マンション売却における損益通算とは？損失を減らすためのポイント

マンション売却で損失が出た場合、どうすればいいのでしょうか。
せっかくの売却なのに、損失が出ると考えると気が滅入る方もいるかもしれません。
マンション売却の損失を減らす方法、特に「損益通算」という方法を活用すれば、税金対策として損失を軽減できる可能性があります。
今回は、マンション売却で損失が出た場合の損益通算について解説していきます。

□マンション売却で損失が出た場合の損益通算とは？

マンション売却で損失が出た場合、他の不動産売却益や特定のマイホーム売却の損失と損益通算できるケースがあります。
損益通算とは、簡単に言うと、不動産売却における利益と損失を相殺し、課税される所得を減らすことができる制度です。

例えば、マンション売却で100万円の損失が出た場合、その年の他の不動産売却で150万円の利益が出ていれば、損失と利益を相殺することで、課税される所得は50万円となります。
このように、損益通算を利用することで、税金負担を軽減できる可能性があります。

＊損益通算の対象となる不動産売却

損益通算の対象となる不動産売却には、大きく分けて以下の2つのケースがあります。

1:他の不動産売却の譲渡益と損益通算

同じ年に、複数の不動産を売却した場合、その売却によって得られた利益と損失を相殺することができます。
例えば、マンション売却で損失が出た一方で、別の土地の売却で利益が出た場合、その利益でマンション売却の損失を相殺することができます。

2:特定のマイホーム売却の譲渡損失の損益通算

住宅ローンが残っているマイホームを、住宅ローン残高を下回る価格で売却した場合、その損失を他の所得（給与所得や事業所得など）と損益通算することができます。
また、その年に控除しきれなかった損失は、売却後3年間、繰越控除することも可能です。

＊損益通算のメリット

損益通算には、以下のようなメリットがあります。

・税金負担を軽減できる
損失を利益で相殺することで、課税される所得を減らすことができます。

・資金繰り改善につながる
税金負担を軽減することで、手元に残る資金が増え、資金繰りが改善される可能性があります。

＊損益通算の注意点

損益通算を検討する際は以下のことに注意しましょう。

・損益通算の対象となる不動産売却には、一定の条件がある
・損益通算を適用するには、税務申告が必要
・損益通算は、あくまで税金対策の一環であり、損失を完全に解消できるものではない

□マンション売却における損失の計算方法

マンション売却で発生する損失は「譲渡損失」と呼ばれます。
譲渡損失を計算するには、以下の式を用います。

譲渡損失 ＝ （取得費 ＋ 譲渡費用） － 売却代金

1:取得費

取得費とは、マンションを購入した際に支払った費用です。
具体的には、購入代金、仲介手数料、登記費用、不動産取得税が含まれます。

2:譲渡費用

譲渡費用とは、マンションを売却する際に発生した費用です。
具体的には、仲介手数料、広告宣伝費、司法書士費用、印紙税が含まれます。

＊譲渡損失の計算例

例えば、以下の条件でマンションを売却した場合、譲渡損失はどのように計算されるでしょうか。

取得費：3,000万円、譲渡費用：100万円、売却代金：2,500万円

この場合、譲渡損失は、以下の計算式で求めることができます。

譲渡損失 ＝ （3,000万円 ＋ 100万円） － 2,500万円 ＝ 600万円

このように、取得費と譲渡費用を合計した金額から売却代金を引いた金額が、譲渡損失となります。

□マンション売却で損失を減らすための3つのポイント

マンション売却で損失を減らすためには、いくつかの対策を検討する必要があります。

1:市場価格が上昇している時期に売却する

マンション価格は、市場の動向によって変動します。
市場価格が上昇している時期に売却すれば、購入時よりも高く売れる可能性が高まります。
不動産市場の動向を注視し、売却のタイミングを見極めることが重要です。

2:焦らずに余裕を持ったスケジュールで売却する

焦って売却すると、本来の価値よりも安く売ってしまう可能性があります。
売却活動には、一般的に3か月から6か月程度の期間が必要とされています。
余裕を持ったスケジュールで売却を進めることで、より良い条件で売却できる可能性が高まります。

□まとめ

マンション売却で損失が出た場合でも、損益通算を活用することで、税金対策として損失を軽減できる可能性があります。
損益通算を利用する際は、対象となる条件や注意点などを理解した上で、税務申告を行う必要があります。

マンション売却で損失を減らすためには、市場価格が上昇している時期に売却すること、焦らずに余裕を持ったスケジュールで売却すること、高く売ってくれる不動産会社を見つけることが重要です。
これらのポイントを踏まえ、損益通算を含めた税金対策を検討することで、少しでも損失を減らし、スムーズな売却を実現できるでしょう。

当社では熊本市周辺で不動産サービスを行っております。
マンション売却に不安がある方は、ぜひ一度当社にご相談ください。