不動産売却時に消費税はかかる？税額の出し方も解説します！

不動産売却時には消費税がかかることをご存じでしょうか。
消費税額も一定ではなく、個人で売却した場合と法人で売却した場合でかかる税額が異なるので、注意が必要です。
今回は個人と法人で不動産を売却した場合にかかる税額と、その算出方法についてご紹介します。
ぜひ参考にしてみてくださいね。

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□個人の不動産売却でかかる消費税は？

個人で不動産を売却する場合でも税金がかかる場合とかからない場合があります。

個人の居住用財産、つまり自宅や別荘を売却する場合には課税の対象とはなりません。
そのため消費税は非課税となります。

ただし、投資用のマンションを売却する場合には事業の一部として含まれてしまいます。
前々年度の課税売上高が1000万円を超えている場合には、課税対象になってしまうので、消費税を支払う必要があるということを頭に入れておいてください。

個人での不動産売却時には、仲介手数料に対して消費税が課税されます。
不動産会社に仲介してもらって不動産を売却した場合には、仲介手数料が報酬として支払われ、それに対して消費税が課税されます。
ただし、税金の納付の義務は不動産会社が負うため、売り主が消費税を申告する必要はありません。

なお、仲介手数料の金額の上限は売却価格に応じて以下のように決まっています。
・200万円以下の場合：売却価格×5パーセント+消費税
・200万円超400万円以下の場合：売却価格×4パーセント+消費税
・400万円超の場合：売却価格×3パーセント+消費税

このように上限額が定められているので、目安として参考にしてみてください。
また、あまりにも仲介手数料が高すぎる場合には悪徳な業者の可能性が高いので、注意しましょう。

□法人が不動産を売却した場合にかかる消費税とは？

法人が不動産を売却した場合には、消費税が課税されます。
これは、法人が不動産売却を独立して繰り返し行うということが、事業者が事業として取引しているということに該当するためです。

ただし、課税売上高に応じて免税事業者になるというケースもあります。
この章では、免税事業者に該当する条件を詳しく解説します。

消費税では、課税期間に関わる基準期間での課税売上高が1000万円以下の事業者に対しては納税の義務が免除されます。
法人の場合、基準期間とは原則前々事業年度の売上課税高のことを示し、新設の法人は基準期間が設けられないので、免税事業者に分類されます。

しかし、基準期間においては課税売上高が1000万円以下であったとしても、特定期間においての課税売上高が1000万円を超えた場合には、その課税期間から課税事業者となる点に注意してください。
なお、特定期間は、法人において事業年度の全事業年度開始の日以降の6カ月間のことを指します。

また、免税事業者になる場合には消費税の納税義務者でなくなったという内容の届け出を提出する必要があるので、確認しておいてください。
詳しい情報は国税庁のホームページから確認できます。

□消費税額の算出方法とは？

これまでの章では、不動産を売却した際に課税される消費税について個人の場合と法人の場合から解説しました。
この章では、消費税納税対象者に向けて、消費税額の出し方について解説します。

結論から申し上げますと、不動産に含まれる消費税は建物の金額から求めます。
不動産を売却したとしても、建物には消費税がかかりますが、土地には消費税がかかりません。

例えば、土地が2000万円、建物が2500万円、消費税率が10パーセントであったとすると、不動産売却時にかかる消費税額は以下のようになります。
消費税額＝2500万円÷1.1×0.1＝約227万円

このように建物に対してのみ消費税がかかるので、土地の価格に対しては消費税率を書ける必要はありません。

不動産においては、土地と建物の金額が明確に区分されていないケースもあります。
このような場合には、固定資産税評価額や相続税評価額といった数値をもとに、合理的にそれぞれの不動産の金額を算出し、その価格に消費税率をかけて消費税額を算出します。
これは経験がないと難しいので、不動産会社に依頼するのがおすすめです。

消費税の納付額が確定したら、確定申告が必要です。
個人事業主の場合には、次の年の3月31日までに確定申告書の通知と納税を済ませておく必要があるので、忘れないようにしましょう。

また、納税額が一定額を超えると、中間申告と中間納付を求められます。
前年の消費税納付額から、税務署が適切な中間納付額を提示してくるので、手続きをしっかりと行って納付してください。

□まとめ

不動産に関する消費税は忘れられがちなため、しっかりと頭に入れておく必要があります。
納付額が確定しても、納付し忘れたり、確定申告を出し忘れたりしてしまうケースもあるので注意してくださいね。
熊本市周辺で不動産売却を検討されている方は、ぜひ当社までご連絡ください。

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