老後に家を売って賃貸への住み替えに成功する人・家を売ってはいけない人｜安易なリースバックはやばいので注意

老後に長く暮らしていく住まいを検討中で、「家を売って賃貸に住み替える」という選択を検討している方がいらっしゃると思います。

家を売ってからも住み続けることが可能な「リースバック」に興味を持ち、「デメリットを詳しく知りたい」とご要望の方も多いのではないでしょうか。

今回は熊本県で多くの方の不動産売却をサポートしてきた『すがコーポレーション』が、「老後に家を売って賃貸に住み替える選択をするべきか」を判断する際に必要な情報を、わかりやすくご紹介します。

無理のない資金計画で、これからも長く暮らせる心地よい住まいを選ぶために、ぜひ最後までごらんください。

熊本県で老後に家を売って賃貸への住み替えるかどうかを検討中の方は、すがコーポレーションへお問い合わせください。

家を売ると決めていない段階でも、お気軽にご相談いただけます。

老後に家を売って賃貸に住む｜成功する人・家を売ってはいけない人

近年は不動産価格が高騰しているため、「今、家を売って身軽な賃貸に住み替えることが、より良い暮らしにつながるのでは？」とお考えの方がいらっしゃると思います。

実際には、老後に家を売って賃貸に住み替えることで「より生活しやすくなった」と感じる方がいらっしゃる一方で、「家を売ったのは失敗だった」と後悔する方もいらっしゃいます。

はじめに、「ご自身が家を売って賃貸に住み替えることに向いているかどうか」を判断する際に役立つ情報を紹介するので、ぜひご確認ください。

老後に家を売って賃貸への住み替えで成功する人

以下のような価値観やライフスタイルをお持ちの場合は、賃貸への住み替えが向いている可能性があります。

• 家の価値が上昇しているので、今売ってまとまった資金を確保しておきたい
• 家が老朽化しているため、高額な費用をかけてリフォームをするよりも、なるべく初期費用を抑えられる賃貸への住み替えがお得だと感じている
• 長年蓄積した荷物を整理して、コンパクトな暮らしに切り替えたい
• 家や敷地内の維持管理にストレスを感じている。これからは広い庭はいらない
• 次世代に大きな財産を残したくない
• これからの生活を考えて、家の売却益で住宅ローンを完済したい
• 家賃を支払っても生活できる収入の見込みがあるため、新しい生活環境で暮らしてみたい　など

賃貸への住み替えには引っ越し・住所変更などの手間も必要なので、意欲を持って「家を売ること」「賃貸に住み替えること」に取り組める心身の状態も、賃貸への住み替え成功の鍵になります。

老後に家を売ってはいけない人

賃貸への住み替えによる変化にストレスを感じる方には、賃貸への住み替えが向いていない可能性があります。

• ペットの多頭飼育をしているので、賃貸物件を探すのが難しい
• 楽器演奏が趣味なので、趣味を思いきり楽しめなくなることに不安を感じている
• 書類の確認、賃貸に住み替える際に発生する人とのやり取りにストレスを感じる
• 家賃をずっと支払っていけるか、将来また住み替えが必要になった場合に費用を捻出できるかが心配
• 住み替えでこれまで大切にしてきた家具などを手放すのは嫌　など

また、家を売って賃貸に住み替える際には、「不要な物の処分費用」「家具・家電の買い替え費用」など、意外と費用がかさむものです。

手元資金に不安がある場合には、「賃貸への住み替えを延期する」「資金計画を見直す」といった対処が必要な場合もあります。

家を売って賃貸に住み替えるまでの流れ・費用の目安

家を売って賃貸に住み替える流れは以下のとおりですので、「ご自身に必要な費用」「ご家族に協力を依頼する場面」などを想定するために、ぜひご確認ください。

上記で紹介した費用は目安で、実際の費用は家を売って賃貸に住み替える際の状況によって変動します。

〈参考〉仲介手数料：国土交通省ウェブサイト『＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ』

※住宅ローンはご自身が居住するための住宅に対して利用できる金融商品で、家を売る場合、基本的には残債を完済する必要があります。

こちらの記事で、家の売却額で住宅ローンを完済できる場合・できない場合の対処法を確認できます。

〈関連ページ〉離婚でローン中の家を売却する方法・流れ｜財産分与、ローン残債と売却費用の負担者なども簡単解説

老後に家を売って賃貸に住むならリースバックという方法もある｜ただし安易な選択はやばい

「リースバック（セール・アンド・リースバック）」とは、不動産会社や不動産投資家に家を売って売却代金を受け取り、買い手と賃貸契約を結んでそのまま住み続ける仕組みのことです（家賃を支払って住み続けます）。

