専任媒介契約の仲介手数料を支払うタイミングや注意点を解説します

不動産会社に不動産売買を依頼する際には、仲介手数料がかかります。
契約の種類によっても仲介手数料の扱い方が変わるため、注意しておきましょう。
今回は専任媒介契約の場合のついてご紹介します。

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□専任媒介契約の仲介手数料の特徴

仲介手数料とは、不動産売買を仲介してくれた不動産会社に支払う手数料です。
ここで重要なのは、「売買が成立した」ことです。
売買が成立しなければ、仲介手数料は払うことがありません。

専任媒介契約の仲介手数料は割引を受けられることもあります。
なぜなら、不動産会社にとって、専任媒介契約はメリットが大きい媒介契約であるためです。

媒介契約は、専任媒介契約のほかに、一般媒介契約と専属専任媒介契約があります。
一般媒介契約は、不動産では仲介手数料が保証されていません。
また、売主は複数の不動産会社と契約できます。
そのうち、売買契約が成立した不動産会社に対し、仲介手数料を払うことになるのです。

それに対し、専任媒介契約では1つの会社と契約を結べば、他社との契約ができません。
そのため、売主が売却予定の物件を自社の独占物件にでき、一般媒介契約と比べ仲介手数料を受領しやすくなるのです。
不動産会社は専任媒介契約を選択してもらうため、仲介手数料を割引してくれるのです。

□専任媒介契約の仲介手数料を支払うタイミング

では、いつのタイミングで仲介手数料を引き渡すのでしょうか。
できれば、売却依頼する前に仲介手数料の支払いのタイミングを確認しておきましょう。
支払いの準備しておくためにも仲介手数料を支払うタイミングを3パターンおさらいしていきます。

＊不動産の引き渡し時

不動産売買の取引が完結した時点で仲介手数料を支払うパターンです。
不動産の権利が買主の手に完全に渡った時に全額を支払うのです。
ただし、取引が完了するまで仲介手数料を請求しない不動産会社はかなり良心的といえるでしょう。

＊売買契約時

稀ですが、買主が売買契約を結んだときに仲介手数料を支払う場合があります。
もしも、売買契約を交わすのが難しい場合は、分割支払いできないか相談します。
不動産会社に、契約時と引き渡しの2分割で支払いできないか確認しましょう。

＊売買契約時と不動産引き渡し時に50％ずつ支払う

一番多いのが、成約時に50パーセント、引き渡し時に残りの50パーセントを支払うパターンです。
買主との不動産売買が契約成立した時点で50パーセント、加えて買主へ不動産の権利が渡った時点で、残りの仲介手数料の支払いを完了させます。
特に、仲介手数料が高くなりそうな場合は、分割できるかどうか確かめておきましょう。

□専任媒介契約の仲介手数料の注意点

専任媒介の仲介手数料には以下の注意点があります。

値引きが必ずしも良いとは限りません。
不動産を売るには、広告費、人件費、運営費など相応の費用がかかります。
仲介手数料は、不動産会社にとって唯一といえる収入源です。
不動産売却にかかる費用も仲介手数料から捻出されているのです。

つまり、仲介手数料を値引きすることで不動産会社の収益も減るのです。
また、営業担当者にとって仲介手数料の額は給与やボーナスに影響します。
売主にとっては嬉しい値引きも、費用を抑えた広告や担当者のやる気が削がれてしまう場合もあるのです。
会社の対応をチェックしておきましょう。

また、仲介手数料が「半額」、「無料」という文言には注意しましょう。
「囲い込み」に合う可能性があります。

一般的に、専任媒介契約では仲介手数料は何割引きか値引きされることがあります。
しかし、仲介手数料を半額、無料となる場合は、仲介手数料以外の報酬を期待している場合があるのです。
先ほども述べた通り、仲介手数料は不動産会社唯一の収入源とされています。
そのため、仲介手数料を半額にしたり、無料にしたりするのはかなり難しいことでしょう。

「囲い込み」とは、物件情報を他社には共有せず、自社のみで買主を見つける行為です。

通常、専任媒介契約でも物件情報は「レインズ」で公開されています。
レインズとは、不動産会社が物件情報を交換するためのインターネットワークシステムです。
自社内でのみで買主を見つければ、売主からも買主からも仲介手数料を得られるため、不動産会社にとっては多くの収入を得られるのです。

一方で、囲い込みは売主の販売活動にとって悪影響になります。
なぜなら、限られた買主しか顧客がいないためです。
売却期間の長期化と売却額が下がる恐れがあるのです。

販売活動をきちんと行うためにも、仲介手数料が半額、無料という文言には気をつけましょう。

□まとめ

専任媒介契約では、仲介手数料が割引されることが大きな特徴の1つでした。
また、専任媒介契約では囲い込みに注意が必要です。
契約時に仲介手数料が極端に割引されていたり、無料になったりしていないか注意しておきましょう。
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