「一般媒介」「専任媒介・専属専任媒介」仲介はどっちが得か、仲介手数料や売れやすさの違いはあるか

不動産売却にかかる仲介手数料の計算方法は、「一般媒介」「専任媒介・専属専任媒介」どの仲介形態を選択しても同じです。

売主様としては「一般媒介」「専任媒介・専属専任媒介」どっちを選ぶと得なのかを知りたいですよね。

結論から申し上げると、「一般媒介、専任媒介・専属専任媒介どっちを選ぶと得なのか」は、不動産の現状によります。

今回は年間約5,000件の不動産売買に関するご相談を承っている熊本の不動産会社『すがコーポレーション』が、ご所有の不動産を好条件＆スムーズに売却するための仲介形態の選び方を、わかりやすくご紹介します。

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「一般媒介」「専任媒介・専属専任媒介」仲介はどっちが得か簡単比較表｜仲介手数料の計算方法は同じ

一般媒介・専任媒介・専属専任媒介はすべて、不動産会社が不動産売買の仲介をする際の仲介形態の一種です。

冒頭でお伝えしたとおり、法令上の仲介手数料に関する規定は「上限額」のみで、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介どれを選択しても仲介手数料の計算方法は同じです。

しかし、大きく分けて「一般媒介」「専任媒介・専属専任媒介」では不動産会社の業務内容が異なり、不動産の現状に応じて選択しないと、好条件＆スムーズな不動産売却が遠のきます。

はじめに、ご所有の不動産にとって「一般媒介」「専任媒介・専属専任媒介」どっちが得かを判断する際に役立つ比較一覧表をご紹介します。

※「レインズ」とは全国の不動産会社が共有する「不動産情報システム」の名称です。

〈参考〉国土交通省ウェブサイト『＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ』

ご所有の不動産にとって「一般媒介」「専任媒介・専属専任媒介」どっちが得かは、以下のように複数の視点から比較すると判断しやすくなります。

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一般媒介契約のメリット・デメリット

一般媒介契約のメリット・デメリットは、以下のとおりです。

【メリット】

• 法令上で契約期間の定めがないため、いつでも不動産会社を変更できる
• 複数社に依頼できるため、広告露出が増える
• 複数社を比較できるため、実際の広告活動を見たうえで優良な不動産会社・担当者を見極め可能
• 売主ご自身が買主を見つけることが可能なので、ご自身で買主を見つけた場合に不動産会社を通さない取引も可能（ただし契約上の不備が発生する可能性に注意が必要）
• 複数社の不動産会社へ仲介を依頼できるため、「囲い込み行為※」を防ぎやすい

※「囲い込み行為」とは、不動産会社が売主・買主双方から仲介手数料を受け取れる「両手取引」をするために、他者からの買い手紹介を意図的に阻止する行為のことです。

2025年より囲い込み行為は行政処分の対象となっていますが、売主様ご自身が不動産会社の売却活動を厳しい目で確認していくことは、スムーズな不動産売却に必要な視点です。

〈参考〉囲い込みに対する行政処分について
国土交通省ウェブサイト『宅地建物取引業法　法令改正・解釈について』宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（令和8年4月1日以降）＞21ページ「9 指定流通機構への登録等について」

【デメリット】

• 広告露出が増えることで（過度な広告露出は）、買主へ「売れ残り」という印象を与える可能性がある
• レインズへの登録義務がないため、物件情報の情報拡散範囲が不動産会社任せになる
• 複数社と仲介契約を結ぶ場合、やり取りの手間が増える
• 活動報告の義務がないため、各社の売却活動をご自身で確認する必要がある

専任媒介・専属専任媒介契約のメリット・デメリット

専任媒介・専属専任媒介契約のメリット・デメリットは、以下のとおりです。

【メリット】

• 広告予算を優先的に確保できる可能性が高い
• 1社のみとのやり取りとなるため、手間を抑えられる
• レインズ登録・活動報告が義務のため、売却活動の現状を把握しやすい
• 附帯サービス※を提供している不動産会社もある

※「附帯サービス」の例は、以下のとおりです。

• 広告画像撮影時のホームステージング（家具・小物を使った室内演出）
• プロカメラマンによる物件画像撮影
• 売却前のハウスクリーニング費用の負担
• 引越し費用の割引サポート
• 売却後の瑕疵保険加入サポート　など

