不動産売買の司法書士費用は誰が払う、使わないとどうなる｜費用相場・業務内容を簡単解説

不動産売買の司法書士費用は高額なので、「誰が払う？」と疑問をお持ちの方がいらっしゃると思います。

結論から申し上げると、不動産売買では売主・買主双方に司法書士のサポートが必要な場面があり、売主様・買主様どちらも司法書士費用を支払うのが一般的です。

今回は年間500件以上の不動産売買をサポートしている熊本の不動産会社『すがコーポレーション』が、司法書士費用を「誰が・いつ・いくら支払うのか」を、わかりやすく解説します。

不動産売買の諸費用を把握してスムーズに不動産売買を完了させるために、ぜひ最後までご覧ください。

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不動産売買で司法書士費用を誰が払う・いつ払う｜費用相場・業務内容を簡単解説

不動産売買で司法書士のサポートが必要な場面は複数あるため、はじめに「売主様・買主様がいつ・いくら司法書士費用を支払うのか」をわかりやすくまとめました。

• 【売主】抵当権抹消登記・住所氏名変更登記の費用を決済日に払う
• 【買主】所有権移転登記・抵当権設定登記の費用を決済日に払う

【売主】抵当権抹消登記・住所氏名変更登記の費用を決済日に払う

売主様が支払う司法書士費用は主に以下2種類で、一般的には決済日に司法書士へ直接支払います。（請求書を受け取り、振込をするケースもあります）

「住宅ローン残債」「住所・氏名変更の必要がない」といった場合は、司法書士へ特別な依頼をしない限り、司法書士費用は発生しません。

こちらの記事で、住宅ローン返済中の家を売却する流れをご確認いただけます。

〈関連ページ〉離婚でローン中の家を売却する方法・流れ｜財産分与、ローン残債と売却費用の負担者なども簡単解説

売主様に上記の登記手続きが必要な場合の司法書士費用の目安は、以下のとおりです。

※上記は「土地1筆＋建物1棟」を売却する場合の、売主様の司法書士費用の目安です。

「司法書士報酬」については、司法書士によって設定額が異なるため、目安としてご確認ください。

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不動産売却に関する疑問・不安は、すがコーポレーションへお気軽にお問い合わせ下さい。

【買主】所有権移転登記・抵当権設定登記の費用を決済日に払う

買主様が支払う司法書士費用は主に2種類で、決済日に司法書士へ直接支払います。（請求書を受け取り、振込をするケースもあります）

買主様の司法書士費用は不動産の購入額によって大きく変動するため、今回は以下を想定して司法書士費用の目安をご紹介します。

• 築20年の中古住宅を、ご自身が居住するために購入
• 土地評価額1,500万円・建物評価額1,000万円
• 住宅ローン2,000万円を利用

※「司法書士報酬」については司法書士によって設定額が異なるため、目安としてご確認ください。

「司法書士費用は高い」と言うイメージをお持ちの方が多いと思いますが、司法書士費用の大半は「国に納める登録免許税」です。

こちらの記事で、「現金決済での不動産売買の流れ」をご確認いただけます。

〈関連ページ〉不動産売買で現金決済・振込する当日の流れ｜司法書士が立ち会う理由、売買契約日の決済は可能かなども解説

不動産売買の司法書士費用が大きく変動する5つのケースに注意

「売主様・買主様がいつ・いくら司法書士費用を払うのか」を確認しましたが、司法書士費用は以下のような場合に大きく変動します。

• 売買契約書で司法書士報酬に関する取り決めをする場合
• 不動産を共有名義で所有している場合
• 権利証を紛失している場合
• 司法書士自身が設定している報酬が高額の場合
• 登録免許税の軽減税率が適用されない場合

それぞれ、具体的な内容をご確認ください。

【売主・買主】売買契約書で司法書士報酬に関する取り決めをする場合

「司法書士費用を誰が払うのか」に関する法令上の規定はないため、「売主様・買主様それぞれがご自身に関わる司法書士費用を支払う」という方法は、不動産売買の一般的な慣習です。

不動産売買の契約書で「司法書士報酬の負担者」を取り決める場合には、契約書の内容が優先となります。

【売主】不動産を共有名義で所有している場合

「売主様：不動産を共有名義で所有している」「買主様：購入する不動産を共有名義で取得する」という場合には、不動産の持分割合に応じて司法書士費用を負担するのが一般的です。

特に買主様は不動産売買時の司法書士費用が高額ですので、持分割合が少ない場合には司法書士費用の負担が大きく減少すると考えておきましょう。

【売主】権利証を紛失している場合

売主様が権利証（登記識別情報）を紛失している場合、「所有者本人に売却意思があること」を明確に確認できないため、権利証と同等の効力を持つ「本人確認情報」を司法書士が作成してはじめて、不動産売買の取引が可能となります。

