住宅ローンが残っているときは？オーバーローンの時の不動産売却について

住宅ローンの返済が難しくなった、とはいえ簡単に我が家を手放すことはできません。
子どもが赤ちゃんの頃から住み続けている家で、わが子の成長の記録が柱や壁に刻まれているという家もあるでしょう。
返済状況や不動産の査定価格によっては、家を売却した後も住み続けられる可能性があります。
家のローンが返済できない、住み続けるのが不安という方はぜひ参考にしてみてください。

□住宅ローンが残っている場合の不動産売却で確認すること

結論から言えば、住宅ローンの残債のある家を売るのは可能です。
しかし、そのためには残債をすべて返済することが必要です。
住宅ローンが残ったままだと、「抵当権」と呼ばれる、金融機関の権利がついたままになります。
住宅ローンを完済して、抵当権を抹消することで売却が可能になります。

しかし、家の売却価格よりも住宅ローンの残高の方が高い場合もあります。
この際に確認すべきポイント1つ目は、住宅ローンの残高です。
残高は償還表を見れば確認できます。
手元にこれらの書類がない場合は、ローン会社や金融機関へ再発行をお願いしましょう。

2つ目は、家がいくらで売却できるかの確認です。
不動産会社に査定を依頼すれば、家がいくらで売れるか査定価格を出してもらえます。
住宅ローンの残高と査定価格がわかると、オーバーローン（残高が売却価格を上回る状態）かアンダーローン（売却価格が残高を下回る状態）か判断できるでしょう。

例えば、残高が4000万円で、売却価格が3500万円の場合は、500万円のオーバーローンといえます。
500万円は、自己資金などから工面して、返済する必要があります。
オーバーローンかアンダーローンかによって今後の売却方法や対応が変わってくるので、ぜひ確認しておくようにしましょう。

□住宅ローンが残っている場合の不動産売却

オーバーローンの家を売却するには3つの方法があります。

1つ目は、手持ちの資金で補填して完済する方法です。
基本的には、自分の預金額などの自己資金内で支払うようにするのがベターです。
しかし、自己資金だけで賄えない場合は、両親に相談しましょう。
それでも難しい場合は、金融機関から無担保ローンを借りますが、融資の審査は厳しくなるうえ、高い金利で借りなければなりません。

2つ目は、住み替えローンを利用することです。
住み替えローンとは、新しく買う家のローンと併せて、現在住んでいる家の返済しきれなかった残債を上乗せした状態で借りるローンのことです。
ただし借り入れ金額が大きくなることから、通常の住宅ローンと比べ審査が厳しくなります。
金利も高く、多額のローンを組むことになるため、今後の返済計画も併せて考えましょう。

3つ目は、任意売却です。
任意売却とは、住宅ローンを返済できない場合に、金融機関から合意を得て、不動産を売却することです。
なお、その売却資金をもってしてもローンを完済できない場合は、売却後のローン残債の返済についても金融機関との合意が必要です。
基本的に、住宅ローンを約束の通り返済できないと、住宅が差し押さえられ、競売にかけられます。
任意売却はあくまでも特例といえるため、売却金額や条件も金融機関からの承諾が必要になります。

□不動産売却した家に住むことのできるリースバックとは

先ほどご紹介したのはオーバーローンの場合の対処法です。
しかし、アンダーローンだった場合には、現在住んでいる家に住み続けられる可能性があります。
思い出の詰まったマイホームを離れるのは寂しい、新しく住む家の検討がつかない場合は、「リースバック」を利用するのも選択肢の一つです。

「リースバック」とは、正式には「セール・アンド・リースバック」といいます。
その名の通り、ローンを返済できなかった家を売却して、買主から貸借することで、今の家に住み続けられる方法です。

リースバック方式で住宅を売却すれば、現在住んでいる家に住み続けながら、売却した家の現金化ができます。
住宅ローン以外にも返済がある場合や、子どもがいたり、老後の生活を考えたりとこれからのライフステージに金銭的な不安がある人は資金を賄えるため、安心ですよね。

また、売却した住まいを買い戻す権利である「買戻し特約」を付けることで、将来的に買い戻しも可能になります。
通常の場合、きちんと家賃を支払えば、契約期間中に退去させられる心配もしなくて良いでしょう。
一見、メリットだけに見えますが、自分名義の資産を失うことはもちろん、売却価格が一般相場よりも安くなることもあり得ます。
今の家に住み続けたい、住所を変えたくないという人には有効な選択肢の一つです。

□まとめ

家は何十年ものローンを組む、一生で一番大きな買い物です。
しかし、不測の事態でローンを返済できなくなったという場合もあるでしょう。
まずは、ローン残高や査定価格を出してもらい、今後の対応を考えていくことが大切です。
熊本市周辺で、オーバーローンでお困りの方、家の売却についてお悩みのある方はぜひ一度ご相談ください。