離婚でローン中の家を売却する方法・流れ｜財産分与、ローン残債と売却費用の負担者なども簡単解説

離婚でローン中の家を売却する場合は、「離婚」「ローン」「家の売却」に関して、同時に話し合いや手続きを進める必要があります。

「何から考えて、行動すればいいかわからない」とお悩みではないでしょう。

そこで今回は、熊本県のご家族の事情に応じた家の売却サポート実績が豊富な不動産会社『すがコーポレーション』が、離婚でローン中の家を売却する方法・流れなどを、わかりやすく解説します。

ご自身の状況に応じてスムーズに手続きを進める方法がわかるので、ぜひ最後までごらんください。

離婚でローン中の家を売却する方法｜家の売却にはローン完済が必要

ローン中の家売却には「ローン完済」が必要なので、家を売却する方法は、「アンダーローン（住宅ローン残債よりも売却額が多い状態）」or「オーバーローン（住宅ローン残債よりも売却額が少ない状態）」で変わります。

ローン中の家を売却する際にローン完済が必要な理由は、以下のとおりです。

• 住宅ローン借入の条件は「契約者本人が居住するための住宅購入」のため
• ローン中の家に設定されている「第一抵当権※」を抹消しないと、買手に引き渡しできないため

「アンダーローン」「オーバーローン」それぞれの場合の、家を売却する方法を簡単に解説します。

【アンダーローン】仲介or買取で家を売却してローンを完済

アンダーローンの場合は、家を売却した代金でローンを完済できるため、「家の売却活動」「財産分与の協議」に力を注げます。

家の売却時には仲介or買取を選べますが、どちらもメリット・デメリットがある点にご注意ください。

【仲介：通常の不動産市場で家を売却】

家の売却希望額をある程度考慮した売却活動を不動産会社に依頼可能で、一般的には買取よりも高く家を売却できます。

ただし、市場の需要がないと売却できないため、売却まで時間がかかるケースもあります。

【買取：不動産会社に家を売却】

不動産会社が家を直接買取するため、短期間で売却でき、市場の需要が低い家でもスムーズに売却できる可能性があります。

ただし、仲介よりも売却価格が低額になる（仲介の6〜8割程度が目安）のが一般的です。

※アンダーローンで家を売却する流れを、のちほど「アンダーローンの場合の流れ」で確認できます。

【オーバーローン】差額充当でローンを完済or任意売却

オーバーローンの場合に家を売却する方法は、以下２種類です。

• 差額充当でローンを完済

• 任意売却

それぞれ注意点やリスクがあるため、解説します。

差額充当でローンを完済｜手持ち資金がない場合の差額充当の方法

「差額充当」とは、「売却代金とローン残高の差額」に自己資金を充当することです。

ローン完済の自己資金がない場合には以下のような資金確保を検討し、次に紹介する任意売却を避けるのが一般的です。

ただし、それぞれの方法には注意点があるため、簡単に紹介します。

任意売却｜信用情報に傷がつくなどのリスクがある点に注意

任意売却とは、金融機関の承諾を得て、ローン完済をしない状態で仲介・買取によって家を売却する方法です。

ただし、任意売却の承諾を得られるのは、以下の状況になってからです。

• 返済困難になってから（滞納し始めてから）
• 金融期間にローン完済を求められてから

〈参考〉住宅金融支援機構ホームページ『融資住宅等の任意売却』任意売却の手続について＞2ページ

※任意売却で家を売却する流れを、のちほど「オーバーローンで任意売却する場合の流れ」で紹介します。

「離婚をするので、今すぐローン完済するのは無理だけど、これまでどおりローン返済を継続するので任意売却をしたい」という申し出が承諾されることはないことを、念頭に置いておきましょう。

また、任意売却には以下のような大きなリスクが伴います。

• 任意売却をすると、信用情報に「代位弁済」の履歴が登録される（俗にいう「ブラックな履歴」です）
• 信用情報の履歴により、5〜7年を目安に住宅ローンなどのローン利用・クレジットカード作成が難しくなる
• 個人で利用するローンやクレジットカードだけではなく、法人でご自身が連帯保証人となってローン利用やクレジットカード作成をすることも難しくなる

アンダーローンorオーバーローンの予測方法

不動産会社の査定額が住宅ローン残債の120%以上の場合は、以下のような事情を差し引いてもアンダーローンになる可能性が高いと予想できます。

• 家の売却やローン完済と同時に発生する諸費用※を支出
• 買い手からの値引き交渉に応じる
• 残置物あり・家に重大な欠陥があるなどで売却期間が長引き、値引きする　など