一見すると慣れ親しんだ家から住み替えをする必要がなくメリットが大きい選択肢のように感じますが、デメリットもあるため注意が必要です。

リースバックの概要や注意点をわかりやすく解説するので、ぜひご確認ください。

リースバックの仕組み、手続きの流れ

リースバックは、以下の業者等が取り扱っているサービスです。

業者によっては、取扱物件を限定している場合もあります。（マンションのみ、対象地域の物件のみなど）

手続きは以下のとおりで、2週間〜1ヶ月ほどで手続きが完了し、家の住み替えが必要ない点が最大の魅力です。

【リースバック手続きの流れ】

リースバックを取り扱う業者等に相談
↓
家の査定を受ける
↓
条件提示を受け、承諾すると売買契約・賃貸契約となる
↓
家の売却代金が決済され、住宅ローンが残っている場合には所有権移転登記も実行
↓
これまでと同じ家で賃貸生活を開始

リースバックとリバースモーゲージ、ホームエクイティローンとの違い

リースバックと混同しやすい「リバースモーゲージ」「ホームエクイティローン」という仕組みもあります。

• リバースモーゲージ：家を担保とするローンで、契約者が死亡するまでは利息のみを支払い、死亡時に家を売却して融資額を一括返済する
• ホームエクイティローン：使いみち自由のローンで、フリーローンよりも低金利だが家を担保にする必要がある。家の価値が高い場合以外は利用が難しい

リースバック・リバースモーゲージ・ホームエクイティローンの違いを一覧表にまとめたので、比較してみましょう。

リースバックのメリット・デメリット｜安易なリースバックの選択はやばい

リースバックの全体像を把握できたので、次にリースバックの具体的なメリット・デメリットも確認しましょう。

【メリット】

• 家を売っても住み替えの必要がない
• まとまった資金を確保できる（住宅ローン完済も可能な場合がある）
• 固定資産税の支払いが不要になる
• 周囲に家の売却を知られない
• 家を現金化することで、相続時の遺産分割がしやすくなる
• 将来、家の買い戻しが可能なケースもある　など

【デメリット】

SNSなどでは、「リースバックは家の所有権を手放すうえに住居費の負担を重くするやばいサービス」といった声もあります。

必ず契約内容をよく確認したうえで、利用を検討してください。

• 市場価格よりも低額での売却となるのが一般的
• 高めの家賃設定となるのが一般的で、賃貸契約の期間が長いと、家賃総額が売却額を上回るケースもある
• 所有者の了承を得ないとリフォームなどを実施できない
• 「定期借家契約」を求められる場合もあり、ずっと居住できるとは限らない
• 「定期借家契約」ではない場合も、将来、所有者都合で退去を求められる可能性がある
• 賃貸契約の内容が「住宅設備などの修繕費用は賃借人が負担する」となっているケースがある
• 買い戻しが可能でも、高額を提示される可能性がある　など

また、リースバック利用時にご親族に相談しない場合は、親族間の信頼関係が崩れる可能性があります。

リースバックを提供している業者等の説明を聞いて安易に利用を決めることのないよう、ご注意ください。

熊本県で「家の売り方」「今後の住まい」などに対するお悩みをお持ちの方は、すがコーポレーションへお問い合わせください。

すがコーポレーションは通常の売却・リースバック・買取すべてに対応しているため、現状を丁寧に整理し、ご自身の状況に応じた最適な選択をサポートいたします。

老後に家を売って賃貸に住み替える資金計画で必ず考慮するべき重要ポイント

次に、「老後に家を売って賃貸への住み替え」を検討する際にもっとも重要と言っても過言ではない、資金計画の注意点も紹介します。

• 家を売って得た資金は厳重に管理
• 収入の変化を具体的に予測
• 引っ越しによる生活費の変動も具体的に予測

家を売って得た資金は厳重に管理｜家賃値上げなどを見据えて予備費を確保

家を売ると一時的に大きな資金を確保できますが、以下に備えて、資金を手元に残す計画が大切です。

• 家を売った翌年の譲渡所得税・住民税の納税資金
• インフレによる家賃・生活費の上昇に備えて確保しておく資金
• 次の賃貸物件への住み替えを想定して、まとまった出費のための資金　など

