アパートを売りたい方へ！アパートを売却するまでの手順を解説します！

相続などでアパートを売却することを検討しているが、何をすべきかどこから手をつけるべきかとお困りではないでしょうか。
アパートを売りたいと考えた時に、まず知りたいのはその手順ですよね。
売却を始める前にしっかり知識を入れておきましょう。
今回は、アパートを売却するまでの流れやポイントについて解説します。

□アパートを売却するまでの手順は？

アパートを売却するまでには、複雑で長い時間のかかる手順を踏む必要があります。
失敗しないためにも、最初にどういう手順があるのかをきちんと知っておきましょう。
ここでは、手順を大きく6つに分けて解説します。

1つ目は、アパートの売却価格の相場を調査します。
不動産会社に相談する前に、まずはおおよそどのくらいの値段になるかを知っておきましょう。
その地域で似たような条件の物件があれば参考にしましょう。

2つ目は、不動産会社に査定してもらいます。
先ほどご紹介したように相場を下調べしておくことで、適正価格で査定されているかが判断できます。

3つ目は、媒介契約を結びます。
媒介契約とは、物件を売りに出すため不動産会社と結ぶ契約で今後のパートナーとなる不動産会社を選びます。
何かあった時に迅速な対応ができるか、担当者との相性は良いかが不動産会社選びのポイントです。
また、媒介契約にはいくつか種類があるので、どれが自分に合っているかも含めて不動産会社と相談しましょう。

4つ目は、値段を決めて売りに出します。
このとき、調べた相場や土地家屋調査士が作成した測量図を基にして売却価格を設定します。

5つ目は、買主を見つけて売買契約を結びます。
買主が見つかるまでの宣伝は、基本的には不動産会社に任せて、実地見学など必要な場合のみの対応で十分です。
買主と値下げ交渉が行われる場合もありますが、契約を結んだ不動産会社とよく打ち合わせしておきましょう。

6つ目は、アパートの引き渡しです。
売買契約を結んだ後は、決めた日程でアパートを引き渡します。
代金を受け取った際は、その年に確定申告で譲渡所得税や消費税などの課税を申告することを忘れないようにしましょう。

□アパートを損せず高く売るためのポイント

＊何のために売るのかを明確にする

アパートを売る前には、何のために売りたいのかをはっきりさせておきましょう。
相続したアパートを処理するため、資産の整理のためなどと人によって理由は様々でしょうが、その理由に合わせた最適な売り方や時期があります。
売却の目的を明確にした上で、しっかりした目標を立てておきましょう。

＊利益を得ることが目的か損失を防ぐことが目的かを考える

利益を得るためか損失を防ぐのかによって売却のプランは大きく変わります。
多くの利益を得ることが目的ならば、多少売れるスピードは落ちるとしても少し高めの値段設定をつけるべきでしょう。
逆に、損失を最小限にとどめることが目的ならば、低めの値段にしてなるべく早く買主を募るべきです。

＊現実的な値段をつける

いくら高値で売りたいといっても、現実的に売れる価格を付けないといつまでたっても買主は現れません。
そもそも、近くに同じ条件でより安い物件があればそちらを選ぶはずです。
相場から大きく逸脱した値段設定はしないようにしましょう。

□売却にかかる費用

アパートの売却では大きなお金が入りますが、同時に様々なお金を支払う必要があります。
ここでは、特に重要な費用を3つ解説します。

1つ目は、仲介手数料です。
不動産会社に依頼して売却する場合は成功報酬として仲介手数料が発生します。
仲介手数料は、物件金額の3パーセントと6万円を合わせて消費税を足したものが上限と法律で定められています。
また、不動産会社を利用しない場合には仲介手数料は発生しませんが、その場合宣伝や買主とのやり取りなど全ての手続きを自分でこなす必要があるので、あまりおすすめはできません。

2つ目は、譲渡所得税です。
売却によって利益が発生した場合は、譲渡所得税が課税されます。
これは、売却金額が購入金額や売却費用の合計を上回った場合に対象となります。
税率は所有年数で変化し、五年以下の場合は約40パーセント、五年を超える場合は約20パーセントです。

3つ目は、印紙税と測量にかかる費用です。
契約を結ぶ際は、その契約書に記載された額に応じた税金を支払う必要があります。
税額は値段ごとに細かく設定されているので、よく確認しておきましょう。
また、物件によっては測量が必要な場合もあるので、測量すべきかを不動産会社に相談した上で依頼を決定しましょう。

□まとめ

今回は、アパートを売る際の手順やポイントを解説しました。
アパートを売る前には、まずは手順や支払う税金など様々なことを知った上で、万全を期して売却活動に取り組みましょう。
不動産では信頼できる不動産会社に相談したいですよね。
熊本市周辺で不動産関係でお悩みの方は、ぜひお気軽に当社にご相談ください。

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気になるQ&A

Q：アパートを売却する一般的な流れは？
A：①相場の確認と査定依頼、②不動産会社の選定と媒介契約、③売却活動（広告・購入希望者への案内）、④条件交渉と売買契約、⑤引き渡し・決済、が基本の流れです。投資用物件としての魅力を伝えることが重要になります。

Q：査定の際に確認されるポイントは？
A：立地や築年数に加え、入居率・家賃収入・修繕履歴など「収益性」に関わる情報が重視されます。賃貸借契約書や過去の家賃収入実績を用意しておくと査定がスムーズです。

Q：アパート売却に強い不動産会社を選ぶには？
A：収益物件の取り扱い実績が豊富な会社を選ぶことが大切です。一般の居住用物件とは販路が異なるため、投資家や法人への販売ルートを持つ会社に依頼すると売却成功率が高まります。

Q：入居者がいる状態でも売却できる？
A：はい、可能です。入居者付きのアパートは「オーナーチェンジ物件」として投資家に需要があります。ただし、空室が多いと評価額が下がる傾向があるため、売却前に入居率を改善する努力も有効です。

Q：アパート売却の際に注意すべき点は？
A：税金（譲渡所得税や住民税）、修繕積立金の精算、賃貸借契約の引き継ぎなどがあります。また、売却益が出た場合は節税特例が利用できるケースもあるため、税理士に相談するのが安心です。