入居者がいる賃貸アパートを売却する際に気を付けるべきことをご紹介します！

「入居者がいる賃貸アパートは売却できない」とお考えの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
実は、入居者がいる場合であっても、賃貸アパートは売却できます。

しかしながら、その際にはいくつかの注意点があるので、今回は、その注意点も併せて賃貸アパートの売却についてご紹介します。

1. □賃貸アパートを売却する前に確認するべき4つのポイントをご紹介！
2. □入居者を退去させることはできる？
3. □入居者がいるアパートを売却するポイントについて解説します！
4. □まとめ

□賃貸アパートを売却する前に確認するべき4つのポイントをご紹介！

賃貸アパートを売却する際には、売却前に準備しなければいけないことがあります。
ここでは、準備しなければならない4つのポイントについてご紹介します。

＊ローンの有無の確認

アパート売却時に、まだ住宅ローンが残っているケースも珍しくありません。
住宅ローンが残っている状態でも、アパートの売却自体は可能ですが、その場合は、アパートを売却して得た利益をローンの返済に充てる必要があります。

また、アパートを売却して得た利益だけでは、ローンが返済できない場合には、自分自身で負担して返済しなければなりません。
そのような場合には、早急にお金を用意する必要があるため、ローンの有無を事前に確認して、計画を立てておくことをおすすめします。

＊入居者への通知

賃貸アパートを売却する際には、入居者に事前にその旨を伝えましょう。
オーナーが変わるだけであれば、通知をする義務はありませんが、売却によって家賃の支払先変更といった手続きが必要になる場合があります。
そのため、事前にお伝えしておくことをおすすめします。

＊共有者との意思確認

アパートの経営を共同で行っている場合には、その共有者に売却の意思確認をしておかなければなりません。
これを行わないと、売却後にトラブルが起きる原因にもなる可能性が高いため、事前に相談しておきましょう。

＊アパートの所有期間の確認

不動産を売却した際に得られた売却益には「譲渡所得税」がかかります。
この税金は、所有期間が5年を経過しているかどうかによって、その税率が変化します。

5年超であれば20.315%、5年以下であれば39.63%もの税率が売却益に対してかかります。
そのため、所有期間を確認して、良いタイミングでの売却を検討してみてください。

□入居者を退去させることはできる？

賃貸アパートの売却を検討している方の中には、賃貸中の物件は空室よりも低い価格で取引されるため、入居者には退去してほしいと思っている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
少しでも高く売却するために、そのように思っている方も多いでしょう。

しかしながら、借主が契約を守っている限りは、「売却をしたいから退去してほしい」といった貸主の要望を通すことは不可能です。

賃貸物件における借家契約には「定期借家契約」と「普通借家契約」の2種類があります。

定期借家契約では、契約期間が決まっているため、その期限を迎えると退去してもらえます。
この際には、期限の半年前までに借主に対して、改めて退去の準備を依頼しなければいけない点に注意しましょう。
この依頼がなければ、借主が希望した場合には、通知をした日から半年間はそこに住むことが可能です。

一方、普通借家契約では、契約期間が2年としていても、実際には2年経過後も契約が終了するわけではありません。
借主が物件を引き続き使用することを希望している場合には、貸主から中途解約や契約期間満了時に更新を拒絶することが基本的にできません。

つまり、定期借家契約の場合には、賃貸借期間が終了になると空室として賃貸物件を売却できますが、普通借家契約の場合には、基本的には空室として賃貸物件を売却できません。

□入居者がいるアパートを売却するポイントについて解説します！

入居者がいるアパートを売却する際には、いくつか注意しなければいけない点があります。
そこで、ここではその売却時のポイントを3つご紹介します。

1.入居者に対する説明

これは売却前に確認するべきことでも紹介しましたが、売却に関する説明を入居者に行うことは大切です。
特に売却によって何らかの影響を与える場合には、今後の住まいに関することをしっかりと説明する必要があるでしょう。
入居者が安心して住み続けられるようにするためにも、丁寧な対応を心がけましょう。

2.入居者の権利の尊重

入居者には、入居する際の契約に基づいて借り手としての権利があります。
基本的には、契約書に基づいた手続きを行いましょう。
入居契約には、入居者の権利に関する内容が記載されている場合があるため、改めて契約書を確認してみることをおすすめします。
入居者の権利を侵害しないためにも、売却の際には、入居者に対する説明や手続きに注意しましょう。

3.不動産会社の選定

不動産会社を選択する際には、入居者に対する説明や手続きに熟知した会社を選びましょう。
当社は、熊本市を中心としたエリアの売買物件を専門としています。
親身になってご相談をお受けいたしますので、ぜひ一度お問い合わせください。