築50年の家の価値は売り方次第｜売却相場、売却の注意点、売却するべきかを決めるポイントなど解説

「築50年の家に、買い手が魅力を感じる価値はあるのか」「低額で売却するしかないのでは」とお悩みではないでしょうか。

築年数が古いことは確かにネックになる場合がありますが、価値を生み出して適切に不動産情報を拡散することで、築50年の家の売却は可能です。

今回は、熊本県の不動産会社『すがコーポレーション』が、築50年の家の価値を見出してスムーズに売却する方法を、わかりやすく解説します。

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築50年の家の価値は売り方次第

築50年の家は、不動産会社が現場を見ずに実施する机上査定では、「評価額：ほぼ0円」となります。

ただし不動産の価値は、築年数だけでは決まりません。

はじめに、築50年の家の価値を見出す方法をご紹介します。

築50年の家の価値は工夫しなければ「ほぼ0円」

築50年の家の価値が不動産会社の机上査定で「評価額：ほぼ0円」とされるのは、「木造住宅の法定耐用年数：22年」が大きく影響しています。

【法定耐用年数とは】

家や車などの資産が「いつまで価値を保てるか」を、国がルールとして決めた期間のことです。

税金計算上のルールですので、実際の住宅の寿命・市場価値とはイコールになりません。

築50年の家の価値は、1軒ごとに異なります。

築50年の家をそのまま売却する場合は「評価額：ほぼ0円」ですが、価値を見出す工夫もできることを、念頭に置いていただけると幸いです。

買い手が価値を感じる築50年の家とは

築50年の家の価値は、以下のような視点で見出すことが可能です。

• 立地・建築制限：条件の良い立地で大規模リフォーム・建て替えが可能な場合は、土地に価値があるため需要が高い
• 建物の状態：躯体の大きな修繕が不要であれば、「リフォーム可能でまだまだ使える家」と判断する買い手がいる
• デザインの希少性：「古民家」として、デザイン・希少性に価値を感じる買い手がいる
• 用途：買い手の購入目的は居住用だけではないため、店舗・事務所・資材置き場などの用途で、古い建物であっても必要としている買い手がいる
• 過去のメンテナンス：耐震リフォーム・断熱リフォームを実施済みの家は、「購入価格・リフォーム費用どちらも抑えられる」という魅力がある

不動産の正しい価値は建物・土地・周辺環境全体を査定しないと判定できないため、まずは不動産会社へ「訪問査定」をご依頼ください。

※「訪問査定」とは現地調査の上で正式な評価額を判定する査定のことです。

熊本県で築年数の古い家の売却をご希望の方は、すがコーポレーションへご連絡ください。

すがコーポレーションは、「熊本NO.1」の取引実績を持つ不動産会社です。

築50年の家の売却相場

「築50年の家は価値を見出すことが可能で、売却を諦める必要はない」とお伝えしてきましたが、買い手が築年数の古い家の購入を検討する際には、「土地の価値に重点を置く」という点も事実です。

以下は築50年の家の成約価格をまとめた一覧表で、実際に土地の価値が高い東京23区では、築50年の家が高額で取引されている事例があります。

※築50〜59年、木造住宅の成約価格です。

不動産需要に応じて全国を大きく5つのエリアに分け、築50年代の家の成約価格を調査しました。

〈参考〉不動産情報ライブラリ「不動産価格の情報をご覧になりたい方へ」＞「上記の各市町村を指定」「土地と建物」「2025年第三四半期」という検索条件で出力した情報をもとに、すがコーポレーションが上記表を作成

一方でベッドタウンエリア・郊外エリアの10万円・50万円といった価格の成約事例もあり、これは売り主が負担する諸費用のみを考慮した価格設定だと想定できます。

土地の価値に重点を置く買い手が多いことは無視できない事実ですので、次に、ご所有の不動産に買い手が興味を持った際に、購入を検討しやすくするためのポイントをご紹介します。

築50年の家を売却する4つの重要ポイント

築50年の家を売却する際のポイントは、以下のとおりです。

• 家の解体は慎重に判断
• 不都合な欠陥も告知
• 「境界確定後の引き渡し」を提示
• アスベスト調査の結果を提示
• 【番外編】「買取」という選択肢もある

家の解体は慎重に判断

家を解体すると以下のデメリットがあるため、解体の是非は不動産会社への相談が必須です。

• 固定資産税が高くなる（「一定規模の宅地」に適用される減税措置が、更地には適用されない）
• 固定資産税が高くなるため、購入後すぐに建物を建築しない買い手を逃すことになる
• 「古くても家があるほうがいい」という需要の買い手を逃すことになる
• 土地に「再建築不可」の制限がある場合には、解体するとターゲット層が非常に狭くなる