※諸費用の例は以下のとおりで、家の売却代金の4〜5%ほどが目安です。

• 不動産会社に支払う仲介手数料
• 登記費用
• 印紙税

不動産会社の査定額がローン残高の110%以下の場合はオーバーローンとなる可能性があるため、ローン完済のための差額充当の方法を検討してください。

熊本県で、離婚などご家庭の事情による家の売却を検討中の方は、イエステーションへご相談ください。

イエステーションは成約件数1万件以上の不動産会社で、秘密厳守でスムーズな家の売却をサポートいたします。

離婚でローン中の家を売却する流れ｜離婚前からローン完済・家の売却完了まで紹介

離婚でローン中の家を売却する方法を確認したので、次に離婚前から家の売却完了までの流れも紹介します。

• アンダーローンの場合の流れ
• オーバーローンで差額充当によってローンを完済する場合の流れ
• オーバーローンで任意売却をする場合の流れ

家を売却した後の確定申告・譲渡所得税の納税時期についても、一緒に確認しましょう。

アンダーローンの場合の流れ

アンダーローンであることが確定している場合、財産分与の協議に問題がなければ、シンプルな流れで家を売却可能です。

※売買契約後に買手が本審査に落ちて契約解除となることは、想定せずに流れを紹介しました。

オーバーローンで差額充当によってローンを完済する場合の流れ

「オーバーローン」「差額充当によるローン完済」が決定している場合、家に関する財産分与の協議は必要ありません。

※売買契約後に、買手が本審査に落ちて契約解除となることは、想定せずに流れを紹介しました。

ここで、「アンダーローン」「オーバーローンだが差額充当でローン完済」の場合に、「ローンを完済すれば問題ないので、金融機関に連絡をする必要はないのでは？」という疑問をお持ちになる方がいらっしゃると思いますが、金融機関への事前連絡は必須です。

【金融機関への連絡が必須の理由】

• 利息によってローン残高が毎日変わるため、金融機関に確認をしないと正確な返済額がわからない
• ローン完済と同時に抵当権を抹消してもらう必要がある

オーバーローンで任意売却する場合の流れ

任意売却で家を売却する場合は金融機関や保証会社主導で家を売却することになり、従わないと任意売却が認められなくなります。

金融機関によって詳細な流れが違う場合があるため、今回は住宅金融支援機構のフラット35を利用している場合の、任意売却の流れを紹介します。

〈参考〉住宅金融支援機構ホームページ『融資住宅等の任意売却』任意売却の手続について＞2ページ

家の売却後は確定申告が必要

家の売却後は、アンダーローン・オーバーローンどちらの場合も確定申告が必要です。

オーバーローンの場合は、損益通算※によりほかの所得（給与所得・事業所得など）にかかる所得税を軽減できる場合があります。

そのため、「納税額が発生しなくても確定申告をする」ことを、念頭に置いておきましょう。

※譲渡所得損となった場合に、他の所得から損失を差し引いて所得税を計算できる特例です。（退職金にかかる所得税など、損益通算ができない所得もあります）

〈参考〉国税庁ウェブサイト『No.3203 不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合』

離婚でローン中の家を売却する前に知っておくべき５つの注意点｜財産分与など

離婚でローン中の家を売却する方法・流れを確認したことで、ご自身の状況に応じて「何から考え・何から行動すればいいのか」の具体的なイメージがわいてきたのではないでしょうか。

次に、離婚で家を売却する際に、財産分与の協議などに役立てていただきたい注意点も紹介するので、ぜひご確認ください。

• 「財産分与の時効」に注意
• 家を売却するタイミングは離婚前or離婚後どちらがベストか
• ローンを滞納中で家の売却もできない場合は競売対象となる
• 離婚・家の売却・ローン完済をサポートしてくれる各専門家を把握
• 離婚でローン中の家を売る場合、不動産会社は1社に絞る方がいいケースがある

「財産分与の期間制限」に注意

婚姻期間中に購入した家は財産分与の対象で、以下の場合には離婚後も財産分与を請求できます。

ただし、離婚後に財産分与を請求する場合には、2年の期間制限があることにご注意ください。

• 離婚をしたが、財産分与の協議が終わっていない場合
• 財産分与の協議で家の売却益を分け合うことを決めた場合

2024年の通常国会で成立し公布された「民法等の一部を改正する法律」に離婚による財産分与の期間伸長が含まれていて、現在は施行を待っている状況です。（施行後の離婚から、5年の期間制限が適用される見込みです）

家を売却するタイミングは離婚前or離婚後どちらがベストか

家を売却するベストタイミングは、金銭面・精神面どちらを優先するかによって判断が変わります。

離婚前・離婚後どちらのタイミングで家を売却してもメリット・デメリットがあるので、どちらがご自身の状況や心情に該当するかを、ご確認ください。

※「譲渡所得税を軽減する特例」を簡単にいうと、所有者本人が居住している住宅を売却した場合に、一定条件に該当すると、売却益から3000万円を差し引いて納税額を計算できる制度のことです。