収入の変化を具体的に予測｜退職後・ご家族構成の変化など具体的にシミュレーション

現在安定した収入を得ている方であっても、収入は年々変化する可能性がありますよね。

将来の具体的な収入変動を予測して、資金計画をすることが大切です。

• 年金収入は変動する（近年は上昇傾向だが、物価上昇率が年金の上昇率を上回る可能性がある）
• 年金収入はご夫婦2人分or1人分で大きく変わる
• 退職後の継続雇用があるとしても、契約形態が変わって収入が変化する　など

引っ越しによる生活費の変動も具体的に予測｜通院などの交通費、地域の物価などを調べておく

賃貸物件での暮らしは、毎月の家賃のほかにも費用が発生する場合があります。
また、住む場所が変わると生活費も変わるため、毎月の生活費を具体的に想定した資金計画が大切です。

• 家賃以外の住居関連費も発生する（管理費・共益費・駐車場代・駐輪場代など）
• 最寄りのスーパーの物価によって、毎日の買い物代金も変動する
• 住む場所が変わると、かかりつけ医に通う交通費も変動する
• お子さまと近居する場合、ご家族が集まって食事などをする頻度に応じた出費　など

また、家がなかなか売れない場合には、以下のような費用も発生し続けます。

• 固定資産税
• 維持管理のために家に通う際の交通費・飲食代
• 電気・水道を解約しない場合は基本料金
• 草刈りなどの維持管理を専門家に依頼する場合は、依頼費用など

熊本県で「家を早期に売ってスムーズに賃貸へ住み替えたい」とご希望の方は、すがコーポレーションへお問い合わせください。

すがコーポレーションは熊本県で最も多くの不動産売買をサポートしている不動産会社で、不動産のお困りごとを1から10まで解決いたします。

家を売った後に暮らす賃貸物件選び6つの重要ポイント

ここまで「老後に家を売るかどうかの判断」に必要な情報を紹介してきましたが、家を売って賃貸に住み替える場合には、「賃貸物件で十分に快適な暮らしを実現できるか」という視点での判断も重要ですよね。

賃貸物件を選ぶ際には、ぜひ以下の項目を確認してください。

• 賃貸物件の間取り・住宅性能・住宅設備
• 隣室・居住者の状況
• 物件の共有設備・管理状況
• 近隣の環境・生活環境
• 所有者の状況・退去の可能性
• 定期的に発生する費用

※一戸建て・分譲マンションを賃貸物件としている物件以外を想定して紹介します。

間取り・住宅性能・住宅設備

賃貸物件は「誰にとっても暮らしづらさがないと想定できる間取り」「最低限のグレードを確保した住宅性能・住宅設備」が最大の特徴です。

「納得のできる住まいかどうか」「ご自身が賃貸物件でのライフスタイルに適応できるか」両方の視点で賃貸物件の内見をしてください。

【間取りの確認例】

• 生活動線の良い間取りか
• 収納容量は十分か
• 室内干しスペースなど、長時間くつろぐ空間以外の必要な空間も確保できるか　など

【住宅性能の確認例】

• 床から底冷えはしないか
• 窓からの冷気・日射熱・結露に悩まされないか
• 防音性・遮音性の程度
• 手すりの有無　など

【住宅設備の確認例】

• エアコンが古く稼働効率が悪い状態ではないか
• コンセントの数は十分にあるか
• 照明がなく極端に使いづらい空間はないか
• 水回り設備は使いやすい性能か　など

隣室・居住者の状況

賃貸物件は、立地・家賃・間取りが同じ住戸が集合した建物なので、同じような年代・家族構成の世帯が複数居住している場合があります。

ご自身のライフスタイルとはまったく違うライフスタイルの世帯が多い場合は以下のようなストレスを感じるケースがあるため、隣室・居住者の状況も必ず確認しましょう。

• 足音・話し声が気になる
• 人の出入りが多いことが気になる
• 無断駐車が気になる
• ベランダ越しに流れてくるタバコの臭いなどが気になる　など

物件の共有設備・管理状況

賃貸物件の管理状況はさまざまですので、管理が行き届いている物件を選ぶことをおすすめします。

• ゴミステーションの清掃状況
• 郵便受けの状況
• 外廊下の清掃状況
• 植栽の整備状況　
• 避難経路に障害物がない　など

また、エレベーターを使用する物件を選ぶ場合には、エレベーターの台数も重要なチェックポイントです。

世帯数が多い賃貸物件でエレベーターが1機のみの場合は、生活に不便を感じる場面があるためです。

• 点検中はエレベーターを使用できない
• エレベーターを使う人が多い時間帯は、なかなかエレベーターが来ない　など

近隣の環境・生活環境

ご自身が心地よく・不便なく暮らせる環境・生活環境かどうかは、「スーパーや医療機関が近くにあるかどうか」だけではなく、以下のようなポイントを参考にしてご確認ください。

