離婚後の共有不動産の取り扱いと共有持分の基礎知識について解説します！

離婚後の共有不動産の取り扱いや共有持分に関する知識は、離婚を経験する多くの人々にとって重要なテーマです。
不動産の共有持分の計算方法や売却手続きなど、適切な知識を持つことで円満な解決が図られるでしょう。

本記事では、離婚後の共有不動産について基礎知識を解説するので、ぜひ最後までご覧ください。

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□共有不動産とは？離婚時の共有持分とその取り扱い方

共有不動産とは、離婚後も複数の所有者が存在する不動産のことを指します。
例えば、夫婦が共同で購入したマンションや土地が共有不動産となります。

共有持分とは、それぞれの所有者が不動産に対して持つ権利や負担の割合を表すものです。
共有持分の権利は、「共有持ち分が2分の1ずつだから建物の半分が自分のもの」のような物理的な物ではなく、「不動産全体に対して2分の1の割合の権利を持っている」のように概念的に考えます。

また、不動産の所有権を持つ人は、変更行為、管理行為、保存行為の3つの権利を有します。
変更行為は、売却、贈与、長期賃貸借、増改築、大規模な修繕、抵当権の設定、解体、建て替え、分筆・合筆が該当します。
ただし、変更行為は共有者全員の合意が必要で、例えば10人中1人でも反対していると成立しないため、注意が必要です。

管理行為は、短期賃貸借契約締結、共有物の使用方法決定、賃料の減額、賃貸借契約の解除が該当します。
管理行為は共有持分価格の過半数が合意している場合、つまり共有持分を3分の1ずつ持つ人が3人いてそのうちの2人が合意している場合は成立します。

保存行為は、修繕、無権利者に明途請求、抹消登記請求、法定相続による所有権移転登記が該当します。
他の共有者が不利益にならない場合、共有物の現状を維持する保存行為に他の共有者の合意は不要です。
さらに、離婚時の共有持分の取り扱い方は、共同購入の場合と相続の場合で異なります。

共同購入の場合は、購入時の負担金額で持分割合を決めることが一般的です。
具体的には、物件価格や諸費用（登記費用、仲介手数料など）に負担した金額を元に、夫婦間で合意に基づいて持分割合を決定します。
例えば、夫婦で3,000万円の不動産を購入し、夫が2,000万円、妻が1,000万円を負担した場合、夫の持分割合は2/3、妻の持分割合は1/3となります。

相続の場合は、法定相続分や遺産分割の協議によって持分割合を決めます。
法定相続分とは、法律によって定められた相続人（配偶者や子供など）が最低限受け取るべき相続財産の割合を指します。

□離婚後の共有不動産の売却と共有持分の計算方法

共有持分＝購入時の支払額ー不動産の購入価格（物件購入価格＋諸費用）
で計算されます。
物件価格として計算できるものは以下の通りです。

・土地と建物の購入代金
・建築費
・解体費
・測量費
・整地費
・設計費
・下水工事費
・擁壁工事費
・増改築やリフォーム

諸費用として計算できるものは以下の通りです。

・仲介手数料
・登記手数料と登録免許税
・売買契約印紙代
・不動産取得税
・固定資産税の清算金
・都市計画税の清算金
・住宅ローンの保証事務手数料
・エアコンと給湯設備等の建物に付属する設備
・借入金の金利（借り入れ日から使用開始までの期間の利息）

ただし、以下のものは物件価格にも諸費用にも含まれないため注意しましょう。

・ローン金利
・ローン保証料
・火災保険料
・地震保険料
・家財保険料
・インターネット加入料
・つなぎローンの加入料、事務手数料、金利
・団体信用生命保険
・管理費
・修繕積立金
・引っ越し費用
・家具家電の購入費
・町内会費

例えば、夫が2,000万円、妻が1,000万円出資して夫婦で購入した不動産の場合、夫の持分割合が2/3、妻の持分割合が1/3になります。

□共有不動産の問題解決：離婚後の共有持分の変更や分割の手続き

離婚後の共有不動産に関する問題解決には、以下の方法があります。

1.共有名義不動産を第三者に売却して現金化する

この方法は、共有名義不動産をすぐにでも手放して解放されたいと感じている人におすすめの方法で、現金化した後に分配するため、後からトラブルになりにくいシンプルな方法です。
ただし、共有名義不動産を任意売却してもローンが完済できない「オーバーローン」の場合、離婚後も元夫婦が共同で住宅ローンを返済し続けるとトラブルに発展しやすいため注意が必要です。

2.夫婦どちらかが住み続ける

この方法は、子供の学校や離婚後の生活費などに心配があり、しばらくは慣れ親しんだ環境を維持したい人におすすめの方法です。
共有名義を解消して単独名義に変更することでトラブルを回避しやすくなります。

3.自分の持分だけを不動産買取業者に売却する

可能な限り早く共有名義不動産を処分して元配偶者との縁を切りたい、と考えている人におすすめの方法です。
買取業者がすぐに買い取ってくれるため期間は短いですが、多少買取価格が下がってしまう点には注意しましょう。

□まとめ

離婚後の共有不動産の取り扱いは、共有持分の計算や売却手続きなど複雑な問題を伴います。
また、査定や共有持分の計算、売却費用の分担などが関与し、個別のケースによって異なるため正しい知識を蓄えておく必要があります。
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