離婚した時の不動産は折半？オーバーローンの定義と対処方法についてご紹介します！

離婚を考えている夫婦が陥りやすいトラブルが財産分与で、住宅のように分けにくい資産の場合は、特にどう分けるかで揉めることが多いようです。
この記事では、オーバーローンについて解説するのでぜひ最後までご一読ください。

□そもそもオーバーローンってどんな状態？

そもそもオーバーローンとは「購入した住宅の資産価値よりも、住宅ローン残債の方が多い状態」のことを指します。
例えば、住宅ローンの残債が3,500万円であるのに、マイホームの資産価値が3,000万円と査定された場合がオーバーローンであり、住宅ローン残債が2,000万円でマイホームの資産価値が2,500万円であれば、アンダーローンといいます。

オーバーローンになる原因としては主に、
・諸費用を含めて資産価値以上の住宅ローンを借り入れてしまった
・住宅の資産価値が急激に下落した
の2つが挙げられます。
憧れのマイホームで自己資金が少ないまま借入金額を増やしすぎたり、短期間で人気が急騰したエリアでその分急激に地価が下がったりするケースも珍しくありません。

ここで、アンダーローンの場合はマイホームを売却した代金で住宅ローンを完済できるため問題ありませんが、オーバーローンの状態でマイホームを売却すると、マイホームを失ったのに借金だけが手元に残るリスクがあります。

そのため、住宅ローンが残っている状態で夫婦が真剣に離婚を考えている場合、マイホームがオーバーローンになっているかどうかを真っ先に確認するべきでしょう。
住宅ローン残債については金融機関の明細でチェックし、マイホームの資産価値についてはインターネット上で行う机上査定か、実際に訪問してもらい確認してもらう訪問査定によっておおよその売却価格を調べます。

□離婚する時は住宅ローンの折半が必要かどうかについて解説！

住宅ローンやマイナスの財産は基本的に財産分与の対象ではないため、オーバーローンの場合に住宅ローンを折半する必要はありません。
財産分与は離婚時に2人の共有財産を2分の1ずつに分けることですが、オーバーローンの場合は物件評価額がゼロであり財産とはみなされないのです。
オーバーローンの対処法としては、夫婦の片方がこれまで通りに住み続けて名義人がローンを支払う方法か、家を売却して精算する方法があります。

ただし、アンダーローンの場合は残債を2人で折半する必要があります。
アンダーローンの状態で家を財産分与する場合、売却価格から住宅ローン残債を差し引いた金額を2人で折半するため、ローン残債を折半していることと同じ状態になってしまいます。

例えば、マイホームの資産価値が3,000万円で住宅ローン残債が2,000万円の場合、財産分与の対象は1,000万円のため、原則として夫婦がそれぞれ500万円ずつ取得します。
仮に名義人の夫が住み続ける場合は、夫が妻に500万円を渡し、名義人は夫で妻が住み続ける場合は妻が夫に500万円支払う必要があります。

□オーバーローンだった場合の残債の処理方法について解説！

オーバーローンの場合は、離婚裁判を起こしても財産分与について決定できないため、残債処理の方法については、夫婦による協議かそのまま放っておくかしかありません。
この場合の解決方法は2つ挙げられます。

1つ目は、夫婦どちらかが住んでローンを支払い続ける方法です。
このケースで最も円滑なのは、妻が専業主婦のため夫の名義で購入し、ローンについても夫の口座から支払っているといった、婚姻時の家の所有名義人かつ住宅ローンの名義人が居住し続けるパターンで、この場合には何の手続きも必要ありません。

しかし、妻が住宅ローンの連帯保証人や連帯債務者になっている場合、夫がローンを滞納すると妻に請求が行くため注意が必要です。
年収の関係で連帯保証や連帯債務にしている場合も多く、離婚したからといって連帯保証人や連帯債務者の関係は解消されないため、夫の単独の支払いですんなりといくケースは少ないでしょう。
この場合には、夫と協議を重ねて、連帯保証人や連帯債務者から外してもらえるように交渉する必要があります。

次に、家の所有名義人でもローンの名義人でもない人が住み続ける方法があります。
つまり、夫が家の所有名義人かつ住宅ローンの名義人だが、妻が住み続ける方法です。
この場合も夫が最後までそのままローンを完済してくれれば問題ありませんが、住宅ローンの借り換えによりローンや家の名義人を妻に変更しない限り、夫がローン返済をやめたとたんに家が競売にかけられる不安要素があります。

2つ目は、家を売却して精算する方法です。
家を残しておくと後からトラブルの原因になる可能性があるため、家を売却して禍根をなくすのも1つの手です。
オーバーローンの場合でも金融機関の了承を得れば、完済できるお金がなくても住宅の抵当権を外してもらい、売却可能な状態にする任意売却として家を売却できます。

□まとめ

財産分与や住宅ローンの折半において、最も大切なのは夫婦間での話し合いです。
お互いに納得できる形で調停を終えられるよう、繰り返し話し合うことが大切でしょう。

当社は、 熊本市周辺で皆様の不動産対処のお手伝いをしております。
この記事が、オーバーローンで悩む方の手助けの一助になりましたら幸いです。

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