上記のデメリットを解消するために、「解体渡し（売買契約後に売り主負担で解体）」という売却方法もあります。

「解体渡し」を選択する場合には、複数の解体業者に見積もりを依頼して「費用を抑えられる解体業者」を探しておきましょう。

自治体によっては「空き家の解体に対する補助金」を実施している場合もあるため、前もって確認することをおすすめします。

（例）熊本市「熊本市老朽空き家除却促進事業補助金」

「1981年（昭和56年）5月31日以前に着工した空き家」or「相続や遺贈で取得した築22年以上の空き家」を解体する場合に、上限40万円を支給

※補助金には、他にも詳細な申請条件があります。

〈参考〉熊本市ホームページ「熊本市老朽空き家除却促進事業補助金について」

不都合な欠陥も告知

築50年の家を売却するうえで、以下のような欠陥は不動産会社や買い手へ正直に告知する必要があります。

• 雨漏り
• シロアリの食害
• 設備の故障
• 土壌汚染、埋設物
• 過去の事件・事故　など

上記のような欠陥を告知せずに売買契約をすると「契約不適合責任」により契約解除・損害賠償の請求などのトラブルに発展する危険性があるため、「売却に不都合」という理由で、家・土地の現状を隠すことのないようご注意ください。

「境界確定後の引き渡し」を提示

境界確定に法律上の義務は無いため、古くからご家族が引き継いできた土地は、隣地との境界が不明となっているケースがあります。

• 境界標が見当たらない
• 測量図を紛失した　など

境界不明の不動産は「住宅ローン利用が難しい」といった理由から買い手がつきづらいため、売却前に土地家屋調査士へ「境界を確定」をご依頼ください。

アスベスト調査の結果を提示

「アスベスト（吸い込むと肺がんを引き起こす可能性がある建材）」の製造・使用等が禁止されたのは、2012年です。

〈参考〉労働安全衛生法施行令　第十六条

2012年以前に建築された建物には、壁・床・天井などにアスベストが使用されている可能性があり、リフォームなどの際に飛散します。

そのため、アスベスト使用の可能性がある住宅をリフォームする場合、アスベスト調査は義務です。

〈参考〉厚生労働省ホームページ『石綿総合情報ポータルサイト』工事の元請業者

売り主がアスベスト調査を実施して買い手に結果を提示することで、買い手はリフォーム費用を想定しやすくなるため、同条件の不動産物件と比較して購入検討のモチベーションが高まる可能性があります。

【番外編】「買取」という選択肢もある

築50年の家が不動産市場でなかなか売却できない場合には、不動産会社が家を直接買い取る「買取サービス」を利用することも可能です。

買取サービスの利用によって市場価格よりも低額で売却することになりますが、「短期間で売却が可能」「仲介手数料不要」といったメリットがあります。

仲介・買取どちらにも対応している不動産会社を選び、ご所有の不動産の買取が可能かどうかを相談することをおすすめします。

すがコーポーレーションは、仲介・買取両方に対応している不動産会社です。

売り主様の手間を極力省きながら不動産売買取引をサポートいたしますので、熊本県で築年数の古い家の売却をご希望の方は、お気軽にお問い合わせください。

築50年の家を売却するべきかを決めるポイント

築50年の家を売る際に役立つ情報を紹介してきましたが、ここで「ご家族が代々受け継いできた不動産を売却するべきなのか」と迷っている方もいらっしゃると思います。

築50年の家は「売却する」「投資物件にする」「リフォームして住む」といった活用方法があり、それぞれにメリット・デメリットがあるため、次にご紹介します。

築50年の家を売却するメリット・デメリット

築50年の家を売却するメリット・デメリットは、以下のとおりです。

【メリット】

• 資産を現金化して住み替えなどに活用できる
• 空き家だった場合・これから空き家になる場合は、管理の手間・コストから解放される
• 築50年の家を相続する場合、現金化によって分割しやすくなるため、相続トラブルを防げる
• 「固定資産税が安い」「実質土地代だけで不動産を購入できる可能性がある」といった点に、メリット感じる買い手の需要を期待できる

【デメリット】

• ご家族が大切に引き継いできた家の資産価値が低いことに、喪失感を感じるケースがある
• 境界不明などの場合には売却の手間がかかり、売却コストも高額な場合がある
• 土地の価値が上昇している場合には、売却益に対する譲渡所得税が負担

築50年の家の売却は、現金化を優先する方・管理の手間に負担を感じている方に向いています。

家を売却後の住み替え先を検討中の方は、こちらの記事でご自身に合う選択をご確認いただけます。

〈関連ページ〉老後に家を売って賃貸への住み替えに成功する人・家を売ってはいけない人｜安易なリースバックはやばいので注意

築50年の家を投資物件にするメリット・デメリット

築50年の家を投資物件にするメリット・デメリットは、以下のとおりです。

【メリット】

• 長期に渡ってプラスアルファの収入源を作れる
• 必要な方に再利用してもらいながら、ご家族が受け継いできた資産を守れる
• 将来、土地の価値が上昇したときに、次の世代の大きな資産になる
• 住宅ローンが残っていない場合は、利回りが高い状態で運用できる