• 幹線道路沿い：洗濯物を外干しすると排気ガスで汚れる
• 坂が多い地域：ちょっとした買い物も遠く感じる
• 車通りが激しい道路沿いの物件：車の出入りにストレスを感じる
• 駅や繁華街が近い：早朝・深夜も人通りが多い
• 交通アクセス：公共交通機関が近くても、運行本数が少ない場合は不便

所有者の状況・退去の可能性

賃貸物件の所有者の状況確認も重要で、以下のような場合には、短期間で退去が必要になるケースがあります。

• 所有者が高齢：相続などで所有者が変わり、建て替え・取り壊しなどの可能性がある
• 所有者が海外の方：家賃が急激に変更となる可能性がある　など

賃貸物件での暮らしを始める場合は、将来の住み替えが少ないほど住居費用の負担を抑えられます。

そのため、「できるだけ長く暮らせる物件を探す」という視点も大切です。

定期的に発生する費用

賃貸物件では、持ち家とは違う諸費用が発生します。

定期的に発生する主な費用は以下のとおりですので、契約前に確認をして資金計画に含めましょう。

• 更新料
• 保証会社の保証料
• 火災保険料（持ち家でも発生しますが、賃貸物件では借家人賠償責任保険が含まれているのが特徴）

また、賃貸物件は退去時にも特有の費用が発生します。

• クリーニング費用
• 鍵交換費用

老後の「家を売って賃貸に住み替え」を検討している方からよくいただく質問・回答

最後に、家を売って賃貸へ住み替えることを検討している方から、すがコーポレーションがよくいただく質問・回答を紹介します。

Q.高齢になると賃貸契約を断られるって本当？

A.以前は「家賃の支払能力に対する不安」などから、実際にご高齢の方の賃貸契約が拒否されるケースが多数ありました。

2025年10月に本格稼働した「改正住宅セーフティネット法」によって、状況が変化しています。

【改正住宅セーフティネット法とは】

ご高齢の方に対する賃貸物件所有者の不安軽減を目的に制定された法律です。

• 「居住支援法人」が入居者から委託を受けて、定期的な安否確認などを実施
• ご高齢の方が利用しやすい保証会社を国が認める仕組みがある　など

ただし、すべての所有者が契約者を選ばずに契約することが義務化されている状況ではないため、物件によっては年齢を理由に契約を断られるケースがあることも事実です。

Q.老後に賃貸契約を断られた場合、どうしたらいい？

A.年齢や世帯の状況に関わらず契約できる賃貸物件が多数あるため、不動産会社に相談しましょう。

• 地域住宅セーフティネットに登録されている住宅
• UR賃貸住宅　など

Q.年金で賃貸の家賃を支払い続けることは可能？

A.年金で賃貸の家賃を支払い続けることは可能ですが、年金額と家賃のバランスは考慮する必要があります。

あまり現実的に考えたくないことではありますが、ご夫婦のどちらかが亡くなった場合の年金額と家賃のバランスも、検討しましょう。

Q.「老後2000万円問題」の住居費はいくら？

A,老後2000万円問題で想定されていた住居費は、1.4万円です。

〈参考〉金融庁『金融審議会 「市場ワーキング・グループ」報告書 の公表について』（別紙1）8ページ

この住居費は明らかに持ち家を想定しているため、「老後2000万円問題」にとらわれない、ご自身独自の資金計画が必要です。

まとめ

老後に家を売って賃貸への住み替える選択には、メリット・デメリット両面があります。

また、リースバックを利用して住み替えをせずに資金を得る方法もありますが、リースバックにもメリット・デメリットがあります。

資金状況・住居に対する価値観・ライフスタイルに応じた選択をすることが大切ですので、まずは不動産会社に相談をして家の売却額を確認し、長期的な視点で今後の住まいを検討していただけると幸いです。