空き家を売るか貸すかどちらがいい？判断基準とそれぞれのメリットやデメリットを解説

相続などによって使っていない住宅をお持ちの方の多くは、売却もしくは賃貸を検討されます。
というのも、空き家を管理するにはコストも労力もかかるためです。
今回は、そのような方のために、空き家を売るか貸すか、どちらが良いのか検討していきます。
それぞれのメリットやデメリット、判断基準についてお伝えします。
ぜひ参考にしてくださいね。

□空き家を「売る」か「貸す」かの判断基準とは

まずは、空き家を売るか貸すか、どのような基準で判断したらよいのかをご紹介します。
ぜひご自分のシチュエーションに当てはめて考えてみてくださいね。

まず、売った場合と貸した場合の比較をしましょう。
例えば、5年間の定期借家契約を結んだ場合に得られる手取り額と、5年後に売却した場合の手取り額を比較します。
このとき、賃貸の場合にはリフォーム費用などがかかること、そもそも立地などの観点から借り手の需要があるのか、などを考慮する必要があります。

また、売却に関しては、取得費加算、空き家の譲渡に関する3000万円の特別控除は適用できるか、売却価格が現在の価格よりも下がる可能性があるか、などを考慮して賃貸を選んだ時とどちらが良いか比べてみてください。

賃貸の需要が少ない立地の場合は、早めに売却するのがおすすめです。
というのも、「貸しづらい」物件は「売りにくい」物件となる可能性が高いためです。
そのため時間が経てば経つほど売却価格が下がるリスクがあります。
また、貸すことも売ることもせず放置する場合、その期間は管理コストや労力がかかります。
これらの事柄から、やはり貸す予定がない不動産はできるだけ早めに売却してしまう方が良いと言えるでしょう。

□空き家を売るメリットとデメリットは

ここからは、空き家を「売る」メリットとデメリットについてお伝えしていきます。
まず、メリットは次の3つです。

1つ目は、売却時に現金で収入が入ることです。
早めに現金化したいと考えている方にとっては、大口の現金が一気に手に入る売却のほうが良いでしょう。

2つ目は、住宅ローンの返済に充てられることです。
空家として所有している不動産に、住宅ローンの残債がある場合は、売却がおすすめです。
売却した得たお金を住宅ローンの返済に充てることで、いまある負担がなくなるのは家計に大きく影響するメリットですよね。

3つ目は、維持管理の手間がかからないことです。
前述したように、空き家の維持管理には、固定資産税や清掃費用などのコストがかかるうえ、定期的に様子を見に行く、換気するなどの手間もかかります。
売却してしまえば、そのような面倒が一気に解消されますよね。

一方、売却のデメリットを3つお伝えします。

1つ目は、現金の価値が下落する可能性があることです。
いま不動産を現金化したとして、将来的に現金の価値が下がる可能性もあります。
結果、不動産のまま持っておいた方が資産価値が高かったと後悔する可能性もあるでしょう。

2つ目は、資産運用の効率が悪いことです。
売却して得た現金を資産運用しようとお考えの場合は、定期預金などと家賃収入などでは大きく収益が変わってくると言えます。
資産運用の観点から言えば、貸す方が利回りが良いです。

3つ目は、思い入れのある家を手放さなくてはいけないことです。
空き家に深い思い入れや思い出が詰まっている、という場合は手放すのが惜しいと思うこともあるでしょう。

□空き家を貸すメリットとデメリットとは

この章では、空き家を「貸す」場合のメリットとデメリットを紹介します。
まずはメリットを2つお伝えします。

1つ目のメリットは、家賃収入を得られることです。
貸す場合の一番のメリットは、やはり家賃収入を得られることでしょう。
賃貸の場合、表面利回りで6～12パーセントと、かなり高い利回りが予想されます。

2つ目のメリットは、将来の居住用に家を残せることです。
先ほど、売却のデメリットとして空き家を手放さなくてはいけないことを挙げました。
一方空き家を「貸す」場合には、家を手放す必要がなくなります。
将来的に居住用として活用することもできるため、今後誰かが住む可能性があるのであれば、賃貸用物件にして家を残しておく方法があることもぜひ覚えておいてください。

一方、空き家を貸すデメリットは次の5つです。

1つ目は、初期設備投資が必要であることです。
賃貸する場合は、修理やリフォームが必要になるケースがあります。

2つ目は、賃貸事業の継続の費用や手間です。
物件の維持管理、修繕、税務申告などの費用や手間がかかるため、そのための費用や手間を割くのは気が進まない、という方にはおすすめしません。

3つ目は、空室リスクがあることです。
空室が生じ、初期の設備投資や維持費を回収できなくなる可能性があることにも注意が必要です。

4つ目は、入居者とのトラブルのリスクです。
入居者によっては、家賃を滞納したり、隣人とのトラブルを引き起こしたりするなどさまざまなケースが想定されます。

5つ目は、資産価値の下落リスクです。
貸している間に不動産の資産価値が下がってしまう可能性があることにも注意しましょう。

□まとめ

今回は、空き家を売るか貸すか迷っている方に向けて、それぞれのメリットとデメリットをお伝えしました。
不動産は大きな資産なので、どう手放すか決めるのが難しいですよね。
熊本市周辺で、不動産の売却に関してお困りのことがあれば、ぜひ当社までお気軽にご相談ください。

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