公示価格と実勢価格の違いを解説！実勢価格を知るには不動産査定も

不動産売却を検討する際に、様々な価格の情報を目にしますよね。
中には、価格が大きく違うものもあり、どの価格を参考にすればよいか迷うこともあるでしょう。
まずは、土地の実勢価格と公示価格について確認していきましょう。
今後、土地の価格を判断する際に参考にしてみてくださいね。

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□実勢価格と公示価格とは?

実勢価格とは、実際に取引が行われた価格を指します。
売主、買主側の希望価格がそれぞれありますが、双方が納得して決められた価格が実勢価格です。
実勢価格は市場の動向によって変わっていくもので、必ずこの価格と決められているものではありません。
ちなみに、実勢価格は不動産のみでなく、あらゆる場面で使われる単語です。

一方で、公示価格とは、国が調べた土地の価格の目安です。
国土交通省が、3月中旬に発表しているもので、土地の取引の指標としての役割はもちろん、適正な地価の形成のために出す土地の価格です。
価格の評価は、全国2万3000か所の標準地を1か所につき不動産鑑定士が2人以上で行います。
最終的に、国土交通省の土地鑑定委員会がその鑑定結果を審査してから価格を決定します。
これらの標準地は、地価公示法と呼ばれる法律に基づいて評価されています。

□公示価格と実勢価格の違い

実勢価格と公示価格について理解したところで、改めて違いを比較していきましょう。

まず、実勢価格とはその不動産(この場合は土地)が取引された価格です。
公示価格とは、その年の1月1日を評価時点に、毎年3月に国土交通省により発表される土地の指標です。
この時点で、実勢価格はその都度変動していること、公示価格は年に1回の頻度で更新されることが分かります。

続いて、決まり方を見ていきましょう。
実勢価格では、売買を通じて双方が納得できる価格を自由に決められます。
公示価格では、不動産鑑定士の評価や国土交通省の審査を経て価格が決まります。

実勢価格は、実際の購入決定時の価格であり、公示価格はその1年間の土地価格の基準です。

では、実勢価格と公示価格の額の差はどのように生まれるのでしょうか。

要因の1つとして、2つの価格が決まる時期が異なることが挙げられます。
公示価格は1月1日時点で評価されて算出された価格です。
土地の価値は周囲の環境によっても変わるため、周囲に変化が起きればその都度、土地の価値も変動するのです。

その変動した結果が実勢価格といえるでしょう。
例えば、その年の3月にその土地の周辺に駅やスーパー、学校ができると、住環境の良さから土地の価値が上がると考えられます。
そして、3月以降にその土地が購入された場合、その土地の価格、つまり実勢価格が上がるのです。

また、土地によって条件が異なることも要因の1つです。
公示価格は標準地の評価で決められます。
標準値とは「標準的な土地」を選んで決められます。
ただ、標準地以外でも土地によって形、面積、間口の広さ、周辺施設への距離はそれぞれ違います。
標準地と他の土地の間にある様々な違いが価格に影響しているのです。

また、売主と買主との交渉にも大きく影響されます。
売主が急いで売却したければ、安くても早く売ろうとする可能性もあるのです。
このように、土地の特徴、売主や買主の取引によって価格変動が起こるのです。

□実勢価格を知るためには不動産査定を

土地を売却しようと考えた際は、実勢価格を知ることが大切です。
正確な実勢価格を知るためには、不動産会社に不動産査定を依頼してみましょう。

中には、公示価格や路線価などを考慮して、簡易計算することで実勢価格を割り出せます。
この計算方法で算出された価格は目安にはなりますが、場合によっては実際の実勢価格と大きく異なる可能性があります。

査定価格や実勢価格は今後の販売活動で価格の指標になります。
周囲の相場価格とかけ離れていると、長い間売れ残ってしまったり、損を出してしまったりする可能性があります。
そのため、実勢価格を正しく知る必要があるのです。

簡易計算は、検討段階でどのくらいで売れるのか確認したい場合には参考にしてもよいでしょう。

しかし、本格的に売却を決めたらなるべく早めに不動産会社に不動産査定を依頼しましょう。
プロの査定による査定価格を基準に販売活動できるでしょう。

査定価格も変動するものであり、不動産会社によって異なります。
中には、相場より高値で算出して、契約に結びつけようとする会社もあります。
そのため、査定価格を判断できるよう相場をしっかりと下調べしておくことをおすすめします。

□まとめ

今回は実勢価格と公示価格の違いについて解説しました。
公示価格は標準的な土地の価格の指標で、実勢価格は実際に取引された価格でした。
この他にも、様々な価格の定義があるため、正しく理解して売却に役立てましょう。
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