所有者が複数人の場合、所有者それぞれに譲渡所得税の特例が適用されるため、ご夫婦であわせて6000万円の売却益に対する譲渡所得税を減税できる可能性があります。

〈参考〉国税庁ホームページ『No.3302 マイホームを売ったときの特例』

こちらの記事で、離婚で家を売却する場合に発生する税金の種類などを、詳しく確認できます。

〈関連ページ〉離婚時の財産分与による不動産譲渡で税金は発生する？確定申告での注意点

ローンを滞納中で家の売却もできない場合は競売対象となる

ローンを数カ月間滞納し、一括返済の催告状が届くと（滞納を継続し、金融機関への相談もしない場合）、以下の流れで家が競売によって売却されます。

家が競売で売却される場合には以下のようなリスクもあるため、家の売却・財産分与が完了するまでは、家のローン滞納が起きないようにする必要があります。

• 家の売却額が市場価格の6〜7割程度になる
• 強制退去執行日に鍵の解錠・荷物の運び出しなどが実施され鍵交換もされるため、執行日以降に家に立ち入ることはできない
• 競売情報によって家の写真・住所などがインターネットで公開される
• 家の売却代金の中から諸経費を受け取ることができない（任意売却の場合は交渉次第で受け取り可能）

離婚時点でローン返済が難しい状況にある場合は、すぐに不動産会社へ家の売却を相談し、競売を回避するよう務めましょう。

離婚後の住宅ローン滞納リスクを、こちらの記事でも詳しく確認できます。

〈関連ページ〉離婚後に住宅ローンを滞納するとどうなる？リスクと回避策を解説

熊本県で、ご家庭の事情によって家の売却を検討中の方は、イエステーションへお問い合わせください。

イエステーションは、延滞や差し押さえ対象の家を売却する場合にも売却をご依頼いただける不動産会社です。

離婚・家の売却・ローン完済をサポートしてくれる各専門家を把握

離婚・家の売却・ローン完済のサポートを依頼できる各専門家を、一覧表にまとめました。

専門家を利用すると費用が発生しますが、離婚時には細かい手続きが大きな負担となる場合があるため、専門家の活用を適宜検討することをおすすめします。

離婚でローン中の家を売る場合、不動産会社は1社に絞る方がいいケースがある

離婚で「ご夫婦共有名義の家を売却する場合」「ご夫婦がコミュニケーションを取り合うのが難しい場合」は、不動産会社を1社に絞ることをおすすめします。

理由は、ご夫婦それぞれと複数の不動産会社が連絡を取り合うだけでも多くの時間が経過し、売却期間が長引くケースがあるためです。

以下のようなポイントを確認して、不動産会社を選定してください。

• 仲介・買取どちらも対応可能
• 秘密厳守の売却、任意売却などさまざまなケースへの対応実績が豊富
• 郊外・土地が広すぎる・市街化調整区域などの特殊事情に対応できる地域密着型の不動産会社　など

ただし需要の高い立地の物件は、2〜3社の不動産会社に売却を依頼するほうが、早期売却につながるケースがあります。

そのため、「家が単独名義の場合」「ご夫婦が協力して家の売却活動をできる場合」は、物件の需要に応じて複数社への仲介依頼を検討することも、ひとつの売却戦略です。

離婚によるローン中の家売却に関するQ&A

最後に、離婚によるローン中の家売却について、イエステーションがよくいただく質問・回答を紹介します。

Q.ローン中に離婚が成立したら、家売却までのローンは誰が返済する？

A.金融機関に対してローン返済義務を負っているのは、ローン契約者です。

「夫婦2人の収入からローン返済をしてきたため、家売却までのローン返済についても分担したい」といった希望がある場合には、ご夫婦間で返済負担額を取り決める必要があります。

ローン滞納が発生すると、「任意売却」「競売」といったリスクの高い方法で家を売却することになるため、滞納は回避しましょう。

Q.離婚でローン中の家を売却する際の諸費用は誰が負担する？

A.離婚でローン中の家を売却する際の諸費用は、売却代金から差し引くのが基本です。

売却代金受け取り前に発生する諸費用については、不動産会社に詳細を確認したうえで、事前にご夫婦で負担者・負担割合・精算方法を協議して、公正証書などの文書に内容を記録することをおすすめします。

まとめ

離婚でローン中の家を売却する方法や流れ、注意点などを解説してきました。

「離婚」「ローン」「家の売却」を同時進行するのは大変ですが、親身にサポートしてくれる不動産会社にサポートを依頼することで、「ご夫婦間のやりとり」「書類の準備」などが円滑になるケースが多数あります。

ぜひ不動産会社に事情を伝えたうえで家の売却希望額などを相談し、ローン滞納などの問題が発生するまえに、スムーズに家を売却していただけると幸いです。