離婚で家を売る！住宅ローンの残債はどうする？手続きや注意点、売却方法を解説

離婚は人生における大きな転換期であり、多くの決断を伴います。
特に、持ち家の売却や住宅ローンの返済は、離婚後の生活設計において重要な課題となるでしょう。
「離婚で家を売る必要があるけど、住宅ローンが残っている…」「一体どうすればいいの。」
そんな悩みを抱えている方は少なくないはずです。

今回は、離婚で家を売却する際に発生する住宅ローンに関する問題点や、売却方法、手続き、注意点などをわかりやすく解説することで、みなさんが安心してスムーズに売却を進められるようにサポートします。
離婚で家を売却することを検討されている方は、ぜひ最後まで読んでみてください。

□離婚で家を売る際の住宅ローン問題

離婚で家を売却する際には、住宅ローンの残債問題が大きな課題となります。
家と住宅ローンの状況によって、売却後の資金繰りや手続きが大きく変わってくるため、事前にしっかりと確認しておくことが大切です。

1: 家の名義人

まず確認すべきは、家の名義人が誰かということです。
売却できるのは登記上の名義人だけです。
夫婦の共有名義でマイホームを購入する場合も多いですが、必ず確認しましょう。
もし、家の相続や昔に購入したなどの理由で不動産の名義人が分からない場合は、法務局で登記簿謄本を取得することで確認できます。

2: 住宅ローンの契約内容と残債

住宅ローンが残っている場合は、契約内容と残債額を確認しましょう。
住宅ローンの残債を確認する方法はいくつかあります。
毎年、金融機関から送付される「残高証明書」や、住宅ローン契約時に渡される「返済予定表」、金融機関の窓口でも確認が可能です。

また、ネットからいつでも残債を確認できる金融機関もあります。
ただし、ネットバンキングやサービスへの登録が必要なことが一般的です。

3: 家の価値

家の売却額が住宅ローンの残債よりも多いのか少ないのかによって、売却後の資金繰りや手続きが大きく変わります。
家の価値を正確に把握するためには、不動産会社に査定を依頼するのがおすすめです。

4: オーバーローンかアンダーローンか

住宅ローンの残債が家の売却額よりも少なく、利益が出る状態を「アンダーローン」といいます。
一方で、「オーバーローン」とは、住宅ローン残債のほうが売却額よりも多く、家の売却額を全て充てても住宅ローンが完済できない状態です。

アンダーローンの場合は、家の売却額で住宅ローンを完済し、残ったお金を夫婦で分配できます。
しかしオーバーローンの場合は、売却代金だけでは住宅ローンを完済できず、残債が残ってしまうため、注意が必要です。

□住宅ローンが残っている家を売る流れ

住宅ローンが残っている家を売却する流れは以下のとおりです。

1: 不動産会社の選定と査定

まず、信頼できる不動産会社を選び、家の査定を依頼しましょう。

2: 売却価格の決定

不動産会社との相談の上、売却価格を決定します。
査定結果や市場状況などを考慮し、現実的な価格設定をすることが重要です。

3: 住宅ローンの完済確認

売却代金で住宅ローンを完済できるか、金融機関に確認しましょう。
オーバーローンの場合は、売却代金だけでは完済できないため、残債の処理方法について金融機関と相談する必要があります。

4: 売買契約

買い手が見つかったら、売買契約を締結します。
売買契約には、売却価格、決済日、引き渡し時期などが記載されます。

5: 残債の処理

売却代金から住宅ローンを完済し、残債を処理します。
オーバーローンの場合は、残債を自己資金で支払うか、新たにローンを組むなどの方法を検討する必要があります。

6: 引き渡し

決済日に所有権を買い手に移転し、家の引き渡しを行います。

□離婚時の住宅ローン問題に関するよくある質問

離婚で家を売却する際には、住宅ローンに関する様々な疑問や不安があるかと思います。
ここでは、よくある質問とその回答をまとめました。

1: 離婚前に家を売却すると、贈与税がかかりますか。

離婚前に家を売却して得た売却益を夫婦で分け合う場合、贈与とみなされ、贈与税の課税対象となる可能性があります。
贈与税を避けるためには、離婚前に財産分与を行い、売却益を財産分与として扱うことが必要です。

2: 住宅ローンの返済が滞ってしまうとどうなるのでしょうか。

住宅ローンの返済が滞ると、延滞金が発生するだけでなく、最悪の場合、競売にかけられる可能性があります。
競売になると、住宅ローンを完済しても、売却代金から競売費用が差し引かれるため、手元に残るお金が少なくなってしまう可能性があります。

3: 離婚後、住宅ローンの返済を誰が負担するのですか。

離婚後の住宅ローンの返済は、離婚協議で決める必要があります。
夫婦で話し合い、どちらが返済するか、または共同で返済するかを決める必要があります。

4: 住宅ローンを完済できない場合はどうすればいいのでしょうか。

住宅ローンを完済できない場合は、任意売却という方法があります。
任意売却とは、競売にかけられる前に、不動産会社などの仲介業者を通じて、不動産を売却する方法です。
任意売却は、競売に比べて、売却価格が低くなる可能性がありますが、競売にかけられるリスクを回避することができます。

5: 離婚で家を売却する際に、税金はどのくらいかかるのでしょうか。

離婚で家を売却する場合、売却益に対して、譲渡所得税が課税されます。
譲渡所得税は、売却価格から取得価格、売却費用などを差し引いた金額に対して、一定の税率で課税されます。
ただし、一定の条件を満たせば、譲渡所得税が軽減される場合があります。

□まとめ

離婚で家を売却する際には、住宅ローンの残債問題、売却方法、手続き、注意点など、様々な点に注意が必要です。
今回は、これらのポイントについて詳しく解説しました。
離婚で家を売却することを検討されている方は、事前にしっかりと準備を行い、安心してスムーズに売却を進められるようにしましょう。

また、不動産会社や弁護士などの専門家のアドバイスを受けることも重要です。
当社は、売買物件を専門とする不動産会社です。熊本市周辺で、不動産のことでお困りの方はぜひ当社にご相談ください。