頼し、物件の査定を受けます。
この段階で、サブリース契約が解除され、買主が自由に管理できる状態であることを、不動産会社を通じて買主候補に正確に伝えることが、スムーズな取引につながります。
その後、買主候補への物件案内の実施、価格交渉、売買契約の締結、そして代金の決済と物件の引き渡しという一連のプロセスを経て、売却が完了します。
契約解消後は、多様な買主層にアプローチしやすくなるため、より有利な条件での売却が期待できるでしょう。

まとめ

サブリース契約を結んでいるアパートの売却は、契約を維持したまま行うか、あるいは解消してから行うかによって、その戦略と結果は大きく異なります。
契約を維持すれば買主は安定した収入を期待できますが、売却価格や自由度に制約が生じる可能性があり、解消すればより自由な取引が可能になる一方、交渉や費用が発生します。
売却価格への影響、買主の負担、そして買主を見つける難易度なども、契約形態によって変動します。
いずれの場合も、サブリース会社との交渉、解除条件の確認、そして適切な売却手続きが成功の鍵となります。
ご自身の物件の状況を正確に把握し、適切な売却方法を選択することが重要です。