離婚時に共有持分の不動産はどうするべき？解消する方法もご紹介！

離婚は、人生の大きな転機であり、多くの複雑な問題を伴います。
特に共有名義の不動産の扱いは、将来にわたって影響を及ぼす重要な要素です。
離婚における共有持分の解消は、離婚における法的リスクを減らし、新たな人生への第一歩となるでしょう。

今回は、離婚時に共有持分の不動産をどのように扱うべきか、そのリスクや解消方法をご紹介します。
今回紹介する情報が、離婚を検討中または進行中の方々にとって非常に価値のあるものとなれば幸いです。

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□離婚時に不動産共有持分の放置は避けるべき理由

離婚を検討中または進行中の方々は、不動産共有持分の扱いに特に注意する必要があります。
共有不動産の問題を見落とすと、将来的な大きなリスクにつながる可能性があります。
ここでは、離婚時に共有不動産を放置することを避けるべき理由を4つ解説します。

＊売却や活用が困難になる

共有名義の不動産を放置すると、将来的にその不動産を売却したり、有効に活用したりすることが非常に困難になってしまいます。
共有名義の場合、売却や改修などの重要な決定をする際には、共有者全員の同意が必要です。
そのため、互いの意見が合わずにトラブルに発展する原因になってしまうのです。

＊ローン返済の延滞リスクがある

共有名義の不動産に住宅ローンが残っている場合、共有者の一方が返済を滞納すると、住宅が競売にかけられるリスクがあります。
これは、住宅ローンの契約違反にもつながり、一括返済を迫られる可能性もあります。
離婚する前に共有名義を解消しないと、このトラブルに見舞われる可能性があるので、離婚を検討されている方は早めに共有名義を解消しましょう。

＊将来の世代に影響を及ぼす

不動産を共有名義のまま放置すると、その持分は相続を通じて次世代に引き継がれます。
これにより、子どもや孫が不動産の共有者となり、将来的に複雑な問題を抱える可能性があります。
特に、共有者が増えるほど、合意形成が困難になり、不動産の売却や活用が難しくなるのです。

＊精神的ストレスを受ける

共有名義の不動産を持ち続けることは、精神的なストレスをもたらす可能性があります。
特に、離婚後に元配偶者との合意形成が必要な場合、連絡を取り合うこと自体がストレスになることが多いです。

□不動産共有持分を解消する方法

離婚に伴い共有不動産の持分を解消することは、将来的なトラブルを避けるために非常に重要です。
解消方法は、住宅ローンの有無に応じて異なります。
以下では、それぞれのケースにおける解消方法を解説します。

1:住宅ローンがない場合の解消方法

住宅ローンが完済されている場合、共有持分の解消は比較的簡単です。
離婚協議書に基づき、共有名義から一方の単独名義への不動産登記を行います。
この際、家の価値に応じた代償金を支払うことで、公平な財産分与が行われます。
合意があれば、代償金なしで、家を配偶者に分け与えられます。

2:住宅ローンがある場合の解消方法

住宅ローンが残っている場合、解消方法は複雑です。
ローンの完済が必要ですが、金融機関の了承なしに名義変更を行うと契約違反になる恐れがあります。
ローンの完済には、貯蓄や借り入れ、またはローンの借り換えなどの方法が考えられます。
住宅ローン全額をもう一方の名義にすることで、名義変更ができます。

連帯保証人や連帯債務の関係がある場合は、代わりの保証人や物的担保を用意することで、連帯保証を解消できます。
ただし、この方法が適用できない場合は、共有名義の状態を維持するしかない場合もあります。

□離婚後に家に住み続ける際の注意点

離婚後に共有不動産に住み続けることを選択した場合、特に注意しなければならない点がいくつかあります。
以下では、それらの重要なポイントを解説します。

1:住宅ローンの継続支払い

住宅ローンが残っている場合、離婚後もローンの名義人は引き続き返済の義務を負う必要があります。
また、住宅ローンを完済するまで名義変更はできません。
ローン名義人が家に住み続け、相手方の持分を買い取る方法が一般的ですが、財産分与としてローンの残債を考慮に入れることも必要です。

2:配偶者への財産分与

ローンが残っている家は、財産分与の対象になり得ます。
「家の評価額－残ローン額」がプラスの場合、その差額が財産分与の対象です。
たとえば、家の価値が1500万円で、残ローンが1000万円の場合、500万円が財産分与対象になるのです。

3:共有名義の解消と税金

共有名義を解消する際には、税金が発生する場合があります。
持分を取得する側は「登録免許税」がかかり、贈与税や不動産取得税の発生の可能性もあります。

一方、持分を譲る側は「譲渡所得税」が発生する可能性がありますが、居住用不動産の場合、特例が適用されることもあります。

□まとめ

今回は、離婚時の不動産共有持分の問題とその解消方法についてご紹介しました。
離婚時に共有不動産を放置するリスクは、将来的な売却困難、ローン返済の延滞リスク、次世代への影響、精神的ストレスなど、多岐にわたります。
これらの問題を避けるためには、共有持分の解消が不可欠です。

熊本市で不動産についてお悩みの方は、ぜひ当社までお気軽にお問い合わせください。