【デメリット】

• 1社のみが売却活動を担当するため、スムーズ・好条件での売却実現は担当者の販売力に依存しやすい
• 契約期間が定められているため、期間中に他社へ切り替えたくても待つ必要があり売却の機会損失となるケースがある
• （専任媒介契約）売主様ご自身が買主を見つけた場合、広告実費等を請求される可能性がある※

※専任媒介契約・専属専任媒介契約は優先して広告枠や人件費を確保して売却活動が実施されるため、実費が請求されます。

〈参考〉国土交通省ウェブサイト『宅地建物取引業法関係』◆宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款＞施行日が最新のファイルで「自ら発見した相手方 契約しようとする場合の通知」を確認

「一般媒介・専任媒介・専属専任媒介」の選択で売れやすさは変わるのか

「一般媒介契約、専任媒介・専属専任媒介どっちが得か」を比較するために必要な情報をお伝えしてきましたが、売主様にとっては「どっちが売れやすいか」も気になっているのではないでしょうか。

物件の売れやすさは、不動産会社の業務内容だけを考えると「専属専任媒介」が最も有利となる可能性があります。

ただし売れやすさに最も影響するのは「物件の条件」「優良な不動産会社・担当者との出会い」で、仲介形態は大きな影響がないケースも多数あります。

次に、売主様・物件の状況に応じて「一般媒介or専任媒介or専属専任媒介」を選択する明確な基準をお伝えするので、ぜひご確認ください。

熊本で優良な不動産会社をお探しの方は、すがコーポレーションへお問い合わせください。

熊本は地域によって不動産の需要が大きく異なるため、創業20年の豊富な不動産売買実績をもとにした精度の高い売却戦略を提案いたします。

熊本の不動産売却について、こちらの記事で最新情報をご確認いただけます。

〈関連ページ〉熊本市中央区のマンション売却戦略は物件ごとの居住or投資ニーズ判断・不動産会社選びが重要
〈関連ページ〉熊本市東区の土地売却は事業需要or居住用需要の見極めが重要｜売却戦略のポイント、不動産会社の選び方

「一般媒介or専任媒介or専属専任媒介」の選択をする基準｜売却期間などの状況に応じて選択

「一般媒介or専任媒介or専属専任媒介」の選択をする基準は、以下のとおりです。

ご自身・物件の状況に応じて、選択の参考にしていただけると幸いです。

※「とにかく早く売りたい」とご希望の場合には、不動産会社の「買取サービスを活用する」という選択肢もあります。

「早く売りたい」などの特別な事情がある場合の不動産売却方法・不動産売却時の注意点を、こちらの記事でご確認いただけます。

〈関連ページ〉離婚でローン中の家を売却する方法・流れ｜財産分与、ローン残債と売却費用の負担者なども簡単解説

不動産会社との仲介契約Q&A

最後に、不動産会社との仲介契約に関して疑問をお持ちの方から、すがコーポレーションがよくいただく質問・回答をご紹介します。

Q.不動産会社の選び方を知りたい

A.不動産会社を選ぶ際に必ずご確認いただきたいポイントは、以下3点です。

• 実績
• 営業担当者の対応の質
• 査定内容の根拠説明

査定額が高い会社を選びたくなりますが、根拠のない高額査定は値下げ交渉の引き金になるケースもあるため、精度の高い売却活動を期待できる不動産会社を選択していただけると幸いです。

Q.複数の不動産会社が同じ物件をネットに掲載しているのはなぜ？

A.売主様が一般媒介契約を選択して、複数の不動産会社に売却を依頼した場合、複数の会社が同じ物件をネットに掲載することになります。

Q.仲介契約でやってはいけないことはある？

A.以下のような項目は売買契約のトラブルにつながるため、避けるべきです。

• 物件について、虚偽の申告・情報隠蔽（シロアリ被害など）
• 口約束での契約進行（不動産売買は高額取引のため、契約内容を曖昧にせず書面で取引を進めることが大切）

まとめ

「一般媒介、専任媒介・専属専任媒介どっちが得か」について、仲介手数料・売れやすさなどの視点から、仲介形態の選択に役立つ情報をご紹介してきました。

不動産会社の仲介形態は、物件の状況・ご自身の状況に応じて選択する必要があります。

好条件＆スムーズな不動産売却のために、今回ご紹介した情報を参考にしていただけると幸いです。