本人確認情報の作成費用の目安は、5〜10万円です。

本人確認情報は「高額な不動産売買取引に使用する」という性質から、司法書士との面談で本人確認をしたうえで作成されるのが一般的です。

遠方の司法書士へ依頼する場合には出張費も追加請求されることを、念頭に置いておきましょう。

※オンライン面談で本人確認情報の作成が可能な場合もありますが、オンライン面談の可否は司法書士の判断によります。

【売主・買主】司法書士自身が設定している報酬が高額の場合

司法書士報酬は法令で上限などが定められていないため、各司法書士が自由に設定しています。

今回は一般的な司法書士費用の目安をご紹介しましたが、相場よりも高額な報酬が設定されている場合もあります。

司法書士への依頼前に報酬額を確認のうえ、「相場よりも高い」と感じる場合には、複数の司法書士へ報酬額を確認することをおすすめします。

【買主】登録免許税の軽減税率が適用されない場合

マイホーム（ご自身の居住用）以外の用途で不動産を購入・ローンを利用する場合には、登録免許税の税率が軽減されないため、登録免許税が高額になります。

〈参考〉国税庁ホームページ『No.7191 登録免許税の税額表』

投資用不動産などの購入時には、登録免許税が高額ですので、納税資金（司法書士費用）を確保できる資金計画が必要です。

【例：土地評価額1,500万円、建物評価額1,000万円、ローン2,000万円の場合】

※上記は登録免許税額のみをご紹介していて、別途司法書士報酬などが発生します。

不動産売買で司法書士を使わないとどうなる

以下のような不動産売買取引で、売主様・買主様双方が司法書士を使わない取引に応じる場合には、司法書士を使わずに登記手続きが可能です。

※「司法書士を使うかどうか」の了承を得る義務はありませんが、司法書士を使うのが慣習のため、司法書士を使わない場合は相手方にその旨を伝えて了承を得るのがマナーです。

• 売主様・買主様の間に信頼関係がある場合の個人間取引
• 現金一括決済

ただし、法務局は必要書類などの事前確認サービスを実施していないため、必要な期日までに必要書類をそろえて間違いなく手続きを完了する必要があります。

一方で、「住宅ローンを利用する場合には、一般的に司法書士を使わない不動産売買取引はできない」と考えておきましょう。

金融機関は、住宅ローンの決済と引き換えに、不動産に抵当権を設定します。（実務上は、決済終了後に司法書士がその足で法務局に移動して、抵当権設定登記を実施します）

抵当権設定登記の手違い・手続きの遅れは、金融機関にとって多額の貸付金を回収できないリスクにつながるため、金融機関は司法書士を使わない取引に応じません。

不動産売買の司法書士費用Q&A

最後に、不動産売買での司法書士費用・司法書士の役割に疑問をお持ちの方から、すがコーポレーションがよくいただく質問・回答をご紹介します。

Q.不動産売買の司法書士は誰が決める？

A.不動産売買の際に登記手続きを依頼する司法書士は、ご自身で決めることも・不動産会社や金融機関から紹介を受けることも可能です。

Q.複数の司法書士に見積もりを依頼できる？

A.複数の司法書士への見積もり依頼は可能です。

不動産売買は高額な取引ですので、「諸費用を少しでも抑えたい」とご希望の場合には、不動産会社や金融機関から紹介を受ける司法書士だけではなく、ご自身でも司法書士を選定して報酬などを比較することをおすすめします。

Q.不動産売却時の司法書士費用以外の費用を知りたい

A.不動産売却時の、司法書士以外の諸費用は以下のとおりです。

• 仲介手数料：不動産会社へ支払う仲介の成功報酬（「売却価格の約3％＋6万円＋消費税」が上限）
• 印紙税：売買契約書などの文書に対する税金。売買契約書への貼付で納税とみなされる（契約金額に応じて数千円〜数万円）
• 譲渡所得税：売却益が出た場合に課税される税金
• 測量費・解体費：土地の境界確定や建物解体が必要な場合に発生
• 引越し費用：住み替えに伴う実費

こちらの記事で、不動産会社への仲介の依頼方法をご確認いただけます。

〈関連ページ〉「一般媒介or専任媒介」仲介はどっちが得か、仲介手数料や売れやすさに違いはあるのかを簡単解説

熊本で不動産売却をご希望の方は、すがコーポレーションへお問い合わせください。

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まとめ

不動産売買では、売主様・買主様がご自身に関わる司法書士費用を支払います。

司法書士費用を支払うタイミングは主に決済日です、「（売主様）権利証をなくした」など、ご自身の状況によって司法書士への依頼内容・費用が変動する点にご注意ください。

今回ご紹介した情報を参考にしながら、スムーズな不動産売買取引を実施していただけると幸いです。