家の住み替えで使えるローン「住み替えローン」のメリットとデメリット、注意点とは

ライフスタイルの変化や家族構成の変化によって、今の暮らしで大丈夫かと不安になることもありますよね。
特に、家は家族の団らんや食事の場、心休まる拠り所として大切な暮らしの場です。
住宅ローンの返済中に新しい家に住まなければならないときは、住み替えローンを検討してみましょう。
こちらのローンは、返済途中の住宅ローンがある方でも利用可能です。
住み替えローンを利用すれば、今住んでいる家のローンが完済できていなくても任意のタイミングで住み替えできます。

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□家の住み替えの時に使えるローンは？

家の住み替えの際は、残債が残っていても利用できる「住み替えローン」が利用できます。
住み替えローンでは、現在返済中に住宅ローンの残債分を新居を購入するための資金分と一緒に借り入れできます。
現在の家を売却してから住み替えをしたいところですが、家を売却する際は、住宅ローンを完済して、抵当権を抹消する必要があります。

抵当権とは、金融機関から設定を要求される権利のことで、住宅ローンを完済できなかった際を想定し、家を担保として抵当に入れる手続きのことです。
残債が家の売却額と自己資金より多い場合は、抵当権は抹消できません。
住み替えローンの利用によって、精算しきれない残債分を借り入れすることで抵当権を抹消します。

さらに、住み替えローンを利用すれば、残債分とあわせて新居の購入資金を借り入れできます。
この仕組みにより、住み替えローンの利用で、旧居のローンが残債していても住み替えできます。

□家の住み替えローンのメリットとデメリット

＊住み替えローンのメリット

住み替えローンの最大のメリットは、不動産を売却してもなお、ローンが残る場合でも新し家に住み替えられることです。
家を買ったが、転勤や子どもの通学が難しく、住む場所を変えたいこともあるでしょう。
その際でも、自己資金が貯まってから住み替える必要がないのがメリットでしょう。

また、住宅ローンは、購入した家に住むことが条件です。
そのため、多くの場合借りられるのは1つのみとなるでしょう。
現在の自宅ローンが多く残っている場合、新たにローンを借りられても、年収に対して返済額の割合が大きくなります。
これが原因で、審査に通りづらくなったり、融資してもらえる金額が少なくなったりします。
しかし、住み替えローンでは、新しい家のローンを売却した家の残債分と併せて借りられるため、二重にローンを借りる必要がなくなり、自己資金が少ない状態でも住み替えが可能になるのです。

＊住み替えローンのデメリット

住み替えローンのデメリットは住宅ローンよりも金利が高くなることです。
通常の住宅ローンは、金融機関所定の基準金利から大きな優遇がありますが、住み替えローンでは、通常の場合、優遇がないため、借入金利が高くなります。
金利の優遇がないと、変動金利でも2パーセント台半ばからとなります。
金融機関や審査結果によってはさらに高い金利になることもあります。
そのため、住宅ローンより、返済負担が大きくなるでしょう。

また、借入額や金利が多くなることで、審査が厳しくなります。
また、旧居の住宅ローンの残高上限にも制限が付き、新居の担保価値を厳しく審査されます。
なぜなら、税込み年収額に対する年間返済額の割合が高くなりやすいためです。
住宅ローンに比べて、年収基準も厳しくなります。
安定した収入を見込めるかを判断するために、勤務先やローン返済履歴までしっかりとチェックされるでしょう。

□住み替えローンの注意点

1つ目は、審査のハードルの高さです。
先ほども説明したように、住み替えローンは厳しい審査に通った上で利用できます。
このローンでは、不動産や土地の担保価値よりも、人の返済能力を判断して融資しています。
借りる方の収入、職業、勤務年数、勤務先などが好条件でないと、融資は受けられないでしょう。

2つ目は、売却と購入の決済を同日にする必要があることです。
旧居を売却するには抵当権を外さなければいけません。
抵当権を外すためには、住宅ローンを完済する必要があります。
また、旧居の完済や新居の購入には、住み替えローンの融資が必須です。
つまり、住み替えローン利用の際には、購入物件の融資実行日と旧居の引き渡しを同日にする必要があります。

もし、同日にするのが難しい場合は、家が期限までに売却できない場合に、購入の売買契約を解除できる住み替え特約の利用がおすすめです。
家の売主が不動産会社の場合は住み替え特約を利用しやすいので、検討してみるとよいでしょう。

3つ目は、オーバーローンによって返済額が重くなることです。
住み替えローンでは、購入物件を物件価格以上のローンで借りています。
つまり、最初の時点で住宅ローンの残債が家の売却額を上回る、「オーバーローン」状態となるのです。
さらに、通常の住宅ローンよりも金利相場が高いため、毎月の返済額も高額になるでしょう。
利用の際は返済計画を綿密に立ててからにしましょう。

□まとめ

住み替えローンは、現在住んでいる家のローンが残っていても新居を購入できます。
その一方で、返済額が重くなるため、後の返済計画やライフプランを考慮して検討することが重要です。
新居購入後の暮らしや生活、子育て世帯では子育てにかかるお金を考えておくと、不安も和らぐでしょう。
熊本市周辺で、住み替えローンに関する不安をお持ちの方や不動産の売却をご検討の方はご連絡ください。

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