【デメリット】

• 劣化が激しい場合は、最低限のリフォームでも高額なケースがある
• 空室・滞納リスクがある
• 常に修繕コスト（設備の故障・雨漏りなどの不具合）に備えた資金準備が必要
• 建物の欠陥や整備不良によって借り主が怪我をするなどの事故が置きた場合、損害賠償責任を追求される
• 管理が必要

「築50年の家を投資物件にする」という選択は、不動産を手放すことに抵抗がある方、資金に余裕があってリフォーム・維持・管理費用を無理なく支払える方に向いています。

築50年の家に住むメリット・デメリット

築50年の家に住むメリット・デメリットは、以下のとおりです。

【メリット】

• フルリフォームする場合は、新築よりも費用を抑えて新しい住環境が手に入る
• 築50年の家のリフォームは耐震性向上・断熱性向上・バリアフリー化などが含まれるのが一般的で、補助金や減税制度の対象になりやすい
• 現代はリフォームのアイデアやデザインバリエーションが豊富なので、新しい家づくりを楽しめる
• ご家族が守ってきた家・土地を、次の代に引き継ぐ役割を果たせる

【デメリット】

• 現代の暮らしにフィットする住宅にするためのリフォーム費用が高額
• 建物診断・耐震診断をしても判定しきれない内部の劣化が見つかるケースがあるため、追加のリフォーム費用に備えておく必要がある
• 築50年の家に対して金融機関が「担保価値がない」と判断した場合、住宅ローン審査に通らない
• リフォームローン利用は収入が審査の中心になるため利用できる可能性があるが、金利が高い
• 更に築年数が古くなると、将来の売却の難易度が上がる

「築50年の家に住む」という選択は、家・土地に愛着があって手放すことにストレスを感じる方、家のメンテナンスを受け入れられる方に向いています。

不動産は売却後に費用を抑えて買い戻すことが難しいため、不動産会社に投資物件への転用も合わせて相談しながら、後悔のない選択をしていただけると幸いです。

築50年の家Q&A

最後に、築年数が古い家の売却を検討中の方から、すがコーポレーションがよくいただく質問・回答をご紹介します。

Q.譲渡所得税がかからない場合はある？

A.ご自身が居住していた住宅を売却して売却益が3000万円以下の場合、譲渡所得税の「3000万円控除の特例（売却益から3000万円を差し引いて税金を計算できる特例）」によって、税額が発生しません。

ただし「3000万円控除の特例」には詳細な適用条件があるため、事前の確認が必要です。

売却後の税金まで含めて相談できる不動産会社に仲介を依頼し、疑問や不安を解消しながら家の売却手続きを進めていきましょう。

Q.築年数の古い家をスムーズに売却できる不動産会社の選び方を知りたい

A.土地の需要が高い不動産は、不動産会社を厳選しなくてもスムーズに売却できる可能性があります。

一方で、郊外など需要が低いことを想定できる不動産は、地域の不動産市場や買い手の需要を熟知している、地域密着型の不動産会社に仲介を依頼することをおすすめします。

地域での不動産売買実績が豊富な不動産会社は、地元事業者・地主など、幅広い買い手リストを保有している可能性があります。

また、魅力的な不動産広告を出稿している不動産会社は、ご所有の不動産に対しても同様の対応をしてくれます。

Q.築50年の家はあと何年使える？

A.築50年の家は、定期的に適切なメンテナンスをすることで、あと30年以上使える可能性があります。

住宅の寿命はメンテナンス次第ですので、「メンテナンスを継続していけるか」を改めて検討することは、築50年の家を手放すかどうかの判断にも役立ちます。

Q.築50年の家のリフォーム費用はいくら？

A.築50年の家をフルリフォームする費用は、1000万円〜が目安です。

躯体・内装・外装・設備の状態が良ければ、リフォーム費用を抑えたリフォームプランも可能です。

まとめ

「築50年の家に価値はあるのか」とお悩みの方へ、築50年の家に価値を見出す方法、売却のコツなどをご紹介してきました。

築50年の家は不動産会社の机上査定で「評価額：ほぼ0円」となるのが一般的ですが、この判定で「価値がない」と売却を諦めたり、極端に低額で売り出したりする必要はありません。

今回ご紹介した情報を参考に、築50年の価値を見出して売却戦略を策定できる不動産会社に仲介を依頼し、スムーズな売却を実現していただけると幸いです。