空き家は売るか貸すかどちらがいい?それぞれのメリットとデメリットを解説します!

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空き家は売るか貸すかどちらがいい?それぞれのメリットとデメリットを解説します!

相続した空き家はどのように活用したらよいのでしょうか。
近年では、空き家をリフォームしたり、ゲストハウスとして宿泊施設にする例もあります。
まずは、基本的な選択肢である売却と賃貸についておさらいしていきましょう。

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□空き家は売るか貸すかどちらがいい?

売った場合と貸した場合の比較は、売却した場合の手取り額と5年の定期借家契約期間で得られる賃料収入の合計額を比較しましょう。
5年の定期借家契約期間とは、契約期間の満了と同時に賃貸人に退居してもらう契約のことです。
賃貸の場合は、これらからリフォームや修繕費を差し引く必要があります。

もっと現実的な値にしていきます。
売却に関していえば、取得費加算の特例を考慮に入れましょう。
賃貸の場合は金利や賃貸事業で懸念されるリスクを考慮して、割引率を算出し、将来得られる金額を今の価値に換算してみましょう。

多くの場合は、売却の手取り額がアップするでしょう。
将来、経済的な不安や賃貸では不透明な部分もあり不安という場合は早めに売却してしまう方が良いでしょう。
特に、所有している空き家が賃貸としての需要のない場合は早めの売却をおすすめします。

□空き家を売るメリットとデメリット

*家を売るメリット

空き家を売るメリットは、賃貸業務の手間や維持費がかからないことです。
売却すれば、空き家の所有者が変わるため管理が不要になります。

例えば、遠方から時間と交通費をかけて空き家に来て、さらに、空き家の掃除や管理をする必要がなくなるのです。
仕事が休みの日に1日かけて掃除をすることもなくなります。

賃貸にする場合も、管理が大変になるでしょう。
仮に管理を管理の専門会社に委託した場合、毎月の手数料を支払う必要があります。
このような定期的な出費や手間がなくなるのはメリットといえるでしょう。

*家を売るデメリット

家を売ることは、家を手放すことになります。
売却すれば、戻れなくなってしまうのです。
売却する際は、思い出の品やとっておきたいものなどをきちんと整理してから売却するようにしましょう。

また、ローンの問題です。
仮に空き家にローンが残っている場合は、ローンを完済後、抵当権を抹消する必要があります。
抵当権とは、ローンが完済できなかった際に、貸し手が不動産を担保にできる権利のことです。
もしも、空き家に抵当権がついている場合、抵当権を外さなければ、売却できません。

家の売却で組んでいるローンを完済できる場合は大丈夫ですが、そうでない場合手元の資金を足してローンを完済する必要があります。

□空き家を貸すメリットとデメリット

*空き家を貸す場合のメリット

賃貸として空き家を貸すメリットは、家賃収入を得られることです。
賃貸として空き家を貸せば、家賃収入を得られます。
家賃収入は運用収益として非常に高利回りのため、老後の生活でも年金にプラスした収入になるでしょう。

さらに、入居者が退去した場合は、自分で住むことも可能です。
将来、空き家に住もうと考えているのであれば、それまでの間、賃貸として貸し出すのも良いでしょう。
一定期間の貸し出しには、「定期借家契約」で賃貸契約を結ぶことをおすすめします。
期間を設けて、賃貸契約すれば更新することもないため、入居者にスムーズに退去してもらえます。

*空き家を貸す場合のデメリット

空き家を貸すデメリットは、初期投資や賃貸事業の継続に費用がかかる点です。
空き家を賃貸物件として貸し出すためには、まず初期投資が必要です。
空き家の状態にもよりますが、一戸建ての場合クロスの交換は、約50万円、床材の張替え、は100万円、キッチンとユニットバス、トイレを総交換する場合、100万から150万円程かかるでしょう。

また、貸し出した後も、物件の維持管理、修繕、税務申告など費用や手間がかかります。
大きな修繕の必要が生じる可能性もあるため、注意が必要です。

入居者が決まった後も様々なリスクが生じます。
主に、空き室、入居者とのトラブル、資産価値が下がるといった3つのリスクを心得ておきましょう。

まず、空き室になるリスクですが、空き室になると家賃収入が得られなくなり、初期投資の費用を回収できない事態もあり得ます。

続いて、入居者とのトラブルが生じるリスクです。
入居者によって、家賃の滞納、隣人トラブル、敷金精算などのトラブルが生じます。
賃貸の自己管理をしていて、他に本業のある方にとっては、負担になるでしょう。

最後に、資産価値リスクについてです。
日本では、人口減少に伴って不動産の資産価値が下落傾向にあります。
賃貸としていたが、手入れができずに売却しようとお考えになった場合、資産価値が低下しているという事態もあり得るのです。

□まとめ

空き家を売却すれば、特別控除を受けることができたり、空き家の管理をしなくても済むことがメリットでした。
一方で、賃貸として貸し出すメリットは、月々の収入となること、契約期間が終われば自分で住めることでした。
将来設計に合わせて、空き家の活用法を考えてみましょう。
熊本市で空き家の売却をお考えの際は、当社までご気軽にご相談ください。

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中本伸也

投稿者

中本伸也

15年以上不動産業界に従事し、宅地建物取引士や賃貸経営不動産取引士、ファイナンシャルプランナーなどの資格を持つ専門家です。不動産に関するお悩みやご質問は、ぜひ私どもにご相談ください。豊富な経験と知識で最適なご提案とサポートをいたします。お気軽にお問合せください。

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