住宅ローンが残っている場合は不動産売却できる？条件を解説します！

「住宅ローンが残っている状態でも不動産売却は可能なのか」
このように思われる方も多くいらっしゃるでしょう。
今回の記事では、このような疑問にお答えします。
熊本市周辺で不動産売却をご検討されている方はぜひ参考にしてみてくださいね。

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□ローン返済中の住宅を売却する際の注意点とは？

そもそも住宅ローンが残っている住宅は売却ができるのかと思われている方が多いですよね。
結論から申し上げますと、ローン返済中の住宅は売却可能です。
ただし、その際に必要な手続きがあります。

それが、抵当権の抹消です。
抵当権とは、不動産を担保にして、万が一の場合に、その担保を売却して得られたお金から貸したお金を優先的に返してもらえる権利のことです。

ローンの返済が滞納してしまうと、ローンを貸している銀行が担保にした不動産を差し押さえて裁判を起こします。
裁判所に認められてしまうと、住宅が強制的に売却されてしまい、競売によって支払われたお金を回収します。

このようなことがあるため、抵当権がついている状態の住宅を購入する人は現れません。
そのため、抵当権を抹消することによって不動産を売却できるようになるのです。

これらを確認して、不動産を売却するために、3つの手順を解説します。

1つ目は、ローンの残債を調べることです。
まずは、ローンの残高がいくらであるかを調べます。
ローンの残高は、固定金利であれば借り入れた際に発行してもらえますが、変動金利の場合であれば、返済予定表によって確認できます。

返済予定表をなくしてしまった場合には、金融機関から残高証明書を発行してもらうことによって残高を確認できるでしょう。

2つ目は、住宅の売却額を調べることです。
ローンの残債を調べたら、次に住宅の売却額を調べましょう。
今現在の相場がどのようなものかを確認する場合には、やはり不動産会社に依頼をする方が良いでしょう。
不動産会社に査定を依頼すれば、経験や計算によって住宅を評価してもらえます。

ただし、不動産会社が評価した額が必ずしも正しいとは限りません。
不動産の売却が完了した際に、「もっと高く売却できたのに」ということでトラブルになってしまうケースもあります。
このようなトラブルを防ぐためにも、事前に査定基準を聞く方が良いでしょう。

3つ目は、住宅の売却金額でローンを返済できるかを確認することです。
ローン残債と想定される住宅の売却金額を照らし合わせて、その差異を確認しましょう。
これが、プラスになればアンダーローンとなり、売却した金額でローンを返済できます。

一方で、ローン残債が売却金額を上回るオーバーローンだった場合には、差額を補填する必要があります。

□住宅ローンが残っている住宅を売却するための条件とは？

ここでは、住宅ローンが残っている不動産を売却するための条件を詳しく解説します。

＊不動産売却益で住宅ローンを一括返済する

住宅ローンが残っている不動産を売却する際の条件として、不動産売却によって得られた利益でローンの残債を一括返済するということがあります。

前章でも述べたようにアンダーローンの場合には、売却益がローン残高を上回るので、一括返済の条件に問題はないでしょう。

しかし、オーバーローンの場合には、ローン残高が売却益を上回ってしまうので、そのままでは一括返済ができません。
そのため、オーバーローンの場合には、貯金から出したり、金融機関から借り入れを行ったりして一括返済をされる方が多いでしょう。

このように一括返済が可能なのかどうかを事前に確認しておくことが大切です。

＊抵当権を外す

前章でも述べたように、住宅ローンが残っている不動産を売却する際には抵当権を抹消するのが前提です。
実際には、可能なのですが、抵当権を抹消しておかなければ、誰もその不動産に住みたいとは思わないですよね。
そのため、抵当権を抹消しておく必要があるのです。

□ローンがある住宅を貸し出しはできるの？

「住宅ローンを抱えている途中で、他の人に住宅を貸すことは可能なのか」
このように思われた方もいらっしゃるでしょう。
結論から申し上げますと、一般的にはNGとなっています。

そもそも、居住用の住宅ローンは、名義人が居住するという前提のもとローンを契約します。
そのため、勝手に貸してしまうと契約違反になってしまう可能性が高いでしょう。

しかし、事情により住めなくなってしまうこともありますよね。
その際には、金融機関に相談しましょう。
金融機関との相談によって、許可が下りる場合もあるので、自己判断で住宅を貸し出さないように注意してください。

□まとめ

今回はローン返済中の住宅を売る際には現状を把握することが大切であること、住宅ローンが残っている不動産を売却するための条件、貸し出しの際には金融機関への相談が必要であることについて解説しました。

今回の記事を参考に、熊本市周辺で不動産売却でお困りの方はぜひ当社までご連絡ください。

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